二环霸主栽了

9月26日，汕头国瑞医院将在阿里资产平台开拍。起拍价9.08亿元，评估价近13亿元。

这座规划2000张床位、计划投资35亿元的三甲标准医院，一天门诊都没开过，就要被卖掉了。它背后的老板，是曾被称为北京二环霸主的老牌房企国瑞。

01 一座一天没开业的医院

汕头国瑞医院落在新津河与中山路交界东南侧，是粤东少见的大体量社会办医项目。按三甲标准设计，2000张床位，国瑞当初想把它做成填补区域空白的标杆。

2020年主体结构封顶，之后就再没有实质性进展。原计划2021年试营业，没等到。2023年8月彻底停工，到今天烂尾超过三年。

更尴尬的是手续。项目批文过期，股权被冻结，母公司自身难保。一座还没开诊就烂尾、烂尾又被拍卖的医院，在行业内少见。

02 拍卖台上的数字

这次上架的不是整个医院运营权，是土地使用权及在建工程。评估价近13亿元，起拍价9.08亿元，相当于打了七折。

七折仍冷场。平台挂出后相当一段时间，报名人数是零。一座35亿规划投资的医院，9亿起拍都没人接，市场用脚投了票。

债权端也压着。中国长城资产深圳分公司公告，汕头市国瑞医院有限公司非金债权总额9.70亿元，基准日2026年3月31日。买下在建工程的人，还得面对这笔历史债权。

03 二环霸主怎么走到这步

国瑞不是无名小辈。创始人张章笋从北京东二环旧改起家，手握崇文门国瑞城、国瑞购物中心等核心资产，业内叫它二环霸主。

2014年登陆港交所，2017年位列房企百强第69名，土储一度达1670万平方米，货值超1300亿元，还持有81万平方米投资物业。巅峰是2021年，营收98.98亿元。

转折在2022年。年初一笔490万美元债违约，国瑞正式加入出险房企行列。随后票据从港交所退市，销售额和营收一路下滑。2025年上半年，国瑞销售额只剩6.51亿元，同比下降45%。从接近百亿营收到半年卖6个多亿，这家老牌房企用了不到四年。

栽，不是一天栽的。是美元债先爆，是销售额台阶式往下掉，是跨界砸进去的35亿回不来，最后连一座没开业的医院都被摆上拍卖台。

04 地产商做医院的坑

国瑞踏进医疗，是地产下行周期里典型的跨界自救。它以3.06亿元收购汕头国瑞医院100%股权，想依托上市公司平台，把地产开发能力迁移到健康产业。

想法顺，落地难。医院是重资产、长周期生意，土建只是第一步，后面的设备、牌照、医护团队、日常运营，哪一样都不比盖楼轻。地产商擅长拿地盖房回款，不擅长管一家三甲医院的日常。35亿砸进去，主体封顶就卡住，恰恰说明问题出在地产逻辑和医疗逻辑的断层上。

这不是国瑞一家的事。前几年不少房企跟风冲康养、文旅、医疗，把重资产项目当转型抓手，行情一冷，最先断现金流的就是这些回报慢的盘。

05 谁来接这9亿的盘

9.08亿起拍无人报名，背后是民营医院接盘的共性难题。

大型综合医院不是买栋楼就能转。设备要配、牌照要续、团队要养，前期投入远不止拍卖价。原项目批文过期、股权冻结、还背着长城资产9.7亿债权，接手方得先理清楚这一地鸡毛。

更有顾虑的是预期。粤东医疗资源在扩容，但一家2000张床的超级医院，当地市场能否消化，谁心里都没底。买家不缺谨慎，缺的是算得过账的理由。

06 施工企业被欠的工程款

对施工企业来说，国瑞的故事不陌生。出险房企倒下，供应链上的工程款往往是最先被晾在风里的。

公开判决显示，国瑞兴业（国瑞健康附属公司）被判给付中瑞祥合建设科技工程款444.87万元及利息，国瑞健康还为此承担连保责任。这不是孤例。一家房企从违约到退市，欠施工方的进度款、结算款，回收周期被拉得极长。

施工企业跟这类高杠杆跨界房企打交道，几个动作要提前做。合同里把付款节点和违约条款写死，别信口头承诺。发现业主资金异常、商票逾期、项目停工，第一时间主张权利，别等它走到法拍才想起催收。涉及上市公司连保的，把担保方一并锁进追偿范围。

工程款的清偿顺序，在法律上劣后于有抵押的金融债权。国瑞医院这单，长城资产的9.7亿非金债权有抵押物撑着，施工方的普通债权想全额拿回，难度不小。

07 收尾

一座35亿的医院，烂尾三年，9亿起拍没人要。二环霸主栽在这一栋没开业的楼里。

素材来源参考：阿里资产拍卖公告、中国长城资产深圳分公司债权处置公告、新浪财经、搜狐、腾讯新闻、东方财富等