土地到期续缴百万？商业公寓天塌了吗

来源：凤凰网风财讯

近日，广州国际轻纺城“商业用房土地使用权续期”获市政府批复，成为广州“首单”。这预示着，从文件指导到实际落地，商业项目土地产权“续期补缴”真的来了。

一时间，公寓天塌了？商住房砸手里了？补缴多少、怎么算、哪些房子要补……各类疑问和讨论甚嚣尘上。为厘清商业房产权补缴新政的具体情况和实际影响，风财讯展开了采访了解。

住宅到期自动续期

非宅地要申请续期和补缴

土地到期了，到底怎么续？

其实对于这个问题，《民法典》《城市房地产管理法》等文件早有规定——

住宅用地是“期满自动续期”。从目前已有案例来看，续缴费用很低、也存在减免的情况。

非住宅，根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定“土地使用权期满，土地使用者可以申请续期。需要续期的，应当依照本条例第二章的规定重新签订合同，支付土地使用权出让金，并办理登记”。

所以“土地产权续期”真正影响的是公寓、商场、厂房、仓库等各类非纯住宅的项目。

非住续期“一城一规”

部分城市对公寓网开一面

今年4月广州发布的《关于进一步推动工商业用地市场化配置改革的指导意见》、7月挂出的《南京市工商业用地使用权续期试点实施办法(征求意见稿)》、以及7月31日印发《上海市工商业项目土地使用权续期工作指导意见(试行)》等等，都是指导非住类土地的续期。

广州要求，达标的续期费用按照“(续期年期÷法定最高出让年限)×相应用途法定最高出让年限标定地价×建筑面积×70%”缴交，一次续期最长为20年。

不达标的续期费用按照“(续期年期÷法定最高出让年限)×相应用途法定最高出让年限标定地价×建筑面积”缴交，一次续期最长为10年。

广州明确了，是按“建筑面积”计算；另外，产权已分割的物业，可以统一申请或分开申请续期。

上海的文件目前在官方平台查不到，按照权威媒体报道口径——上海的非住地块产权续期补缴是“绩效与地价”挂钩机制，续期土地价格不得低于续期地块所在级别本市基准地价的70%。

需要注意的是，上海的“基准地价”到底是地面价，还是楼面价(计入容积率)，官方尚未明确。而目前上海有两种“基准地价”标准——今年4月1日上海市规划和自然资源局发布的《上海市城乡建设用地基准地价(2026年)》附了“楼面价”和“地面价”两种基准地价，这个参照价格会每年更新。而两种定义，计算补缴金额差距会很大。

南京区分了类别——工业、仓储用地，自持的商业服务业、办公、科研用地的续期费用=续期后地价×(续期后的年期-目前剩余的年期)÷续期后的年期

商业服务业、办公、科研用地的续期费用=续期后的地价-续期前的地价。

以上城市政策都没有单独列出公寓。但也有例外！

山东淄博市高青县2024年新发《关于国有建设用地使用权年限届满续期的办理意见》的通知规定：

经现场勘查土地实际使用用途已不从事商业经营活动的，由土地使用权人出具承诺书（承诺后续重新进行商业经营活动前主动申请补缴土地出让金），报县政府研究同意，可按住宅用地自动续期。

这相当于对商用土地的公寓，尤其是自住公寓网开一面。

商地产权续期补缴测算：

· 商场补缴或在“千万级”

非住物业土地产权到期续期，到底要补缴多少钱？还是那句话，一城一策、一策一算。

仲量联行以广州政策细则做了一组估算：一栋建筑面积1万平的商业物业，剩余年限15年，年净收益1000万元，折现率6.0%，年净收益增长率2.0%。所在区域商业标定地价为2万元/平，法定最高使用年限40年。假设物业达标，则续期20年补缴地价7000万元(按折扣70%)、续期10年补缴地价3500万元(按70%)。

同等条件下，如果项目不达标，续期10年补缴地价约5000万元(按100%)。

·公寓补缴数万到百万

很多人关心的公寓续期，如果按照上海“补缴底线=基准地价×70%”的公式，以及“基准地价”取计入容积率的楼面价的定义计算——

那么，1级区域基准地价(楼面价)36670元/㎡，70%折扣则是25669元/㎡，60㎡公寓续期补缴大概154万元（1级区域，如外滩、南京东路、淮海中路等）；

11级远郊区域由于基础地价(楼面价)较低，约1760元/㎡，70%折扣后，60㎡公寓续期补缴也低，大概7万元。

注意！70%并非通用政策，而是达标项目可享折扣，即价格下限。上海规定续期单次不少于5年；原出让剩余年限与续期出让年限之和，不超过该土地用途法定最高出让年限（即工业用地50年，商业、旅游、娱乐用地40年，办公、教育、科技、文化、卫生、体育用地50年，综合或者其他用地50年）。

有网友按照南京的“意见稿”公式，即“评估地价-残余地价”(地价指产权年限范围内总地价折算到每户土地使用权上的价格)，估算40㎡公寓(土地产权面积计3㎡)，地价1万/㎡，续期40年补缴则在3万元左右。

但南京的公式，最重要的是看评估的地价，“意见稿”也给出了剩余法、市场比较法、收益还原法三种方法选择。

·商业投资综合收益率将压缩

对于投资商业物业的人来说，产权续期的影响，不仅是补缴多少钱，还有对评估价值的影响。

上海有资管人士以凌云天地为例算了一笔账。凌云天地是上海徐汇区老沪闵路的一栋总建筑面积24431㎡(土地面积12911㎡)的社区商业，土地使用权至2042年3月15日到期。

项目当前年租金约3500万元，按照市场通行测算物业账面原始入账成本仅7000万元；市场资本化率按5%-6%测算，项目估值可在5亿-7亿元，转卖的话，卖方普遍能给出5‑6亿元报价。

如今考虑到期后续期40年，按照上海未定文件的规定测算，在70%折扣基础上，续期需补缴成本20000万元，那么项目的基准折现率(IRR)会在7.00%-9.00%。

转卖时机构一般会先对16年(初始剩余土地年限)的稳定租金做现金流折现，再考虑土地到期带来的各类风险，仅计算剩余年期现金流，资产估值可能落在3.5‑4.5亿元。

可以看到，高额税费会进一步压缩投资收益。

不止内地续期要补缴

“折中方式”增强稳定性

实际上，土地续期并非中国内地特有。

中国香港也要求，“一般用途政府租契原则上续期50年”，续期虽然不是一次性补缴地价，但要每年缴纳一笔“政府地租”(一般按照，政府认定的该物业一年合理租金的3%持续缴纳)。

新加坡的“续期”则要求商业、工业项目结合多因素个案评估。获批后按当时条款、市场公布租金或一次性地价支付，部分情况可免地价续期。

这些地方更多是以税费形式征收。

“土地到期，原本可以通过房地产税解决，即土地永久使用，每年缴纳地税。只不过当前房地产税尚未广泛落地，而第一批工商业用地快到期，由于既不能收回土地，又不能免费续期，所以政府选了‘有偿续期’这条中间道路——按基准地价的70%补缴出让金，既保住国有土地的底线，又给了企业一条活路。”IPG中国首席经济学家柏文喜表示。

而从长期运营角度，土地续期虽补缴地价增加了成本，但也让确定性增强了。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉就指出，新规之下，土地期限不再是REITs的隐形卡点。优质REITs项目简化核定，可在“申报后、注册前”办完续期。意味着，续期可与REITs审核并行推进——

对于“高分派、低期限”的公募REITs项目，续期预期明确将有效提升IRR。新发项目申报后、注册前完成土地续期手续，相当于将一项难以定价的尾部风险，逐步转化为可以纳入估值和资本开支计划的事项，提升项目估值。

其实，土地续期这个政策，无论是“绩效与优惠挂钩”还是“REITs项目绿色通道”，都说明，新政本质是倒逼优胜劣汰——鼓励存量高效运营、支持高收益物业、清理回收低效物业，土地收储后可以重新规划出让，商业资产可以通过“续期—估值修复—资本循环”重获生机。

的确，伴随一大批出让于上世纪九十年代、2000年初出让的商业物业，在未来十余年内陆续到期。续期政策定然会从文件，一步步落到执行细则，每个城市也将慢慢习惯补缴的常态化，成为存量地产时代大宗交易绕不开的课题。

（主编/凤凰网王婷婷）