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一、项目概况

基础信息

项目地址： 北京市昌平区朱辛庄CP01-0801-0055地块，距地铁8号线与昌平线换乘站朱辛庄站直线约180米

产品类型： 普通住宅，70年产权

占地面积： 住宅地块（0055）约1.27万平方米。整体出让含0057多功能用地合计2.35万平方米

建筑面积： 住宅规划建面约3.18万平方米。整体出让含0057多功能用地合计5.33万平方米

容积率： 住宅地块2.5；0057多功能用地2.0

绿化率： 30%

总户数： 322户

楼栋数： 8栋住宅+1栋配套楼

车位配比： 1：1.2

物业：北京未来科学城物业服务有限公司（自持）

物业费：待定

在售状态： 待售。9月底开放售楼处及4个样板间；10月中下旬计划首开开盘

主力户型： 76㎡/90㎡/105㎡/127㎡四档，三居至四居。

交付标准： 精装修交付（满配精装）。

交房时间：预计2029年上半年

二、核心区域与交通配套

区域价值

区位定位： 昌平区朱辛庄新区核心，位于未来科学城与中关村科学城两大国家级科创平台的物理交汇点，G6科创走廊与北清路前沿科创发展走廊在此十字叠加，形成"两城交汇、两带叠加、两轨并行"的四重枢纽格局。周边聚集小米未来产业园、好未来、石头科技、紫光数字经济科技园、中软国际智创未来园区、赛迪产业园、北京6G实验室等435家数字经济核心企业，数万高知研发人才汇聚。板块被定位为"北京科创生活第一区"。

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板块优势：

1. 双地铁临铁优势：距朱辛庄站（8号线+昌平线同台换乘）直线仅约180米，2站到西二旗、3站到清河高铁站、4站到上地，天然承接海淀西二旗、上地、中关村外溢购买力；8号线作为"地下中轴线"可直达奥体、王府井、珠市口等核心区域。
2. 产业人口支撑：周边数字经济产业集群提供稳定购房需求，码农群体对通勤效率和居住品质双重要求，是朱辛庄楼市的核心购买力。
3. 配套兑现度高：万达广场、超极合生汇、积水潭医院回龙观院区等均为已运营配套，不是画饼。
4. 教育矩阵成型：北京一零一昌平实验学校、北京一零一未来科学城学校等已落地，形成全龄教育覆盖。

交通网络

轨道交通： 距地铁朱辛庄站直线约180米，8号线与昌平线同台换乘。昌平线2站到西二旗、3站到清河、4站到上地、5站到学知园；8号线向南连通回龙观、霍营、奥林匹克公园、鼓楼、王府井等。

道路交通： 三横两纵路网。三横为北清路、定泗路、北五环，横向串联海淀产业带；两纵为京藏高速（G6）、京新高速（G7），纵向直通主城及上地核心区域。周边涉及5条市政道路，其中回昌东路（城市主干路）、七辛南街（城市次干路）已建成投用；农学院东路、辛庄中街、云新东路拟由未来科学城公司实施建设，预计2027年6月开工、2028年12月竣工。

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三、周边生活配套

商业配套

教育

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医疗

生态休闲

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四、项目规划与产品设计

社区规划

整体布局： 未来科学城置业对0055住宅、0056中央公园、0057商业商务三个地块进行一体化开发，将住宅、公园、酒店、办公、商业业态浓缩于步行半径范围。住宅区南排5栋7-11层洋房、北排3栋18层小高层，容积率2.5，主动压低洋房比例以换取居住舒适度。0057多功能用地卡在住宅与朱辛庄站之间，既是片区配套提升城市界面，又将轨道震动和噪声挡在外部，守住居住安静。

配套设施： 首层架空设计，将空间让渡给公共生活——四点半学堂、运动会所、共享办公与晴雨连廊串联，构筑全天候活力场。社区图书馆临水而筑，是星寰系第一精神地标。规划延续星寰1.0的揽月亭/观星亭双亭设计，形成产品系列符号。

建筑特色

立面设计： 灯塔+风帆造型，配夜间灯光系统，楼体作为朱辛庄夜空坐标。呼应星寰1.0学士帽屋檐的科创人文线索，为年轻客群留下可识别的符号记忆。

技术标准： 第四代住宅标准，南阳台半赠送、北设备平台全赠送、90㎡以上赠送花池。综合得房率91%-105%。

园林特点

社区内部园林与东侧0056市政公园无界衔联，核心社交场景全在地上层。与传统的围合式小区不同，星寰时光采用"小街区、密路网"的朱辛庄街区规划理念，社区不追求封闭感，而是嵌入朱辛庄的街道肌理，业主下楼即是街区客厅。

户型设计

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产品创新

空间理念： 星寰2.0产品逻辑围绕"超级配置、超级收纳、超级尺度、超级交互"四大升级。超级配置——全系双卫从76㎡起步，两卫均为明卫；超级收纳——六大收纳体系覆盖全生活动线，交付容量1.2万升起，最高达3.5万升（一个标准集装箱的容积），家政间可延伸为餐厨联动操作台或宠物空间；超级尺度——使用率平均95%，通过墙体精细化（三步迭代法：纵向进深拉长200mm、北侧卧室进深缩减100mm、局部墙体退让200mm）抠出空间；超级交互——从LDK升级到LDK-B-P（阳台花池+宠物友好区）和LDK-B-X（多功能兴趣空间），让家庭多条行为线同时发生、视线互通。

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