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西南三环｜玺萌壹号院｜内城府院叠墅 庭院60-200平米

北京西南三环稀缺70年纯别墅现房，下叠私家庭院60‑200㎡，上叠赠送星空露台

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建面约320‑548㎡叠拼/双拼，总价2850万起，三环主城实景现墅

① 项目概况

项目基本信息

✅占地面积：约39710㎡

✅建筑面积：约72966㎡

✅容积率：约1.26

✅绿化率：约30%

✅总户数：126户

✅层高：3.1‑3.5m

✅车位配比：1:2，每户可配置2‑4个地下车位

✅物业：世邦魏理仕顾问｜星河城物业

✅物业费：13.98元/㎡•月

✅产权年限：70年

✅产品类型：叠拼、少量双拼别墅

1⃣上叠产品：约320㎡，赠送星空大露台

2⃣下叠产品：约412‑460㎡，赠送私家庭院

3⃣双拼楼王：约548㎡，社区顶豪户型

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② 十大价值

1⃣内城藏品»西南三环主城，限墅令下稀缺纯别墅现房，全盘仅126席，无高层混居，圈层纯粹

2⃣城芯地段»地处草桥板块，距丽泽商务区约10分钟车程，承接金融街、丽泽产业外溢，城市核心土地资源珍贵

3⃣交通通达»三横四纵路网，近4号线、10号线角门西站，草桥城市航站楼，快速通达金融街、大兴机场

4⃣成熟配套»三环成熟生活圈，商业、医疗、公园配套齐全，出则繁华入则静谧

5⃣东方府院»三园五巷东方园林规制，府院巷弄布局，下叠私家庭院，上叠星空露台，院落居住体验

6⃣实景现墅»全盘实景现房，所见即所得，规避期房减配、延期交付风险

7⃣高规格会所»社区自带约3500㎡高端业主私享会所，满足会客、休闲、社交多重需求

8⃣全维户型»320‑548㎡五‑七居，多套房设计，地下拓展空间，适配大家族多代同堂居住

9⃣精工建筑»新中式建筑风格，石材外立面，4‑5层低密排布，楼间距开阔，私密性强

尊崇物管»世邦魏理仕顾问加持，高端别墅管家服务，维护社区品质与资产价值

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‼③ 项目介绍‼

玺萌壹号院坐落西南三环草桥，是北京三环内极为稀缺的70年产权纯别墅现房社区。

整体打造新中式府院巷弄格局，全盘只有叠拼与少量双拼，没有高层、回迁房混杂。下叠拥有60‑200㎡私家庭院，上叠配置星空大露台，地下空间可拓展，满足家族会客、居家休闲多重需求。

项目距离丽泽商务区很近，自驾通勤金融街、总部基地十分便捷；周边城市配套成熟，自带高端业主会所，实景现房，适合内城家族终改、收藏型置业。

客观优缺点分析

✅项目核心优势

1. 三环主城稀缺纯墅现房

限墅令后三环内别墅用地极少，126户纯别墅社区，无高低配；全部实景现房，即买即看，规避期房风险。下叠带私家庭院、上叠带露台，城芯院落产品稀缺性强。

2. 区位优越，通勤友好

地处西南三环，距离丽泽商务区很近，自驾去往金融街、总部基地通勤便捷；临近地铁4/10号线角门西站，草桥有城市航站楼，去大兴机场很方便。

3. 配套成熟，城市生活便利

三环成熟板块，周边大型商业、三甲医院、公园资源齐全，不像远郊别墅，日常生活配套不用等待规划落地。

4. 社区圈层纯粹，会所配置完善

全盘都是别墅产品，没有小户型高层混居；配建3500㎡业主专属会所，满足家庭社交、商务会客需求，人车分流，车位充足。

5. 户型适配大家族居住

建面320‑548㎡，多套房格局，地下拓展空间，上叠露台、下叠庭院，适合多代同堂的大家族改善。

6. 物业高端加持

世邦魏理仕顾问服务，别墅级物业服务，对社区维护、资产保值有帮助。

⚠️需要理性权衡的短板

1. 毛坯交付，装修成本极高

全部毛坯交付，别墅包含地下空间，庭院改造、地下室防潮、全屋装修投入巨大，资金成本压力高。

2. 总价门槛高

起步2850万起，双拼楼王总价更高，对首付、资金实力要求很高。

3. 部分楼栋临近城市道路

临三环、临市政路楼栋，低层会受到车流噪音影响，选房优先选择社区内侧楼栋。

4. 学区资源普通

丰台学籍，周边没有顶级名校，不适合以学区为主要诉求的家庭。

5. 物业费高

物业费13.98元/㎡·月，别墅面积大，每年物业支出不菲。

总结：玺萌壹号院适合追求三环内城院落生活、看重现房、看重成熟城市配套、以自驾通勤为主的家族改善客户；如果需要顶级学区、追求低预算，需要谨慎权衡。

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