商业洞察｜从边缘到主场，中国零售业集体向地下掘金

地下商业并非新鲜事物。

日本大阪长堀地下街依托地铁枢纽兴建，8.2 万平方米、四层空间、百余家商铺，是 TOD 模式催生地下商业的典型；加拿大蒙特利尔 RéSO 连接 10 个地铁站和 2 个公交终点站，在地下步行网络中种植花草、模拟日光，严寒气候迫使人们走入地下，却意外生长出一座日均 50 万人流的“地下城市”。

两者路径不同，逻辑却一致：地下空间的起点是功能 —— 大阪靠地铁导流，蒙特利尔靠气候庇护 —— 但功能让人经过，内容才让人留下。全球零售空间的每一次进化，本质上都在回答同一个问题：如何让人不仅“到这里”，而且“留在这里”。

中国零售业这一轮变革的不同在于，它不必再走“先有功能、再补内容”的老路。

过去十年，中国城市轨道交通里程爆发式增长，TOD 节点的客流基础已经具备；社交媒体时代的消费者天然习惯探索而非被引导，藏在地下的好内容自己会传播。更关键的是，中国正处于主理人品牌和非标业态的爆发期，这些品牌要的不是标准铺位，而是有性格的空间——地下恰好提供了这种可能。

从“补充面积”到“主动选择”，

地下商业的逻辑变了

近五年来，据统计中国地下空间开发利用面积以年均 10% 的速度增长，市场规模已经达到了数千亿人民币。特别是在大中型城市，地下空间市场的增长率更是高达 15% 以上。

相关行业人士分析称：“新鲜感天然代表着高人气。松弛感、高颜值、独特性是现在的消费者更关注的维度。这种变化所代表的并不一定是正确性，而是探索性和一种全新的体验。现在的商场，考虑的不再是做什么项目能吸引来人，而是要为什么样的人去做项目。这种超越传统购物中心的新需求，给地下商业带来了巨大的机会。”

例如北京中海大吉巷将约 75% 商业体量布局地下，截至 2026 年 5 月，项目累计客流突破 2000 万人次，会员超过 22 万，总销售额突破 9 亿元。可见，消费者并不介意往下走，前提是下面有值得去的东西。

更“激进”的实验也在发生。今年 7 月 guguPaRK 谷谷公园作为地下公园型非标商业项目，以“地下公园场景+非标主理人商业”为核心定位，成为济南首个地下公园型商业项目；还有在今年按计划投入使用的南京江北新区地下城，总建筑面积约为 480 万平米，最深处达地下 48 米，共有七层之多，将成为亚洲最大地下空间。

存量改造也在验证这同一逻辑。

今年 8 月初，武汉菱角湖万达 B1 层完成阶段性改造，开业首日客流创下近三年新高；还有 2026 年上半年北京西单大悦城 B1 至 5 层的公区改造也正式开门迎客；5 月底，宁波复悦城 B1“甬巷拾光”正式焕新启幕，同时引入喆季奥莱·全国旗舰店作为主力店。

当地下空间从被动利用面积，转向主动创造商业价值，地下就不再只是补充面积，而是通过新的业态组合、消费场景和运营方式，重新挖掘被低估的商业潜力。

消灭“地下感”后，内容成为护城河

过去，中国购物中心地下商业最大的问题，是消费者并没有主动进入的理由。

由于空间封闭、采光不足、动线复杂，地下长期承担着停车、配套和低租金业态的功能，被视为商业价值链中的“次级空间”。

但如今在多首层设计、下沉广场、智能新风、模拟日光等技术与设计的加持下，已经逐步解决了地下商业长期存在闷、暗、难找等体验缺陷。从超一线、新一线、到二线城市地下商业的改造，比比皆是。

例如北京中关村大融城通过下沉广场和光庭设计，将自然光引入地下；上海百联西郊改造原有车库空间，通过绿植、水景等元素，将地下转变为城市公共空间；还有在今年 7 月中旬正式亮相的天津梅江环宇城，在历经 45 天改造后，大刀阔斧地拆除了冗余的中岛店铺，统一了视觉形象，让视线无遮挡，通透性大幅提升。

天津环宇城策划高级业务经理任婕直言：“改造前，顾客‘一走一过、买了就走’；如今，随着大量休憩区和绿植景观区的嵌入，空间节奏慢了下来，停留时间变长了，也给店铺带来更多消费机会。”

而内容的密度和独特性，又决定了地下是“又一个楼层”还是“另一个目的地”。上海 C·Park 海粟文化广场打造“公园+地下音乐俱乐部+社群实验室”，构建了一个涵盖“听、看、玩、聚”的全景式音乐生态，将运营重心转向了精准的“圈层聚合”；还有成都 Regular 源野其由闲置地下停车场改造而成，在业态上项目坚持“小而精”，仅引入 20 余个独立主理人品牌，无连锁快消，涵盖咖啡、轻餐、艺术零售等品牌。

当餐饮、娱乐、文化、社群等高频内容被主动放入地下，地下就从“成本中心”变成了“内容主场”。

对于品牌而言，地下空间租金比地上低 30% 至 40%，意味着更低的试错成本；非标空间意味着更强的品牌表达自由度；而地下天然聚集的“探索型”客群，与主理人品牌、小众设计师品牌、体验型业态的目标客群高度重合。

尤其是面对地上购物中心的品牌组合越来越同质化，地下反而成为品牌做差异化实验、建立社群连接的最佳场域。

正如中国消费经济学会副理事长、北京工商大学商业经济研究所所长洪涛在媒体采访时所说：“商业竞争的关键恰恰在于能否持续捕捉细分需求，并通过空间、内容、技术的迭代创造不可复制的消费体验。”

回顾零售史，从街边店到百货公司再到购物中心，每一次空间迁移背后都是同一组力量在起作用：成本在推，消费者在拉，品牌在寻找新的表达场。

过去，地下层是建筑的“背面”，是消费者不得不经过的灰色地带；如今，它正在演变为城市零售的“第二地面”，甚至是承载创新业态的“正面战场”。未来，当土地不再无限增长，地上与地下或许不再是商业价值的上下关系，而将共同构成城市消费网络中的不同增长入口。

谁能在地下创造出地上没有的体验，谁就能在存量时代拿到下一张入场券。WWD

内容策划 华意明天时尚内容中心

撰文 Joyce Hu

责编 Yalta Du