内蒙古
2021年深圳楼市的疯狂，现在想起来还觉得不太真实。八卦岭宿舍29㎡卖420万，龙悦居四期63㎡两房750万，诺德假日47㎡两房823万。那时候“打新”“日光”“千人摇”是日常，没人相信深圳房价会跌。
五年过去，这些名字从“造富神话”变成了“亏损教科书”。龙悦居四期从750万跌到260万左右，跌幅超过65%。八卦岭宿舍29㎡从420万一路跌到88万，单价只剩3万出头，跌幅接近80%。花样年花乡28㎡高峰期成交415万，去年底一度跌到128万，跌幅超过67%。前海二手成交均价从9.88万/平调整到7.91万/平，整体跌了30%。
跌到那个份上，很多人是真的绝望了。
但今年翻数据，会发现一个微妙的变化。这批超跌盘集体止跌了，部分反弹力度还不小。
前海妖盘诺德假日花园，是这轮反弹里最扎眼的一个。
今年成交了43套房子，单价从6字头一路拉到了约7.5万，大户型更是接近9.5万。48㎡两房，1月成交价310万，6月涨到了355万，半年涨幅14.5%。66㎡两房，3月成交价432万，7月底来到了490万，3个月涨了13.4%。86㎡四房更夸张，从710万涨到820万，3个月涨幅15.5%。
法拍市场更直观。4月48㎡拍出281万，6月同户型拍到308万，两个月涨了27万，涨幅近10%。
八卦岭宿舍29㎡从年初的88万回升到102万，半年涨了16.2%。龙悦居四期6月一套63㎡法拍房经过65轮竞价成交，挂牌价随后全线上调到289万。花样年花乡28㎡从低点128万回到了136万以上。
还有一个信号值得留意：前海润峯府，有业主居然赚钱卖出了。
润峯府当年开盘带精装均价约11.2万，前海次新盘里品质算高的，得房率80%以上，南北通透。今年初有套110平房源成交价1290万，单价11.7万，差不多是原价卖出去的。更夸张的是150平户型，最新成交单价已经干到13.6万。而隔壁的前海天境，同样开盘11.2万，现在成交价还在8万多到9万多徘徊，跌幅近20%。
同一片区，冰火两重天。润峯府的品质溢价在这个阶段被重新定价了。
这批超跌盘为什么突然涨起来了？我觉得有三层原因。
第一层，跌过头了，涨价是自然修复。 龙悦居从12万单价跌到4万，八卦岭从14万跌到3万，这已经不是正常调整，是恐慌性出清。当价格跌到租金回报能算得过账、月供和租金差距缩小到合理区间，自然会有人进场捡货。月亮湾花园跌超70%后，近一年成交47套，赤湾片区流动性第一，就是这个逻辑——价格出清到某个位置，低价自己会长出承接力。
第二层，楼市大环境在回暖。 8月深圳新房和二手房价环比双双录得六连涨，二手房成交总价结构明显上移，800万到1500万段的成交占比在扩大。深圳贝壳研究院的数据显示，828新政后新房认购量较8月同期增长26%，二手房签约量增长22%。大盘在往上走，超跌盘作为“洼地”，水自然会漫过来。
第三层，政策改变了预期。 8月28日多部门联合发文，从信贷政策优化到购房权益保障，方向很明确。对新政后的买家来说，最大的变化不是省了多少钱，是敢出手了。当大家意识到“上面在认真托底”，观望情绪就会松动，对超跌盘的价格预期也跟着往上走。
这三个因素叠在一起，才有了诺德假日花园3个月涨15.5%的行情。
往后看，我觉得这批超跌盘的修复才刚开始。政策端持续发力，金九银十的传统旺季还在释放需求，前海、宝中这些核心区的产业和人口基本面没有变——科技企业5.5万家，企鹅岛2.8万人上岛，这些都是实打实的支撑。
当然，别指望它们回到2021年的巅峰。龙悦居260万对比750万，八卦岭100万对比420万，跌掉的东西不可能半年全涨回来。但这批楼盘从“无人问津”到“有人抢着买”的转变，本身就是市场给出的答案。
风语还是那句话：跌得最狠的地方，往往也是反弹来得最猛的地方。前提是你敢在别人恐惧的时候多看两眼。
特别声明：以上内容(如有图片或视频亦包括在内)为自媒体平台“网易号”用户上传并发布，本平台仅提供信息存储服务。
Notice: The content above (including the pictures and videos if any) is uploaded and posted by a user of NetEase Hao, which is a social media platform and only provides information storage services.
