新动能进场 | 2026年9月住房租赁发展报告

来源：市场资讯

（来源：商业客）

摘要：收购存量商品房、城市更新改造将持续成为保租房新增供给的主要路径，也将进一步带动公募REITs、机构间REITs等储备资产扩容。（报告期：2026.08.19-2026.09.16）

市场综述

存量收购与城市更新成为保租房供给主线，50城住宅租金整体回调走弱

观点指数 据观点指数不完全统计，2026年8-9月，中央层面从政策指引、资本市场、金融财税等层面持续完善住房租赁配套制度，地方政策重点围绕存量房源收储、城市更新配建、REITs落地细则、合同标准化等方向密集出台实施细则，形成顶层金融赋能与地方落地实操的政策组合，持续打通保租房投融监管退的政策支持全链条。

数据来源：观点指数不完全统计

住宅租金表现上，观点指数筛选重点50城（包括北京、上海、广州、深圳、杭州、成都、武汉等城市在内），监测其住宅平均租金走势情况。

数据来源：

Wind，观点指数整理

据观点指数监测，2026年8月，重点50城住宅租金均值收于31.42元/平方米/月，环比由涨转跌，单月跌幅为0.85%，同比跌幅较7月（‑5.01%）进一步加深。经历毕业季租赁需求释放的7月之后，8月市场需求边际转弱，多数城市租金承压，一线、强二线、普通二线城市表现为明显的分化格局。

从涨跌分布来看，8月50城租金涨跌区间为-5.95%到6.21%，样本内68%的城市租金出现环比下跌，较上月范围明显扩大。同比方面压力更为突出，86%的城市租金不及去年同期，占比继续走高，市场整体处于偏弱格局。

综合来看，8月住宅租赁市场告别毕业季阶段性行情，租金整体回调。保租房持续扩容对市场化租金形成中长期对冲，而产业导入带来的青年人口流入，则是当前能支撑城市租金韧性的少数核心变量之一。随着传统淡季延续，后续若无新增政策刺激，多数城市租金或将维持偏弱运行的态势。

企业运营

头部企业短期收入承压，出租率高位运行成常态

企业经营层面，8月末，多家上市主体披露了2026年中期业绩，其中旗下长租公寓品牌营收出现明显分化、出租率运营保持稳健。

数据来源：企业业绩，观点指数整理

万科泊寓及龙湖冠寓半年度收入居前，两者2026年上半年收入分别录得14.64亿元及10.6亿元，同比分别下滑18.67%、14.52%，营收端承压。收入下滑主要是市场租金承压、存量项目结构优化、低效房源出清等因素影响，行业不再依靠规模扩张实现收入增长。

龙湖集团在中期业绩中明确将冠寓的表现概括为“主动换仓、产品焕新、运营提质提效”。“主动换仓”意味着冠寓正在有意识地调整资产组合，退出部分租期临近结束或运营效率偏低的存量项目，同时将资源集中投向竞争力更强的全新重资产项目。这种“换仓”操作在短期内必然导致可出租房源总量下降或收入确认节奏放缓，从而压制表观收入。

同期分散式企业相寓收入同步承压，半年度收入约21.15亿元，同比下滑约21.74%，截至6月末，相寓在管房源规模同比增长12%至35.8万套，出租率约95%。

与之对比，华润有巢、招商蛇口壹间公寓、中海长租公寓、陆家嘴乐居等上半年收入均实现同比正向增长。据观点指数监测，招商蛇口壹间公寓半年度收入同比增长约23.08%，华润有巢同比增长13.25%，陆家嘴乐居同比提升34.00%，这类品牌增长主要依托保租房项目落地、存量资产运营提质，部分受益于重资产项目的并表贡献。样本企业收入分化在一定程度上反映了国央企在资源获取、资金成本、政策支持等方面的相对优势。

出租率是衡量租赁住房运营效率的核心指标。从已披露数据来看，2026年上半年，各企业整体出租率普遍维持在93%至96%的高位区间，保租房和市场化集中式公寓的需求刚性在宏观经济波动中得到验证，行业整体运营质量处于健康水平。

数据来源：观点指数不完全统计

当样本企业出租率普遍触及高位，进一步提升的空间已十分有限。在此背景下，企业的竞争焦点正从“把房子租出去”转向“让租客留下来”，续约率、客户满意度、平均租期等指标的重要性日益凸显。据企业业绩披露，期内中海长租公寓续约率约60.5%，泊寓客户满意度为96.5%，续租率提升至63.4%。

产品发展

漫柏样本如何跑通三四线保租房新路？轻资产与产业绑定成突围主线

本期聚焦宿迁宿豫区相豫·漫柏未来人才社区，该项目是三四线城市人才保障性租赁住房的典型实践。

项目坐落于高铁新城数字经济中心片区，由地方国有平台联合漫柏集团合作打造，总建面约5.7万平方米，合计900套精装公寓，配套约1500平方米复合型共享公共空间，设置路演厅、研习室、社交休闲场景，并针对青年群体需求落地女性专属楼层、宠物友好专区等细分功能，实现居住、社交、轻创业服务一体化供给。

项目采用“企业定向配租+市场化面向人才开放”的双路径运营，其中两栋楼宇定向签约京东企业员工宿舍，剩余470套房源面向周边数字经济、电商产业园青年人才对外开放，项目开放租赁仅60天即实现满租，租客平均年龄26岁，市外流入人才占比达到62%。企业长租占比高，租约结构稳定，租金现金流具备较强的可预测性。

在模式分工上，地方国资主导资产建设与政策落地，市场化运营主体负责社区精细化管理、社群运营与企业客户对接，有效降低人才公寓运营试错成本。

目前，项目已启动REITs相关机构选聘工作，成为宿豫区人才住房资产资本化的先行标的。该项目立足产业、锚定企业、以租养营，依托宿豫本地主导产业的客群底盘，通过绑定区域龙头企业锁定稳定租住基本盘，叠加高性价比的定价策略与完善的生活配套，快速跑通了高出租率的运营模型。这也直接验证了三四线城市保租房项目的规模化复制具备可行性，同时持续稳健的运营现金流也为后续资产证券化打下坚实基础，顺利打通保租房资产的全链条闭环，为同能级城市的人才安居类保租房项目提供实操经验。

在新增项目开业层面，本期观点指数监测的样本企业新增开业项目共录得10个，覆盖合肥、郑州、天津、上海、香港、成都、长春、深圳、苏州九城，可统计房源合计约1.06万套/间，项目总数较上期出现下滑，企业推盘节奏有所收敛，但单体体量明显抬升。

数据来源：观点指数不完全统计

从企业维度看，承寓与金地草莓社区各开业2个项目，为本期开业最活跃的样本企业；万科泊寓、美寓、招商蛇口壹间公寓、华润有巢、保利和寓、恒泰星寓各开业1个项目。

轻资产模式是本期市场的突出特征。如华润有巢在成都落地的锦安居·观东店，是继陆肖店、新川店之后，与成都公交集团合作的第三座TOD保租房项目，延续了国资出资产、品牌管运营的政策性轻资产路径。长春国际汽车城青年人才服务园项目的运营服务由‌长春和寓公寓管理有限公司‌中标承接，是保利发展控股旗下的保利和寓品牌在长春设立的本地子公司，项目总体量约2205套青年人才租赁房源，覆盖43平方米-71平方米主力户型。

综合来看，国资保租房的低成本供给仍将持续分流市场化客源，品牌商粗放式规模扩张的空间已十分有限。轻资产运营能力与产业资源绑定能力，将成为样本企业突围的核心竞争力。

投融资与资本市场

租赁住房REITs储备加速扩容，北京三区级平台同步推进机构间REITs

资本金融层面，本期保租房资产证券化项目储备加速扩容，公募REITs、机构间REITs、类REITs等同步推进，项目覆盖北京、上海、杭州、济南、郑州、宿迁等多个城市，发行主体从央企、省会城投延伸至区县级国资平台，多层次发行格局初步成形。

租赁住房公募REITs明显进入批量申报、多点落地的快速扩容阶段。期内国泰海通中国建筑租赁住房REIT及中金杭州安居宁巢REIT先后获得证监会注册批复，前者是中建体系首单保租房公募REIT，后者是浙江首单保租房REIT。

现阶段，公募REIT申报主体以资产储备丰厚、多项目打包能力较强的省市级平台为主，依靠多项目组合满足公募REIT对资产规模、持续扩募储备、合规运营的硬性要求，目标面向公众投资者实现公开上市。

从已上市保租房REITs陆续发布的2026年中期业绩来看，板块整体延续了高出租率与高收缴率的运行特征。

数据来源：基金业绩，观点指数整理

财务指标上，2026年上半年，已披露财务数据的9只保租房REITs合计实现收入约4.35亿元，整体经营表现稳健。从同比维度看，多数产品收入、EBITDA及可供分配金额实现正增长，其中扩募成为业绩增长的核心驱动力。

从中期数据来看，中金厦门安居REIT、华夏北京保障房REIT、华夏基金华润有巢REIT等因新购入资产并表，收入与可供分配金额均实现大幅跃升。

2026年上半年，保租房REITs板块基本面延续稳健态势，扩募成为收入与可供分配金额增长的核心引擎，头部产品通过注入优质资产实现规模与收益的双重提升。随着扩募资产持续扩容以及运营表现分化，底层资产运营能力与现金流稳定性仍将是决定各产品稳定经营的核心变量。

数据来源：

Wind，观点指数整理

二级市场表现上，截至2026年9月11日，9只已上市保租房公募REITs二级市场价格表现为短期震荡、中长期明显分化的走势，单日行情涨跌互现，板块缺乏统一趋势，底层资产区位基本面、租金市场环境成为估值分化的核心驱动因素。

从当日盘面来看，国泰海通城投宽庭保租房REIT、华泰苏州恒泰租赁住房REIT、红土创新深圳安居REIT及华夏基金华润有巢REIT录得上涨；华夏北京保障房REIT跌幅相对靠前，其余标的小幅收跌或平盘，单日波动幅度整体有限，板块交易情绪偏谨慎。

公募REITs之外，机构间REIT（持有型不动产ABS）以及类REITs领域成为单项目、区县级国资的重要备选路径。其中北京海淀区保障房海悦·梧桐苑项目早在2022年就已完成公募REIT前置筹备，但历经四年并未正式申报，本期转为启动机构间REITs财务顾问、专项计划管理人选聘。该项目为单一大体量保租房项目，合计2411套房源，现金流稳定，但受限于储备资产厚度不足及公开市场合规披露压力，平台选择门槛更灵活、审核链条更短的机构间REIT先行盘活存量资产。

同期北京亦庄控股产业配套人才公寓机构间REITs获上交所受理，拟募集10.51亿元，为经开区首单人才公寓机构间REIT。目前北京已有昌平、海淀、亦庄三个区级平台推进租赁住房机构间REITs产品，扩容节奏提速。

三四线城市层面，宿迁宿豫相豫·漫柏未来人才社区启动类REITs服务机构选聘，暂定募集规模3亿元，为县域人才公寓探索资产证券化出路。

从项目特征来看，底层资产进一步拓宽，除传统保租房之外，产业配套人才公寓、区县人才社区等均纳入证券化储备池。资产证券化的地域维度已从一线、强二线，向济南、郑州等省会以及宿迁这类三四线城市延伸，保租房资本化不再局限于头部核心城市。

综合来看，住房租赁资产已经告别唯公募REITs的单一盘活思路，形成公募REITs面向成熟组合资产、机构间REITs/类REITs等承接单体及培育期资产的多层次资本化体系。

随着地方大量保租房建成运营，多层次资产证券化工具将持续承担回笼资金、反哺保障性住房新增建设的功能。

本文节选自《新动能进场 | 2026年9月住房租赁发展报告》