珍惜我们现在的低利率房贷，美国房贷利率已经破七了

美国房贷利率，破七了。

央视财经的报道说得很清楚，美国30年期固定抵押贷款利率继9月10日突破7%后，又连续上行，9月15日达到7.22%，创下2025年1月以来的新高。

你可能会说，美国的事，跟我有什么关系。

关系大了。

今天这篇文章，我认真跟你说说，为什么现在的低利率房贷，真的值得珍惜。看完你就明白了。

第一件事，看看我们现在的房贷利率有多低。

很多人可能没什么概念。

当前5年期以上LPR是3.5%，已经连续14个月没有变过了。具体到个人住房贷款，6月份新发放的个人住房贷款利率约为3.1%，存量房贷利率比上年同期还下降了0.13个百分点。

什么概念？我们把时间拉长来看。

十年前，2016年前后，房贷利率普遍在4.9%左右。再往前推到2014年，5年期以上贷款基准利率高达6.15%，部分城市实际执行利率甚至在6.55%以上。2008年的时候更夸张，5年期以上贷款基准利率一度冲到7.74%。

现在呢？全国首套住房贷款平均利率大约3.05%，部分银行甚至已经降到了“2字头”，最低能做到2.76%。

你算算这个差距。同样贷100万、贷30年，利率从5%降到3%，月供能少还将近1200块。一年就是一万四，30年下来，省下来的利息够买一辆好车了。

而且，今年8月底还出了一个大政策——个人住房贷款最长还款年限，从30年放宽到了40年。100万的贷款，40年月供比30年少634元；如果按深圳二套房商贷平均267万来算，每月月供差额能达到1694元。

低利率加上长年限，这是什么？这是我们这一代购房者能拿到的最好的信贷条件。没有之一。

第二件事，看看大洋彼岸正在发生什么。

美国30年期房贷利率已经飙到了7.22%。

你可能会想，7.22%而已，我们历史上又不是没经历过7%以上的利率。

但你要知道，美国现在的房价水平跟十年前完全不是一个量级。在已经很高的房价基础上，房贷利率再破7%，美国购房者的月供压力是成倍增加的。

数据已经反映出来了——美国8月成屋销售环比下降了2%，按年化计算只有398万套，是去年6月以来最低。市场此前预测2026全年房屋销售增长4.3%，现在已经把预期调降到了1.3%，四季度预计明显萎缩。

而且，市场押注美联储大概率还会继续加息，房贷利率可能还要往上走。

第三件事，这跟我们有什么关系。

关系很大。美国加息，会通过好几个渠道传导到我们这边。

先说最直接的——中美利差。目前中美10年期国债利差已经走阔到了327个基点，创下本世纪最高水平。

利差这么大意味着什么？意味着资本有动力从人民币资产流向美元资产，人民币汇率会承压，国内货币宽松的空间会被压缩。

已经有分析指出，美联储紧缩周期推升离岸美元融资成本，国内货币政策宽松节奏和力度需要考虑内外均衡，货币宽松空间被压缩。

说白了就是：美国加息，我们降息的空间就变小了。

有人可能会说，我们的货币政策是独立的，不用看美国脸色。这话没错，但独立不等于不受影响。你可以选择不跟随加息，但你不能无视资本流动和汇率压力。在全球化的今天，没有哪个经济体可以完全隔绝外部影响。

所以逻辑就很清晰了——现在的3%出头的房贷利率，很可能就是这一轮周期的最低点了。它不会一直等你。窗口期就是窗口期，过了就过了。

第四件事，再看看现在的楼市正在发生什么。

国家统计局最新数据显示，8月份一线城市二手住宅价格环比上涨0.1%，已经连续6个月保持上涨。其中上海上涨0.3%，深圳上涨0.1%。新房方面，一线城市新建商品住宅价格环比由上月持平转为上涨0.1%，上海、深圳、广州都有不同程度上涨。

连续6个月上涨，这不是偶然波动，这是趋势。

与此同时，二手房网签面积同比增长了10.6%，交易总量在趋于稳定。

再看一个更有意思的现象——租金抵月供。

深圳贝壳研究院的监测数据显示，在深圳总价100万元以内的二手楼盘中，部分房源的月租金已经高于月供，实现了“租抵供”。

成都也有买家抓住了这个窗口，总价330万抄底8套老破小，每月租金收入2.1万元，轻松覆盖1.4万元的月供，实现了以租养贷、正向现金流。

你想想，月租金能覆盖月供，这意味着什么？意味着你的实际持有成本是零，甚至还能有盈余。这在过去十几年里，几乎是不可想象的。这是低利率带来的实实在在的红利。

我知道，现在市场上还有很多人在等。等房价再跌一跌，等利率再降一降。

但房价，一线城市已经连续6个月上涨了。利率，3.05%已经是历史最低水平了。你还在等什么？等美国加息传导过来，等我们的利率空间被进一步压缩？

我一直说，买房这件事，最怕的不是买贵了，而是在最好的窗口期选择了观望。

有购买能力、也有购买需求的朋友，现在就是该去看房的时候。现在的低利率房贷，是历史给的红利。这个红利不会永远存在。

珍惜它。