一桩上海综合体交易 藏着KKR对中国饮料市场的野心

观点网 上海大宗交易市场迎来一宗特别的交易，特殊之处在于交易双方的身份。

近日市场消息，全球另类资管机构KKR把位于上海黄浦区核心商圈的“外滩NEO”整栋项目卖了出去，接手方是王庆东，大窑饮品的创始人。

一年前，王庆东刚把大窑饮品控股主体85%的股权卖给KKR。一年后，这对买卖双方再次相遇，角色互换。

对KKR而言，卖掉外滩NEO是资产组合调整的一环，这笔钱最终会流向更想下注的地方；对王庆东而言，退出一线管理岗位后，接盘这栋楼也是个人资产和精力的重新分配。

于是，这桩不动产大宗交易，被置于更宏观的资本叙事之中。

一桩综合体交易

此次交易标的外滩NEO，位于上海黄浦区人民路399号，前身是2009年建成的福都商厦，早期为经营针织品、饰品及婚庆用品为主的小百货商品市场。

2019年，KKR联合翰同资本收购该项目，将其整体翻新为约1.7万平方米的混合用途综合体，并更名为“外滩NEO”。

外滩NEO所处的外滩豫园商圈，是上海核心区中少有兼具旅游客流和商务需求的地段。改造完成后，项目内的酒店业态引入桔子水晶品牌，其余空间则提供办公与商业业态。

不过，这笔资产在KKR手中恰好经历了中国商业地产从高位到调整的完整周期。

过去几年，外滩NEO已被长期摆上待售货架。例如，2022年6月，外滩NEO就曾委托第一太平戴维斯作为独家销售代理，为项目寻觅合适买方。

2025年初，外滩NEO把部分办公空间进一步改造成酒店业态。改造完成后，外滩NEO酒店业态增加至1.08万平方米，项目年租金据悉提升至约7500万元，保持为一个有稳定现金流的存量资产。

到2026年中旬，恰逢传出KKR正寻求出售在北京、上海的一系列商业地产资产。外滩NEO被确认为明确列入出售名单的项目之一，据报道整栋对外报价约9亿元。

于是在三个月后，KKR便找到了合适的买家。

据了解，外滩NEO是以协议方式完成了整栋出售，王庆东通过自有资金平台接手，且成交金额尚未公开。对KKR而言，将资产出售给一位与自己有深度资本往来的买方，或能在一定程度上减少公开市场折价出售可能引发的估值折价。

将这笔交易放入目前上海大宗交易市场的环境中，可以看到更丰富的市场结构变化。

2026年上半年，上海大宗交易迎来强力回暖。据戴德梁行发布的数据，2026上半年，上海大宗不动产合计成交35宗，总金额233亿元，同比大幅上涨47%，在全球宏观波动、国内地产修复分化环境下走出独立复苏行情。

商办、酒店两个业态的大额成交成为拉动市场的关键。

其中，产业资本正在成为上海商办市场的主导力量，交易金额最高的案例，为拼多多斥资约33.7亿元购入上海星展银行大厦。

另一边，家族资本的身影在酒店资产领域格外活跃。除此次外滩NEO之外，过去数月上海已冒出多单相类似的交易。

包括，陈天桥旗下盛大集团以约2.2亿元从普洛斯手中收购位于黄浦区陕西南路233号的宓亚酒店，交易价格相比3.12亿元的挂牌价折让近三成。

上海某家族办公室则拟以债务重组方式，介入收购苏宁宝丽嘉酒店，该酒店评估价约32.2亿元，此前在市场上挂牌多时未能成交。

家族资本切入上海核心酒店物业，这些买家的共同特征是资金成本较低，且更有耐心，对短期回报的要求通常弱于机构投资者，因此能够在市场底部以相对从容的姿态完成配置。

王庆东相信也是如此，有分析认为，他的资金来源或许与KKR对大窑饮品的收购密不可分。

KKR的大窑故事

王庆东是大窑的创始人，创业路径与许多第一代民营企业家相似，起点低、路径曲折。

资料显示，王庆东出身呼和浩特，早年蹬着三轮车卖汽水，后来做过酒水生意。1996年，他曾创办海光饮料厂，开始自行生产汽水，但并未闯出名堂。

真正的转折出现在2004年，王庆东拿出全部身家收购了濒临倒闭的内蒙古八一饮料厂，2006年将其改制更名为呼和浩特大窑食品厂，“大窑”品牌由此诞生。

一直以来，碳酸饮料是中国饮料市场中集中度最高的品类之一，可口可乐与百事可乐两大品牌长期占据超过80%市场份额。

王庆东为大窑找到了一条差异化的路径：520毫升超大容量玻璃瓶装汽水，定价5-6元，低于主流碳酸饮料，以高性价比作为“酒替”切入烧烤、火锅等场景，且对渠道高让利。

按照这个策略，大窑逐渐在北方地区崭露头角，特别是在内蒙古、东北、西北等区域建立了稳固的基本盘。

到2016年，王庆东注册成立内蒙古大窑饮品有限责任公司，后再股权整合，成立大窑嘉宾饮品股份有限公司。以此为经营主体，大窑发展更加迅猛。

2021年，大窑与华与华合作，推出“大汽水，喝大窑”的口号，2022年签约吴京代言，品牌广告铺进地铁、电梯和机场。

在被KKR收购之前，大窑已经是北方饮料市场里的“隐形王者”。

据媒体援引的数据，2023年大窑饮品营收突破30亿元，2024年营收规模继续上升。同年，据快消品研究机构马上赢的数据显示，大窑饮品在碳酸饮料市场的份额达到2.42%，位列行业第三，仅次于可口可乐和百事可乐。

到2025年前五个月，大窑饮品拥有的市场份额升至2.64%。

但在高歌猛进之下，大窑也面临着依赖单一爆品“大窑嘉宾”、餐饮渠道占比高、品牌认知集中在北方、饮料市场健康化对含糖汽水的冲击等问题。

2025年3月，大窑饮品在经销商大会上，便提出接下来公司将把精力聚焦产品创新、品牌建设与渠道拓展，系统提升品牌在全国的知名度与影响力。

其中在产品端，大窑就提出“1+2+N”战略，宣布以碳酸饮料为基本盘，拓展果汁与植物蛋白两大品类，再布局若干细分赛道。

而大窑的转型刚刚起步，KKR便宣告了介入。

2025年7月，重庆市场监督管理局公示的经营者集中案件显示，KKR通过新设特殊目的公司Dynamo亚洲控股II，间接收购远景国际有限公司85%的股权，而远景国际正是大窑饮品的控股主体。

同时，交易采用全现金支付，交易对价流传较广的说法为36.6亿元。另悉，交易或附带了2025-2027年三年业绩对赌。

交易完成后，KKR对大窑的改造迅速启动。

2025年12月，大窑饮品完成工商变更，王庆东卸任法定代表人、董事长等职务，董事会与监事会同步改组，KKR代表戴诚出任董事长。

据了解，戴诚擅长供应链优化和财务体系重建，此前深度参与过KKR对雷士照明中国区业务的收购整合，他的到任标志着控制权正式移交。

2026年1月，快消行业资深职业经理人孙亦农正式加入大窑出任CEO，与戴诚搭档。

孙亦农的履历则覆盖可口可乐、雀巢、银鹭食品等品牌，2021年至2025年执掌卫龙食品期间，成功推动卫龙在港交所上市。

KKR入主后的大窑，产品推新动作明显加快，延续“1+2+N”框架，2025年9月推出植物蛋白品牌“宜养说”，此后陆续上线无糖茶品牌“查元香”、复合果汁品牌“窑果立”，以及白桦树汁汽水等新品。

2026年5月，大窑再推出混合果味汽水“大窑20香”，继续锚定佐餐场景，试图在核心品类之外寻找增量。

目前，KKR对大窑的改造还在持续。这家投资机构把流动性从“砖头”里抽出来，投向回报相信是更高的领域。

王庆东拿到现金，则把一部分钱放到上海优质地段的“砖头”里。

资本循环之间，背后是两类投资者在同一个周期里作出各自认为更有利的选择。

免责声明：本文内容与数据由观点根据公开信息整理，不构成投资建议，使用前请核实。