天津
828新政以来，地产行业人心惶惶。
更多的恐惧，来源于未知，因为地方细则迟迟没有落地。
听说，已经有房企天津公司在做裁员方案了。
关于“取消营销管理中心”的声音甚嚣尘上。
结论写在前面，取消地产营销部？我认为，这个提法，非蠢即坏。
现房销售时代，产品为王，但营销依然不可或缺。
01
现房销售时代，公区、园林、立面、室内精装修……全部眼见为实。
过去营销通过效果图、规划方案造梦的那一套行不通了，但实景也需要被诠释、被理解。
归家大堂的高度、宽度等数值，可以被感知，但奢石、琉璃、铝板等材质的设计与运用，普通人很难读懂。
园林的成树有多少，很容易被量化，但珍稀树种的排布、水系的打造等，普通人很难参透。
立面的颜色、平整度等外观，可以一目了然，但石材、不锈钢、陶板等材质的选择与打磨，普通人很难了解。
你能想到吗？
就连铝板和铝板也是不一样的……
其实，现在市面上有很多项目已经被动卖到了现房阶段。
这些现房项目最大的苦恼就是——
如何让买房人知道自己比一路之隔的竞品品质高出一大截。
虽然业内很震惊，但真的有大批买房人看不懂，即便是已经到了现房阶段。
体北金茂府VS体北鲁能公馆、招商江山玺VS天保上城观景……你能分辨出品质高低吗？
业内当然是心照不宣，但很多普通人的确是看不明白。
奢侈品都陈列在漂亮的橱窗内，但依然需要营销卖出去。
在任何行业，营销都是负责挣钱的部门。其他都是成本支出。
02
很多人将矛头指向了营销部，我认为这件事本身就错了。
现房时代，最需要调整的其实是设计部、工程部。
期房时代，营销总替设计总、工程总背了多少锅？
进入现房销售，设计缺陷、漏雨……全部无所遁形。
比起开盲盒，未来能够赢得市场的，一定是成本投入高、交付力强的房子。
过去几年，天津也客观存在价格和交付品质错配的产品。比如，中国铁建花语尚东、上实仰山等。
如果成本投入到位，实景兑现力却不能与之匹配，那就是项目总、设计总、工程总集体复盘，看看问题到底出在哪儿。
未来，一定是好产品+好价格=热销。
03
关于竣备放款不要一刀切的问题，我前几天写过一篇呼吁稿。
听说，几家房企天津公司总经理也给上面写了报告，希望可以弹性处理。
也有说法称，土地款或许可以分期付款，这样也能缓解房企的资金压力。
不知道天津细则最终会怎么定，但房企战略收缩大局已定。
如果资金压力太大，一定会减少拿地、人员缩编。
地产从业人员，工作机会越来越少，这个趋势基本不可逆。
新的时代，新的市场环境，我们要做的不是焦虑还没有发生的事，而是让自己成为本专业的头部力量。
因为，行业不会消失，当你足够强的时候，才能剩者为王。
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