学生床位短缺，资本狂扫香港酒店改宿舍

近日，市场消息称，凯德投资拟以23亿港元收购香港上环宜必思香港中上环酒店，计划改造为学生公寓。凯德方面回应称：“对此事，我们没有信息可分享。”若这一交易落地，将是香港学生宿舍收购潮的最新案例。

近一年来，随着非本地生源增加，床位短缺问题进一步凸显，市场化收购酒店改造成学生宿舍的案例日渐增多，包括招商局、中原集团、华润、京东、联合出版（集团）等扎堆入局。

火热赛道之下，物业改造合规、运营管理等风险同样不容忽视。这场存量物业转型浪潮，也正在重塑香港租赁住宿市场的格局。

酒店改建学生宿舍，交易密集落地

宜必思香港中上环酒店坐落于上环德辅道西28号，2012年建成，楼高34层，总建筑面积约2.03万平方米，共计550间客房，步行可达港铁西营盘站，距离香港大学仅一个地铁站，区位天然适配学生住宿需求。

凯德这笔潜在收购并非孤例。过去一年来，香港大宗物业市场涌现大量收购酒店、存量商厦改造学生宿舍的交易，香港本地资本、内地国资及产业资本、新加坡资本争相入场，形成持续的收购浪潮。

2025年8月，宏安集团联合美资基金，以4.25亿港元购入旺角旭逸酒店，宏安出资占比15%。按照规划，旭逸酒店改造后，将和宏安此前收购的新蒲岗项目在2026年合计推出1800个宿位。同月，中原集团斥资3.4亿港元收购西半山般咸道38C号“般咸轩”，计划改装为学生公寓，预计提供约200个床位，物业地处港大周边，面向港大非本地学生。

2025年12月，多笔交易集中落地。招商局置地以约1.4亿港元购入红磡晋汇全幢物业，计划改造为学生宿舍；招商局商业房托基金公告，拟以2.0595亿港元收购九龙柯士甸路Habyt酒店，原有29间客房改造后宿位扩容至85个。同期，联合出版集团旗下公司以2.05亿港元收购湾仔骆克道星网商务精品酒店，物业拥有63间客房，成交楼面呎价约7571港元，计划改造为学生宿舍。

进入2026年，收购热潮持续升温。3月，华润隆地斥资9.53亿港元购入葵涌悦品酒店・荃湾，物业拥有583间客房，计划改造为学生公寓，预计提供900个宿位。同月，中原集团收购九龙城地标富豪东方酒店，交易金额逾15亿港元，拟改造为学生宿舍，预计可提供1500个床位。

2026年7月，京东接连出手两单。远东发展公告披露，旗下帝盛酒店集团将油麻地海景丝丽酒店出售给京东，作价7.5亿港元，将客房转换为学生宿舍。同月，市场消息显示京东再斥2.8亿港元收购湾仔轩尼诗道全幢酒店，59间客房同样计划转型为学生宿舍。

上述这9笔交易，总金额近50亿港元。整栋存量商业物业改建学生宿舍，已经成为目前香港大宗交易的主流方向之一。

仲量联行香港资本市场部主管陈国章表示，机构投资者过去主要关注商铺及办公楼物业。近年来学生宿舍成为其较为青睐的投资类别，主要由于市场需求强劲，并获得政府政策支持。香港施政报告指出香港正朝着建设大学城的方向发展，预期短期、中期及长期均存在稳定需求。此外，香港拥有稳健的投资环境和法制基础，提升了机构投资者重返香港市场的意愿。

此外，此前收购与改造标的多为酒店，而目前资本也正流向价格更具竞争力的乙、丙级办公楼。

陈国章表示，早期的改建焦点多集中于酒店，但随着酒店业复苏推高资产价格，改建利润空间已逐步收窄，合适盘源亦越来越少。相反，乙级商厦空置率已连续五年高于10%，且乙、丙级办公楼的租金及资本价格分别较2019年高位回落15.2%及50.5%，造就了极具吸引力的入市时机。在租赁需求疲弱下，将使用效率偏低的非甲级办公楼改建为PBSA（专用学生宿舍），正逐渐成为一项极具潜力的资产活化策略。此举不仅有助于业主释放积压资金，亦能锁定更稳定的租金收入。

供需缺口与资产收益驱动，资本扎堆入局

这一轮资本集中进场，政策是催化剂，底层驱动力来自香港国际高等教育战略催生的住宿刚性缺口，以及学生公寓相对传统地产品类更优的收益结构。

为打造“国际专上教育枢纽”与国际高端人才集聚高地，香港特区政府2025年7月推出“城中学舍计划”，鼓励和便利市场以自资和私营方式将现有商厦改装为学生宿舍，以增加宿位供应。

政策之下，非本地学生人数激增，住宿需求随之急升。

仲量联行预测，按目前可预见的供应情况，现时全港学生床位短缺将由2025/2026年的7.63万个，增加近一倍至2029/2030年的14.72万个，净缺口扩大逾7万个，反映市场供应严重滞后。

资产收益层面，学生公寓的现金流优势，在当前香港商业地产环境下极具吸引力。莱坊研究数据显示，香港学生公寓净租金回报率普遍在4.5%-8%区间，显著高于私人住宅2%-3%，也优于甲级写字楼约3.7%的平均回报。

“从回报表现来看，学生宿舍的租金回报率大致可达6.5厘或以上。与此同时，其优势在于能够提供较为稳定的现金流。相较于投资商铺等需按月向个别租户收取租金的物业，学生宿舍的租金收入及现金流表现相对更为稳定。”陈国章如是说。

陈国章进一步表示，香港学生宿舍市场的主要驱动因素在于需求强劲，同时租金表现稳定，并具备持续增长潜力。在当前市场环境下，学生宿舍已成为不少机构投资者的首选投资类别。此外，市场上有不少酒店和乙级办公楼等物业可改建为学生宿舍，相关改建申请审批有所加快，进一步提升了投资吸引力。

机遇挑战并存，预计收购潮至少持续两三年

学生公寓赛道热度高涨，但酒店、写字楼改造学生宿舍并非“买楼即可盈利”，改造工程、合规审批、运营管理、周期波动等多重挑战容易被资本低估。

其中，改造与合规是硬门槛。酒店客房格局虽相对适配宿舍，但仍要通过多部门审批，改造消防通道、逃生设施、机电系统。若是写字楼改造，难度更高，写字楼幕墙、管线、卫生间布局先天不适宜住宿，拆改工程量大，改造成本更高、审批周期更长，极易出现工期延误、成本超支。即便有“城中学舍计划”简化流程，全周期落地依然耗时，收购不等于快速开业。

此外，学生寒暑假带来的运营风险，以及资产交易成本逐渐升高等挑战同样不可忽视。

目前，收购潮已经持续一段时间，未来将如何走？

陈国章认为，预计相关收购趋势至少将持续两至三年。现阶段市场供应与需求之间仍存在较大差距，因此未来两至三年，预计仍会持续出现学生宿舍收购个案。

新京报贝壳财经记者 段文平

编辑 杨娟娟

校对 柳宝庆