《住房租赁条例》施行近一年：租房十大坑曝光，仅三成租客维权问题得到解决

2025年9月15日，我国首部住房租赁领域专门行政法规《住房租赁条例》正式落地，为租房市场划定法治化框架。条例施行近一年，租客维权意识显著觉醒，黑猫投诉平台数据显示，2025年9月15日至2026年8月15日，住房租赁相关投诉共计12003条，较上一周期上涨11%，每年3月返城季、7月毕业季成为投诉高峰。贝壳研究院超1.1万份租客问卷显示，仅有33.9%受访者遇到租房纠纷后问题得到全部或基本解决，租房全链条风险依旧潜伏在找房、签约、入住、退租各个环节。

维权观念转向理性，但新手租客仍存认知短板

从投诉关键词来看，金钱纠纷是租房矛盾的核心，“押金”相关提及近1.6万次高居榜首，租金、退款、定金紧随其后；合同类投诉以1.4万次位列第二，口头承诺无法兑现、霸王条款成为重灾区；入住之后管家缺位、售后无人响应，也是租客集中吐槽的痛点。

值得关注的是，租客维权正在从情绪化发泄转向理性依法维权，援引法规、法条进行投诉的占比实现翻倍。首次租房群体权利意识短板凸显，关注自身权益、选择官方渠道维权的比例分别低12个、13.9个百分点。不少新人因租住周期短，尚未接触退租结算环节，未能察觉潜藏风险。

结合黑猫投诉与调研数据，租前、租中、租后共十大租房陷阱集中暴露，不少套路即便在条例实施后，投诉量依旧不降反增。

租前：未入住已埋雷，四大套路迷惑租客

租前阶段，还未住进房子，纠纷就已经悄然发生。

虚假房源引流是租客踩中的第一个坑。平台上精美低价的房源，到线下被告知已经租出，再被推销品质、价格不符的其他房屋，还有机构借看房名义收取看房费、信息费，交钱之后拒不退还。数据显示该类投诉515条，条例落地后不降反升12%。按照《住房租赁条例》规定，对外发布的房源信息必须真实完整，图片应当和实物保持一致。

定金、订金混淆挖坑十分普遍。不少中介以锁定房源为由，在合同签订前收取各类预付款，交易谈不拢之后拒绝退款。很多租客分不清“定金”和“订金”的法律区别：定金具备担保效力，租客原因未能签约一般不予退还，且金额不得超过总租金20%；而订金、意向金属于预付款，未达成交易理应退回，但部分合同暗藏转化条款，悄悄把预付款变为定金，让租客蒙受损失。

口头承诺“画大饼”，霸王条款藏进合同。“口头说可短租，合同却签一年”的长签短租乱象频发。中介口头许诺短租、配家具、包维修，落笔合同却完全是另一套内容，还充斥“提前退租赔付两个月房租”这类免除商家责任、加重租客义务的霸王条款。相关投诉1675条，霸王条款投诉增幅达到24%。

巧立名目乱收费同样突出。广告标价不等于实际租房成本，部分机构巧立管理费、转租费等各类合同外收费，水电费民用改商用随意加价，事先约定的优惠免租期无法兑现。条例明确经纪机构需要明码标价，合同没有标明的费用，租客有权拒绝支付，但该类变相收费投诉涨幅高达34%。

租中：入住后麻烦不断，安全与服务双重承压

签完合同进入租中阶段，居住过程的各类风险接踵而至。

客服通道失灵，诉求无人处置成为常态。租客提出解约、维修诉求，找不到线上办理入口，人工客服失联，工单受理之后石沉大海，该类相关投诉794条，不少租客陷入求助无门的处境。

部分出租方甚至采用非法手段逼迫租客搬离。仅仅逾期几天交租，就遭遇密码冻结、换锁、断水断电；房东、管家未经许可私自闯入住宅；房屋出售、司法拍卖后，无过错租客被强行要求腾退。调研显示16.2%租客遭遇过恶意清退。法规明确禁止暴力胁迫逼迁，即便租客存在违约行为，出租方也必须通过司法等合法途径维权，不可以私自强行处置房屋。

“串串房”、违规隔断房带来健康与消防隐患。运营方快速简易装修，甲醛超标就对外出租，租客入住后出现头晕、过敏等身体不适；厨房、阳台等非居住空间被改造为卧室，私拉乱接电线，消防风险巨大。现行法规要求出租住宅必须满足消防、装修安全标准，严禁把非居住空间当做卧室出租。

家电设施损坏互相推诿，报修效率低下。房屋漏水、热水器故障等问题反复报修，房东中介来回踢皮球，要求租客自行承担维修费用。问卷数据显示34.1%租客反馈报修处理缓慢。根据民法典，房屋设施基础维修属于出租人的法定义务；出租人拒不维修，租客可先行维修，凭票据向出租方追偿。

租后：押金、租金爆雷，两大痛点损失最重

退租阶段，资金风险集中爆发，也是租客财产损失最严重的环节。

长租机构“高收低出”模式爆雷卷款跑路危害巨大。企业高价收房、低价对外出租，依靠资金池周转，一旦资金链断裂，房东要收回房屋，租客预交的大额租金血本无归；还有租客被诱导办理租金贷，退租之后依旧背负贷款，个人征信受到影响。《住房租赁条例》要求转租经营企业开立资金监管账户。提醒租客尽量避免一次性支付长期租金，大额资金优先转入合同主体对公账户。

“提灯定损”克扣押金，是租房投诉的头号问题。全部住房租赁投诉中，33.3%都和押金纠纷相关。租期结束退房，部分出租方逐项严苛查验，将家具墙体正常居住磨损认定为人为损坏，以灰尘、轻微污渍为由扣减押金；或是以内部流程为借口无限拖延退款。民法典与《住房租赁条例》均明确，正常居住损耗租客无需赔偿，押金扣减情形必须在合同中写明，没有正当理由不得随意克扣。

多方探索新解法：直面押金、甲醛、漏水等问题

面对租房市场长期存在的顽疾，部分租赁平台也开始落地针对性解决方案，尝试破解传统痛点。

针对押金金额高、退款慢、扣减规则不透明，多地试点信用替代现金押金模式。贝壳省心租在上海推行“0押月付”，符合信用条件的租客免缴现金押金，按月缴纳租金，0押并不免除租客责任，出现欠费、人为损坏房屋依旧要按合同承担责任。

针对甲醛房风险，平台通过房源筛查、专业检测治理降低隐患。贝壳惠居对高风险房源开展专业检测、治理和复检。2026年1‑6月，全国累计检测14880套房源，识别出1278套甲醛风险房源，完成4488套房源治理。

房屋漏水也是高频居住难题。行业探索收房、出房前置检修模式，针对隐蔽工程、建筑主体、邻里造成漏水问题，建立勘查、维修、安置、追偿完整流程。2025年7月启动隐患排查以来，贝壳惠居累计前置排查908935套房源；2026年上半年排查454556套。数据显示2026上半年软装漏水万套月均发生量2.4，较2025年上半年下降67%，平台承担防水层、暗管维修费用1961万元，漏水相关垫付、先行赔付530万元，覆盖租客、业主及第三方受损方。

全周期避坑指南，证据留存是维权硬核武器

贝壳研究院调研指出，房屋品质、找房、签约、服务、租金押金六大租房环节，问题暴露率全部超过六成。规避租房陷阱，核心思路就是风险前置，把核验、取证工作做在付款之前。

租前，不轻信低价房源，优先视频核验；拒绝看房前收费；厘清款项性质，控制定金金额；口头承诺全部落实到书面；合同未约定费用拒付。

租中，沟通、报修尽量使用可留存证据的渠道；入住检查是否有偷拍设备；遭遇暴力清退立即报警；避开新装修异味房与隔断群租房；设施损坏及时报修并留存工单。

租后，尽量不一次性支付超过3个月租金；入住、退租两节点完整拍摄全屋视频；退租验房要求对方出具扣款的合同依据与证据。

付款前可自查“六问”：房源是否属实、款项规则是否清晰、口头承诺是否入合同、全部费用是否列明、收款账户是否合规、预付周期是否过长？任一问题无法确认，租客应暂缓付款。

条例实施为租房市场树立制度标尺，但制度保护不能完全替代租客自我防范。入住视频、完整合同、对公转账、留存工单，每一份证据，都是租客面对纠纷最有力的武器。

原标题：《《住房租赁条例》施行近一年：租房十大坑曝光，仅三成租客维权问题得到解决》