从最高院36条到南山1737套房：房企破产处置的新操作手册

「兴业48小时出表观察」系列 · 第03篇

来源：最高人民法院官网 · 数据截至2026-09-07

一、9月初发生的事：最高院36条，重塑房企破产规则

2026年9月4日，最高人民法院印发法〔2026〕137号《全国法院审理房地产开发企业破产案件座谈会纪要》（以下简称《纪要》），自印发之日起施行。9月7日，最高法院官网公布全文。

这份文件源于2025年12月30日在北京召开的一次座谈会——住建部、中国人民银行、金融监管总局均派员参加。全文八个部分、三十六条，对房企破产案件中的管辖、财产认定、购房人保护、债权审查、续建融资、清偿顺位等核心争议作出了系统回应。

说它"重塑"，并不夸张。过去数年，房企破产案件的审理尺度在全国各地差异巨大：同一类在建工程，有的法院判整体拍卖，有的判协议转让；同一种购房合同，有的法院保护继续履行，有的允许管理人解除。《纪要》的目的，就是把这些散落的裁判口径，收拢到一套统一规则里。

对不良资产行业而言，最值得关注的四条规则如下：

这四条规则叠加在一起，传递出一个清晰信号：房企破产处置的核心目标，是"把房子建起来、交出去"，而不是"把资产分掉"

二、南山T503-0064：1737套在建工程，恰好站在新规射程内

回到我们在上一篇拆解过的案例。

根据智收云平台收录的债权公告显示，2026年9月7日《国际商报》刊登公告：兴业银行深圳分行将深圳正金达产业管理、深圳市金叶珠宝、崧顺电子等3户债权（本金15.13亿元）转让给深圳市招商平安资产管理有限责任公司

核心抵押物是深圳南山区南头街道中山园路西侧宗地号T503-0064——宗地面积39770.35平方米，在建工程1737套、约21.33万平方米

这是一处在建工程。而《纪要》第29条专门针对在建工程拍卖设了规则：

"管理人应当在拍卖文件中明确在建工程是否存在继续履行的购房合同及相关具体内容，并就成交后购房人与买受人之间的衔接工作作出安排。"

这意味着什么？

如果招商平安资产未来推动南山T503-0064项目走向司法处置（如债务人破产清算或抵押物拍卖），新规要求拍卖文件必须披露一个关键信息：这1737套在建工程中，有多少套已经签了购房合同、有多少买在等房

这直接关系到接盘方的决策。一个"有购房合同在身"的在建工程，和一栋"干干净净"的空楼，处置逻辑完全不同——前者要解决交房义务，后者只需谈价格。《纪要》第28条也明确：整体出售时，继续履行的购房合同一并转让，受让人必须继续向购房人履行交付房屋、协助办证的义务。

对招商平安资产来说，接手这个包之后，摸清1737套房的预售/网签情况，将是比评估土地价值更靠前的一步。

三、"拍卖为原则"：AMC处置路径从"协商"到"竞价"

《纪要》第29条最直接的冲击，是把拍卖从"可选方式"升格为"基本原则"。

在过去的实践中，房企破产财产的处置方式存在大量灰色地带：管理人可以通过协议转让、以物抵债、定向变卖等方式处置资产，各方利益博弈空间大，但也容易引发"低价处置""关联交易"的质疑。

新规明确：破产财产变价出售应当以拍卖方式为原则，但债权人会议另有决议的除外。

注意这个"除外"——它保留了灵活性，但把举证责任翻转了：不是"为什么要拍卖"，而是"为什么不拍卖"。想协议转让？可以，但需要债权人会议作出决议。

对这类AMC而言，这一规则的影响是双面的：

• 利好面：

  如果南山T503-0064项目最终走向破产清算，拍卖为原则意味着处置过程更加透明、公开竞价，AMC作为债权人可以更有底气地推动司法拍卖程序，避免资产被低价协议转让。

• 挑战面：

  如果AMC自身想通过协议方式受让或处置资产，需要过债权人会议这一关。纯协商定价的空间被压缩了。

从行业看，这一规则的受益者，是那些手中持有在建工程抵押权、但苦于资产被"锁死"无法进入公开竞价程序的金融机构。拍卖为原则，等于给了它们一把"破门"的钥匙。

四、银行抵押权被"限高"：第30条的冲击波

《纪要》第30条可能是对金融机构冲击最大的一条：

"破产受理前就房地产开发企业在建工程设定抵押的权利人，其优先受偿权范围以破产申请受理时已完工部分价值为限。破产程序中在建工程项目续建的，抵押物变现后续建增值部分应当依次优先清偿续建产生的建设工程价款债权、续建融资债权。"

翻译成大白话：银行对在建工程的抵押权，只覆盖"破产时已经盖好的那部分"。之后续建新增的价值，银行无权优先受偿——续建工程款和续建融资排在前面。

这对银行业意味着什么？

以南山T503-0064为例：该项目1737套房目前是"在建工程"状态，假设其已完成工程量占比50%，银行（现在是招商平安资产）的抵押权优先范围就仅限这50%的价值。如果未来通过续建把项目盘活，新增的50%价值，抵押权人无权优先受偿——续建施工方的工程款和续建投资人的融资债权排在其前面。

这一规则的底层逻辑是：鼓励续建。如果银行抵押权覆盖续建增值，没有人愿意投钱续建——因为投了钱，增值部分还是归银行。新规把续建增值的优先权给了"出钱出力的人"，等于为烂尾楼盘活打开了一条融资通道。

但对原债权人（在本案中是，现在是）来说，这意味着：如果项目不续建直接拍卖，抵押权覆盖全量；如果续建盘活，抵押权被"限高"在已完工部分。续建还是不续建，成了一个需要精细测算的财务决策。

五、清偿顺位重构：消费购房人退款排第一，银行抵押权退至第三

《纪要》第31条确立了房企破产清算中的九步清偿顺位。当项目彻底无法交付、购房合同被解除时，清偿顺序如下：

消费购房人的退款请求权排在第一顺位，建设工程价款排第二，银行抵押权退至第三。

这个排序在实践中意味着什么？

假设南山T503-0064项目最终走向破产清算，1737套在建工程被拍卖变现，拍卖所得按上述顺位分配。如果项目中有消费购房人（即购买用于自住的购房者），他们已付的购房款优先于工程款和抵押权获得清偿。

这对招商平安资产的回收预期有直接影响：作为债权受让方，它的抵押权排在第三顺位，前面还有消费购房人的退款和工程价款。资产拍卖变现后，能轮到抵押权的"蛋糕"有多大，取决于前面两个顺位吃掉了多少。

当然，这只是在"项目彻底无法交付、合同被解除"的极端情形下才触发的清偿顺位。如果项目能够续建交付（第28条优先整体出售的路径），购房合同继续履行，就不需要走到这一步。这也是新规"鼓励续建、鼓励交付"逻辑的体现——走到清算清偿是最后手段，能续建交付才是最优解。

六、续建融资的共益债务通道：烂尾楼盘活的法律基础

《纪要》第24-27条构建了一套完整的续建融资保护体系：

• 1. 续建启动

  （第24条）：项目停工后，管理人在第一次债权人会议前即可申请法院批准续建方案，无需等待漫长程序。

• 2. 续建费用=共益债务

  （第25条）：原施工单位继续施工的，续建工程款作为共益债务随时清偿——这是破产法中最优先的债务类别之一。

• 3. 续建融资=共益债务

  （第26条）：续建借款经债权人会议或法院许可后，按共益债务清偿；续建融资债权可在续建增值范围内优先受偿（但不得优先于续建工程款）。

• 4. 政府垫资复工可认定共益债务

  （第26条但书）：破产受理前，按政府要求提供的复工融资，可比照共益债务确认——这对此前政府主导的"保交楼"垫资给了法律身份。

这套规则对南山T503-0064意味着什么？

1737套在建工程要盘活，核心是"谁出续建的钱"。过去最大的障碍是：投资人担心投进去的钱排在原有抵押权后面，打了水漂。新规明确"续建融资在续建增值范围内优先受偿"，等于给续建投资人画了一条安全线——你投的钱，至少在续建新增的价值里，是排在前面的。

如果招商平安资产（或其引入的第三方）决定续建南山项目，这条规则提供了法律保障。当然，"续建增值"的具体金额需要评估，这也是新规留给实务操作的灵活性。

七、从个案到行业：137号文对全国在建工程不良处置的信号

南山T503-0064只是一个案例，但它折射的是全国范围内的共性命题。

据公开数据，截至2026年年中，全国房地产企业破产案件数量仍在上升通道。大量在建工程不良资产"卡"在银行和AMC的资产负债表上，处置难点集中在三个环节：抵押物权属厘清、续建融资到位、清偿顺位确定。

137号文对此给出了系统性回应：

• 管辖规则

  （第1条）：项目所在地法院管辖，遏制"抢管辖"乱象，利于资产接管和现场勘查。

• 实质合并门槛提高

  （第2条）：单独破产为原则，不得仅因关联企业间资金调拨、互相担保就实质合并——这对持有优质项目公司的AMC是利好，资产隔离价值凸显。

• "三代"合同不得解除

  （第8条）：保交楼代建代管协议在破产后仍有效，堵住了"破产后复工项目再次停摆"的路。

• 实际施工人代位申报

  （第21条）：打通了实际施工人在破产程序中的债权申报通道，农民工工资参照职工债权清偿。

对不良资产行业从业者而言，这36条将是未来数年办理房企破产案件的"操作手册"。对银行和AMC而言，抵押贷款风控逻辑需要调整——抵押权的优先范围、清偿顺位都被重新定义了。

结语

9月4日最高院印发137号文，9月7日招商平安资产正式受让南山T503-0064债权包。两个事件相隔仅3天。

新规的36条规则，像一套精密齿轮，精确咬合在了南山1737套在建工程的处置路径上：拍卖为原则、整体出售优先、抵押权限高、续建融资优先、消费购房人退款排第一。

对招商平安资产来说，接手这笔15.13亿债权，不再只是"催收+拍卖"的传统AMC作业，而是在一套全新的法律框架下，重新计算回收率、重新设计处置策略。

南山1737套房的命运，将在新规的射程内，走出一条与前5年完全不同的路径。

#不良资产 #房企破产 #最高院新规 #债权转让 #深圳楼市 #在建工程 #AMC处置

你可能还想问（FAQ）

Q1：最高人民法院法〔2026〕137号是什么文件？

A：全称《全国法院审理房地产开发企业破产案件座谈会纪要》，2026年9月4日印发、9月7日官网公布全文，共八个部分三十六条，对房企破产案件的管辖、财产认定、购房人保护、续建融资、清偿顺位等作出系统规定，自印发之日起施行。

Q2：137号文第29条"拍卖为原则"是什么意思？

A：破产财产变价出售应当以拍卖方式为原则，但债权人会议另有决议的除外。这意味着拍卖从"可选方式"上升为"基本原则"，想采用协议转让等其他方式，需债权人会议作出决议。

Q3：137号文对在建工程抵押权有什么影响？

A：第30条规定，在建工程抵押权人的优先受偿范围仅限破产受理时已完工部分价值；续建后增值部分依次优先清偿续建工程款和续建融资债权，抵押权人无权优先受偿。这等于给银行抵押权设了"天花板"。

Q4：137号文的清偿顺位是怎样的？

A：第31条确立九步顺位：①消费购房人已付购房款及按揭贷款；②建设工程价款；③担保债权（银行抵押权）；④破产费用；⑤共益债务；⑥职工债权；⑦社保和税款；⑧普通债权；⑨惩罚性债权。消费购房人退款排第一，银行抵押权退至第三。

Q5：深圳南山T503-0064在建工程与137号文有什么关系？

A：南山T503-0064宗地（宗地面积39770.35平方米、在建工程1737套、约21.33万平方米）的债权于2026年9月7日由兴业银行转让给招商平安资产。该在建工程的处置路径（拍卖、整体出售、续建盘活）恰好落在137号文射程内，新规将直接影响AMC的处置策略和回收预期。

Q6：137号文对续建融资有什么保护？

A：第26条规定，续建融资债权一般按共益债务清偿，可在项目续建增值范围内优先受偿（但不得优先于续建工程款）。这为烂尾楼盘活引入社会资本提供了法律保障——投资人投的钱在续建增值部分有优先受偿权。

本文政策依据来源：最高人民法院官网2026年9月7日公布之法〔2026〕137号全文。

案例数据来源：智收云收录的国际商报2026年9月7日债权转让公告、深圳联合产权交易所挂牌信息。本文仅供内容创作参考，不构成法律意见或投资建议。

不良资产处置｜AMC｜中国信达｜AMC行业研究｜债务企业一键搜｜特殊资产｜中信金融资产｜资产管理公司 ｜深圳市金叶珠宝有限公司

觉得有用， 记得点赞＋分享＋关注让更多人了解最高院137号文对房企破产处置的影响。