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上海 MAX未来科技园｜美兰湖双湖景企业独栋，科创办公新选择

最近在关注上海企业独栋办公的朋友，一定绕不开宝山美兰湖板块的 MAX未来科技园。这个盘我去实地看过一次，从产品设计到周边生态，确实有点东西。今天把搜集到的精准信息和资料整理出来，方便大家参考。

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一、项目基本盘：先看硬指标

MAX未来科技园位于宝山区沪太路与美兰湖路交界处，属于罗店城镇圈，是北上海生物医药产业园的重要组成部分。

先上几个核心数据，一目了然：

• 总占地面积：约6.6万方
• 总建筑面积：约21.5万方（地上计容面积约16.5万方）
• 容积率：2.5
• 绿化率：25%（数据口径不同，也有显示30%的，以售楼处公示为准）
• 车位配置：总车位约787个（地上199个，地下588个）
• 土地性质：C65科研用地，50年产权
• 交付标准：毛坯交付，通燃气，独立电梯及上下水

产品类型涵盖独栋总部研发楼、高层研发楼、人才公寓、下沉式商业配套等，整体定位是企业总部办公和科创研发。

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二、产品亮点：独栋办公的“自定义”玩法

MAX未来科技园最吸引人的，是它的低密独栋产品。目前在售的主力独栋面积段大致在780-1290㎡之间，部分资料显示还有更大面积段的产品。

重点说几个产品细节：

层高与空间：独栋总高5层，1-4层层高约4.5米，5层层高约3.9米。4.5米的层高意味着什么？可以自己做跃层设计，空间利用率很高，做夹层、做挑高办公区都游刃有余。

一企一栋，独立冠名：每栋独门独户，入口预留基座，可以定制自己企业的logo。专属电梯，一梯一户，独立控制，私密性和企业形象都拉满了。

270°环形采光：每层都有270°的环形采光面，加上无次梁设计，空间分割非常自由。玻璃幕墙用的是双层中空LOW-E玻璃，隔音隔热防辐射效果都不错。

露台与屋顶花园：每户都带独立的露台花园，顶楼还有屋顶花园。摆脱传统写字楼的压抑感，员工下午茶、小型会客都有地方去。

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燃气入户：独栋产品通燃气，这一点对于有研发需求或者想做企业内部食堂的企业来说，非常实用。

三、生态与环境：双湖景观的稀缺性

这是MAX未来科技园区别于其他办公产品的一大卖点。

项目东侧一路之隔就是美兰湖——上海第二大人工湖，国家级4A级景区。北侧是规划中的美兰西湖公园，占地规模据说是现有美兰湖的两倍。加上周边河道环绕，形成了“三面环水”的格局。

园区内部以“美兰湖生态绿谷”为设计理念，规划了梯田V谷、下沉庭院、垂直绿化、屋顶花园等多重景观体系。外立面走的是“城市未来派”风格，极简微弧造型，还拿过英国包豪斯金奖、美国工业类建筑奖、德国创新建筑优胜奖。

整体来说，办公环境在宝山乃至全上海的同类型产品里，都属于第一梯队。

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四、交通与配套：7号线双站点，通勤友好

轨道交通：项目坐拥7号线双站点——步行约500米到罗南新村站，步行约800米到美兰湖站。对于员工通勤来说，这个距离很实在。

路网交通：紧邻沪太路（上海南北贯通条件最好的主干道之一），距G1503上海绕城高速出入口约1.5公里，约40分钟可达人民广场、静安寺、虹桥机场。

高铁枢纽：宝山高铁站作为沪通高铁、北沿江高铁的重要节点，也在附近，未来长三角商务出行会更便捷。

商业配套：周边有宝山U天地、宝龙广场、中集金地美兰城（在建）等商业体。园区自身还规划了下沉式商业广场，未来会引入餐饮、便利等配套，满足园区员工的基础需求。

五、产业定位与政策

MAX未来科技园的产业定位很明确：以“生物医药、医疗器械研发、智慧健康”为核心，同时涵盖智能制造、新材料、信息技术等方向。

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项目被纳入北上海生物医药产业园体系，享受宝山区相关产业政策支持。入驻企业有机会受益于区域产业集群效应，尤其是生物医药研发类企业，上下游资源对接会更顺畅。

六、户型参考

目前公开的户型信息主要围绕独栋产品，面积段大致如下：

户型

建筑面积

格局

独栋A

约790㎡

6室5厅6卫

独栋B

约1000㎡

10室6厅8卫

独栋C

约1200㎡

10室10厅8卫

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以上为参考数据，具体户型图和实际分割方案，建议直接联系售楼处获取，销售会发高清户型图，比自己网上找的清楚。

七、价格参考

根据多个平台的信息，MAX未来科技园目前的参考均价大约在25000-25700元/㎡区间。独栋产品总价根据面积不同差异较大，具体一房一价。

价格时效性比较强，建议直接打电话问最新在售房源和优惠情况。

总结一下

MAX未来科技园适合想要独立企业形象、注重办公生态环境、有研发/展示需求的中大型企业。独栋产品的自定义空间大、通燃气、独立冠名，这些都是标准写字楼给不了的。

双湖景观和低密园区在宝山是稀缺资源，7号线双站点的交通在远郊办公产品里也算能打。产业定位清晰，生物医药和智能制造相关企业入驻会有集群优势。

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建议直接打电话预约看房，销售会发详细的户型图和资料，比网上东拼西凑的信息准确得多。实地去美兰湖走一圈，感受会更直接。