香港公屋将占七成！年轻人不用再蜗居，房价还撑得住吗？

2026年9月16日，香港特区行政长官李家超公布了一份文件，叫《香港特别行政区经济和社会发展第一个五年规划》。这是香港回归以来，第一次搞“五年规划”。

文件里有一句话，跟很多人的钱袋子直接相关：未来十年，房屋供应将以“公营出租房屋占四成、资助出售单位占三成、私人住宅占三成”为基础。也就是说，公营房加起来，占了七成。私人住宅，只剩三成。

今天，我就借着这份规划，跟你聊聊香港的住房问题。香港是从什么时候起，房价越来越高的？现在打算怎么改？这对大湾区尤其是关注香港楼市的人，意味着什么？

香港的房价，到底有多离谱？

先说一个数字，你感受一下：香港的人均居住面积，中位数是5.7平方米。什么概念？香港监狱的单人囚室标准，是7平方米！

这些人住的房子，有个专门的名字，叫“劏房”。就是把一套普通住宅，切成好几个小房间，分租出去；厨房、厕所、卧室，挤在同一个格子里。

2025年的一份报告显示，香港有约11万间劏房，住了22万人。人均居住面积中位数，只有6平方米左右。

更扎心的是，住劏房的人，很多不是失业的、退休的。统计处的数据显示，劏房人口里，38.6%是25到44岁的青壮年；15岁以上的人里，将近70%有工作。

他们有工作，有收入，但买不起房，也排不上公屋，于是只能挤在劏房里。这就是香港楼市的现实。

过去几十年，香港的土地供应长期不足，私人住宅价格被推到全球最高。年轻人买不起，中年人供不起，老年人租不起。

公屋的轮候时间，一度超过6年；20岁申请，可能要等到26岁才能住进去。

以前的政府，为什么解决不了？

香港不是没有努力过。《长远房屋策略》搞了很多年，公营房屋的比例一直是60%公营，40%私营。听起来不错；但问题是，实际供应量一直跟不上。

土地从哪来？香港只有约24%的土地已开发，大量土地是郊野公园、农地、棕地。要建房子，先得找到地。

找地难，建楼也难。香港的建筑成本高、工期长，一个公屋项目从规划到落成，动辄七八年。

结果就是：目标定得漂亮，供应迟迟不来。

以2026至2036年这个十年期为例，总房屋需求是41.91万个单位，供应目标是42万个；其中公营房屋29.4万个，私营房屋12.6万个。

公营房屋的比例，大概七成。这个数字，其实和这次规划的“四三三”结构差不多。问题的关键在于：能不能真的建出来。

新规划打算怎么改？

这次五年规划，最大的变化是：把“十年目标”拆成了“逐年延展”。

什么意思？以前是定一个十年的大目标，中间怎么走，没人盯着；现在每年更新需求推算，根据社会、经济、市场的变化，订定逐年延展的十年供应目标。说白了，就是动态调整，不搞一锤子买卖。

具体怎么建？

第一个办法：组装合成建筑。把房子在工厂里预制好，运到工地拼装。速度快，成本低。香港正在大规模采用这种方法建公屋。

第二个办法：改装校舍。香港有一些空置的校舍，直接改造成公屋单位。

第三个办法：简约公屋。这是李家超上任后推的“速成版公屋”，目标是2027年度完成3万个单位。

这些办法，都是在跟时间赛跑，因为香港人等不起了。

公屋轮候时间虽然从最高峰有所回落，但仍然在5年以上。一个年轻人等五年、六年才能有自己的家，这件事本身就说明制度出了问题。

北部都会区，香港的”深圳河对岸”要翻身了？

这次规划里，有一个地方被反复提到：北部都会区。

北部都会区在哪里？就是香港靠近深圳的那一片。它占香港总面积约三分之一，但过去一直是相对边缘的地带。

为什么现在成了重点？因为香港没地了。港岛、九龙已经密密麻麻，新界北是最后一块可以大规模开发的土地。

五年规划的目标很明确：未来五年，北部都会区要产出超过7万个房屋单位，以及100万平方米的经济楼面面积。

7万个单位，是什么概念？香港一年新建的公私房屋加起来，也就2万个左右。北部都会区一个区，五年要建7万个，相当于把香港的建房速度拉高一大截。

更重要的是，北部都会区不只是建房子。它还带着产业。

河套香港园区，就在北部都会区里。这是深港科技创新合作区的香港部分。第一期两座湿实验室大楼，出租率已经超过八成，吸引了超过60家企业进驻，涵盖生命健康科技、人工智能等领域。

第二期的规划，也完成了。

这意味着什么？意味着深圳的科创企业、内地的产业链，正在跟香港接头。以前深圳河是边界，以后深圳河是通道。

对在深圳、大湾区做生意的人来说，这是一个信号：香港的北部，正在从边缘变成前沿。

这对关注香港楼市的人，意味着什么？

私人住宅的供应逻辑，恐怕要变了。过去，香港的私人住宅是稀缺品，土地供应少，开发商囤地，价格被推高；未来十年，私人住宅只占供应目标的三成。也就是说，香港政府把大部分土地和资源，投向了公营房屋。

这不代表私人住宅会消失，但它的角色变了：从投资品回归消费品。

公营房屋占七成，意味着大多数香港人的居住需求，将由政府主导的供应来满足。私人住宅的市场，会越来越小，越来越偏向高端改善。

对关注香港楼市的人来说，这是一个需要重新评估的信号。过去那种“香港房子永远涨”的逻辑，可能不成立了。当然，这一切的前提是：公营房屋真的能建出来。

过去几十年，香港的房屋目标定了一次又一次，但供应始终跟不上。这次的“五年规划”能不能打破这个循环，要看执行。

不过，方向已经定了。香港的住房制度，正在从“市场主导”转向“政府主导”。公营房占四成，资助房占三成，私人住宅只占三成。这个结构，在全世界的大城市里，都是罕见的。