上海楼市那些意外翻盘的新房

上海的新房市场正在走出结构化行情，有的项目火爆全城，认购率走出了2021年的高度；有的项目死气沉沉，现房销售10年也很难去化。

让人比较意外的是，还有些项目明明不被看好，销售成绩却相当不错，打脸一众。

这究竟是丈母娘的婚房KPI过了火，还是楼市韭菜成了精，下面我们一起来盘点下那些让人意外的新房。

NO.1 保利虹桥和著&和颂

保利发展背后可能得到高人指点，这两年的产品质量突飞猛进。

最让人意外的，就是保利虹桥和著和保利虹桥和颂两个项目。

一个拿着城中村改造的剧本，一个是乡村振兴的典范，偏偏确实都卖出了不错的成绩。

之前我们有单独说过保利虹桥和著璟岸这个项目，今年8月卖出了一百多套，在这个市场算是相当不错的成绩。

保利虹桥和著之所以不被大家看好，封浜的城市界面占了一半原因。

封浜的现状仍是城中村画风、高压线密布、高架&飞机噪音大，到处都是断头路，而且连个像样的商业都没有。

另一点是项目所在的板块规划，让大家嗅到了熟悉的大饼味。

项目所在的小片区，完整定位表述是大虹桥下的北虹桥下的上虹桥里的北虹之星规划。

北虹之星规划关系梳理

一般过多定语修饰出来的东西，大家都会觉得很牵强，和二姑夫舅妈家邻居孩子的表哥关系差不多。

其实说白了就是在嘉闵高架、京沪高速、曹安公路和铁路围合起来的一块封闭区域，做的城中村改造。

保利虹桥合颂所在的重固也好不到哪里去，虽然不像封浜城市界面太拉胯，但闭塞程度放眼上海也是遥遥领先。

在青浦的8个乡镇里，重固镇镇级财力排名倒一，甚至没赢过种草莓的白鹤。

整个重固镇面积大约30平方公里，城镇、厂房园区占地仅6平方公里左右，80%的地方都是农田与村庄。

全靠一条遥远的示范区线吊住一口气，熟悉的卖房广告3站直达徐汇变成了3站直达虹桥。

这样的地理位置，原本以为只能吸引注重生态又不想去崇明岛的老年人来养老，没想到买这里更多的竟然是年轻刚需。

根据案场反馈，保利虹桥合颂前三期项目1200多套房几乎售罄，去化吊打浦东一众刚需盘。

和颂璟园这批次推的洋房产品，数量108套确实不多。

说个恐怖故事，大部分人在高德地图上都要找半天的青浦重固，新房认购竟然触发积分了！

保利拿到的这两组烂牌，却能拿到比较理想的结果，做对的只有一件事，

不轻视刚需群体对美好居住生活的向往。

很多房企的脑回路现在还没转过弯来，还停留在以前的逻辑卖房。

销售介绍刚需盘时永远的三板斧，荒地方+强规划+次产品。

操盘者默认刚需买房，只需要在上海有个固定遮风挡雨的地方就行了；至于品质生活，是留给更高圈层的。

现在是全面下沉，地方依然很荒，但是强的是产品，规划大饼大家爱吃不吃，起的是辅助作用。

封浜和著璟岸的奢石售楼处，1300平下沉式会所，怎么不是一种额外赠送的居住福利呢？

重固的和颂璟园，直接把公园做进了小区：

在这里你终于感觉房子不是死的钢筋水泥和美轮美奂的PPT建筑，而是能一眼看得到以后孩子在草地上奔跑、在球场打球的生活场景。

两个项目的电梯厅配置，即使是现在做3.5代住宅的某几个日光红盘，也不愿意额外花成本做的。

重固保利项目入户电梯厅实拍

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NO.2 金隅公园东序

上海有那么多个公园，公园旁有那么多个小区，大家光看名字绝对想不到，原来公园东序指的是桃浦中央公园东侧。

更没想到，一个大众认知度不高，位置也不是最好的新房，却能按倒宝华、象屿。

大家都知道桃浦这几年新房集中供应，市场竞争之激烈让每位营销总彻夜难眠。

先看大环境，目前桃浦主力在售项目有：

1、紫薇之星，共470多套现房待售，宝华一向把小区外观和园林景观做得出彩，几个小区提升了桃浦智创城住宅区近一半的市容面貌；

2、象屿交控·中环云悦府，距离15号线祈安路地铁站约500m，桃浦在售唯一真地铁房，剩余233套现房持续销售；

3、中环桃源里，唯一一个拿到绿建三星的桃浦新房，号称零能耗，外观大面积玻璃+铝板以及自带社区商业，约100套现房续销。

结果就在这堆卖点扎实的现房之中，金隅公园东序作为一个期房，竟然混战出了最好成绩。

8月单日去化24套，旁边几家老伙计直接看傻了眼。

论开发商，听说过上海楼市认宝华，没听说过谁家有金隅情结的；

论交房时间，其它三个项目都是现房即买即住，省了一年多的房租，金隅交房时间2027年8月比较吃亏；

论地铁距离，金隅离11号线祁连山路站大约1km，在板块新房中排名靠前，但比起云悦府只能算是假地铁盘。

说好的当初金隅开盘时，售楼处比鬼屋还冷清呢？

实地探访了桃浦新房后，才发现相比起外面3.5住宅掀起的血雨腥风，桃浦新房还在“菜鸡互啄”阶段。

第一，作为颜值及正义的新房，金隅售楼处体验算是最出色的一个。

由于过度减配，勉强能看出金隅售楼处采用了这几年大受欢迎的海派装修风格，但就是这种阉割版也足以吊打友军：

桃源里售楼处

金隅售楼处

其次，金隅公园东序小区体量虽小，但螺丝壳里做道场，1500㎡下沉式会所，但凡对美好生活有点小追求的购房者都会心动几秒：

金隅项目会所实拍

而且经过下调备案价约3600元/平，金隅的某些户型低楼层成了板块的上车门槛之选；

并且号称5000元的装标，在这几个项目中确实占据上风。

102平的刚需房也给配嘉格纳三件套，餐边柜、洗手池多处使用岩板，面子做足了。

桃浦新房装标对比

但说实话，看了新规住宅的，可能对金隅的样板间不会有很大感触，好在桃浦还都是3代住宅的老玩家。

宝华小区虽然好，但是落到每个业主自己家来看，更小的空间体验感，少数户型还有暗卫。

由此可见，有时候胜利也仅仅需要等对手失误就够了。

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NO.3 宝华紫薇星城云悦

有些地方的房子，市场差的时候，反而卖得更好，松江车墩就是其中之一。

松江有头有脸的地方，都串连在9号线上了，车墩这种属于被遗忘的角落，早前连某绿色连锁房产门店都没有一家。

板块除了靠近影视城的一圈界面尚可，其它地方还是上世纪8、90年代村镇画风。

车墩新房之前有多难卖？

据小道消息，2022年金地某个新房入市时，项目房连夜花钱在某房产平台下架了车墩所有二手房源；

原因无它，当地二手房实在太便宜了，怕大家一上网就知道买了即套牢。

结果今年5月宝华紫薇星城云悦首开86套洋房+联排，竟然认购了85组，认购率99%。

不像青浦重固，车墩这个地方除了三站高铁到徐汇，近期没有地铁在建；

附近的G60大饼画了很多年，该建的建得差不多了，对车墩的带动其实有限。

实地参观项目，样板间更是平平无奇，户型装修都一般，就拿客厅的木地板配置来说，起是5-6年前的产物了。

车墩宝华项目样板间实拍

那么究竟是什么原因带火了车墩宝华的这个项目？

卖出去的本质是，总价便宜的新房上海缺少有效选择。

金山、崇明已经全区滞销了，临港也是进去没十年出不来的大坑，低总价的买房安全区进一步向市中心收缩。

和案场人员交流下来，车墩宝华的购买群体主要是本地+松江新、老城以及徐汇、闵行的养老和刚需群体。

车墩虽然没挂上9号线的号，但可以乘坐小火车直达徐汇，而且车墩周边的产业版图本身也相对成熟。

驾车30分钟范围圈内，奉贤、闵行南部、以及车墩板块周边的松江工业区，聚集着大量制造业。

制造业不是互联网，没有动辄百万的年薪，2-300万总价的新房对一些制造业中层来说就是合适的标的。

制造业的一些小厂老板，在车墩买个别墅一家人居住生活也是其乐融融。

其次是松江新老城以及徐汇的一些养老客群，不论是置换2-300万的新房，还是想要找个500多万的真别墅，不去车墩就得去崇明、金山、朱家角和临港附近。

对比之下，车墩算是孩子来探望距离最友好的一个。

车墩二手市场不缺别墅，但大多数都是叠加，挂牌单价有的已经接近宝华的联排，对比之下新房还有性价比。

此外，宝华隔壁的中交城投新房也助攻了一场，2023年该项目洋房+叠加整盘均价3.66万；

结果3年过去，宝华洋房+联排均价3.49万，还带中央空调+地暖+新风三件套。

开发商升级了，产品升级了，装标升级了，价格反而降了。

叠加新房现在方方面面的各种优惠，俗话说有便宜不占王八蛋，兜里有点钱终于按捺不住上车了。

说到底，市场已经换了逻辑：开发商在卷产品、卷装标、卷价格，买家和卖家的心态如果还停在过去，就很容易踩错节奏。

如果你正在买房、卖房，不妨找我们聊聊，这些房子会不会被时代抛弃。

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