北京
改成现房卖，房企这笔资金账到底该怎么算
9月15日跟几个做投资的朋友聊现房销售，聊着聊着都落在同一个问题上：钱。规则大家都能理解，道理也讲得通，但落到企业头上，这是一笔实打实的资金账。算不明白，再好的制度也很难推下去。
先说预售和现房的区别有多实。预售模式下，企业拿到地、办完手续，开工几个月达到预售条件就能收钱，首付款加上银行按揭，很快就能覆盖掉土地款的一部分，剩下的滚动投入。钱是借买房人的，利息成本几乎为零。
现房销售把这个顺序倒过来。土地款要一次付清，建安成本要自己垫，销售回款要等到竣工之后才进来。中间这一大段时间，所有投入都趴在项目上。粗略推算一下，一个中等规模的项目，从拿地到交付大约两到三年，现房销售比预售多占用的资金时间，大概在一年半到两年之间。这个数字是推算，不同城市、不同产品的差异会很大，但量级大致如此。
多占用一年半到两年的资金意味着什么？假设一块地的总投入里，有相当比例是借来的，那么这段时间产生的利息就是纯增加的成本。再加上销售周期拉长带来的管理费、营销费，一笔账算下来，项目的利润空间会被削掉一块。
那企业怎么应对？几条路。头一条是提高自有资金比例，少借钱，但这条路只有现金充裕的企业走得了。第二条是靠开发贷，这正是主办银行制要解决的问题：一个项目对应一家主办银行，资金封闭管理，银行看得见钱去哪了，才敢按项目本身的情况放款。第三条是调整产品，做低密项目，施工节奏可控，改善型产品还有溢价空间，能把多出来的成本从售价上找补一部分。
这三条路，每一条都有门槛。钱不够的企业走不了头一条，项目不够好的拿不到第二条，产品能力弱的做不了第三条。所以现房销售推下去，客观上会带来一个结果：能玩的企业变少了，土地市场的参与者会更集中。
对买房人来说，这里有个连带影响要想清楚。资金占用成本上升，企业一定会想办法转移，要么体现在售价上，要么压缩建造标准。这段时间看现房项目，别光看样板间做得讲究，也要留意用材清单、园林的实做程度、公区的装修标准。这些地方省下来的钱，是看不见的。
另外要提醒一句，现房销售的难度在不同城市差别很大。人口持续流入、改善需求扎实的城市，房子盖好之后不愁卖，企业垫资的时间相对可控。需求偏弱的城市就不一样了，楼盖完还得等买家，资金占用的时间只会更长。这也是为什么现房销售大概率会从条件好的城市、条件好的地块先试，而不是各地齐步走。
说白了，现房销售不是免费的午餐，它的成本由整个链条分摊。弄清楚谁付了这笔钱，比争论它好不好更有意义。与其在观念上争来争去，不如盯着各地试点地块的成交情况，那些数字里藏着真实的成本答案。
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