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社区整体规划

全盘克制地走"首置首改"路线：面积段68–118㎡，从两居到四居，没有拉高总价的超大户型，明显是为海淀南部、石景山本地、丰台外溢的刚需改善客群，极限压低门槛。

排布上是"北高南低"：规划17栋住宅，北侧3栋六个单元18层小高层做声屏障（一梯三户，中间户68㎡可改两居，边户是88㎡可改三居，最主力产品），南侧最中心是3个单元小高115㎡四居，一个单元洋房118㎡四居；其余主力是98㎡三居，部分楼栋位置面宽不足或边角，换成了78两面宽三居。

北排距铁路边界线约65米，楼栋东西间距仅6.2–6.7米，相当于一道隔音墙；但声音有绕射，这道屏障能否真正护住小区内部，业内仍有分歧。

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北排3栋首层做架空层（全盘共6–9处架空泛会所），既弥补噪音劣势、又不占容积率，是把最弱一排楼"找价值点"的做法。

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户型很有点想法

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1. 88㎡：报规与样板间的"反差"

88㎡是主力户型，北侧小高的边户产品，也是产品思路的集中体现。报规图上，它更接近南向两居加北侧开敞阳台的格局：南向客厅+两卧，面宽约10米；北侧是一个标为"开敞阳台"的1.8进深空间（面宽约4.8米），整体是两居+可变空间的底子。

但到了样板间/交付示意里，北侧这个大开敞阳台被拆成两个独立开间，分别做成卧室和主卧卫生间，整体从图纸上的两居变成了实际可用的三居。核心手法还是"赠送面积封入室内"，把得房率拉到接近100%。

对首置家庭来说，同样的建面多出一间卧室，实用性提升很明显。但购房者也要看清：北侧房间的采光通风、是否计入产权、未来二手交易的评估口径，都要以开发商最终交付和官方测绘为准。

2. 98㎡：全盘完成度最高的户型

98㎡（约221套，占三成）是更"正常"的优质户型：南向三面宽、三连贯通阳台、主卧套房设计，得房率约100%，北侧同样出现了一个1.8米的可变空间，不过这个比较容易理解。对追求居住完成度、又想压总价的改善家庭，98㎡是比88㎡更稳妥的选择。

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