环比涨20%！“金九”南京热点学区“多点开花”，议价分化明显

9月第二周，南京热点学区市场成交达到80套，和第一周相比，成交量增幅超过20%，和去年同期相比，增幅也超过10%。市场交易量的持续上升，主要得益于楼市政策刺激，及市场价格的回调，再加上9月进入到传统旺季，这些共同作用下，刺激了市场购房需求的释放，这点从部分板块的成交案例上也可以观察到。

例如当下热点初中的落户三室或小两房，成交价格普遍在100-150万，作为学区房的购房家庭，公积金贷款一般可以贷到100万额度，如果购房夫妻双方的公积金还有部分余额，那基本上买学区房这件事，几乎不会动用到家庭储备现金，就能实现孩子升学的保底。再加上今年阳光招生政策的持续落地，择校变得非常困难，因此有一部分需求被激发出来，多重因素共同推动，成交量就会迎来一定提升。

价格方面，目前整体市场报价依然非常理性且稳定，成交量尽管放量了，但价格还是非常稳定，且成交房源的议价还在继续分化。部分热点片区相比7、8月份的淡季市场，议价空间反而减少了，同时，低总价房源的成交占比持续提升，这和7、8月份以实际居住为主的成交需求有所差别，也是传统淡旺季成交户型特征的不同之处。

细分市场中，二十九中片区的周成交量超过25套，相比上周保持增长，排在各片区成交量榜首，它半个月的成交量已经超过50套，达到了8月全月的成交规模。成交房源相比首周以“拉力琅+二十九中”为主，逐步扩展至各个板块，其中芳凤二十九中片区本周成交数据上升幅度较大，另外一些单二十九中的（小学相对一般的）成交量也在增加，整个片区成交呈现出“多点开花”的交易特征。

另外，成交户型低总价两室的占比也有所提升，两房成交总价一般在118-205万之间，三房成交价格在280-396万之间，两室房源的成交特征就是根据房屋总价和楼层不同，总价越低或楼层越好，成交速度越快；三房则是以环境、户型、楼层，也就是实际居住需求为主，对环境有一定要求，这是落户入学需求和居住逻辑在成交户型上的根本差异。

汇文片区的周成交在17套左右，相比上周交易量小幅下滑20%，优质房源在上个月及首周的快速成交，导致阶段性可成交的房源变少，是影响第二周交易量的重要因素。到目前的数据统计，片区半个月的成交总量接近40套。

其中，双汇文的周成交只有2套，单室和两房各一套，成交总价分别是138.8万和360万。银城汇文的周成交有7套，单室1套，成交总价135万，两室房源成交3套，总价是170-220万之间，其余成交都是三房及以上的户型，成交总价区间跨度较大，在206-486万之间。科睿汇文的成交则是以落户单室房源为主，成交总价在125万左右，且集中在佳和园小区。

成交数据排名第三的就是树人片区，周成交超过15套，和第一周基本持平，半个月的成交量也接近35套。从成交户型上看，低总价两房仍是成交主力，在本周数据统计当中，单室套成交2套，成交总价在114万左右，两室房源成交8套，总价142-295万之间，其余都是三室及以上户型，成交总价在300-370万之间。因为小区环境、楼层、户型等因素，片区成交单价在2.3-3.8万/㎡之间，成交房源的议价空间也出现持续分化，主力需求的低总价房源的议价空间，相较上个月有所减少，而高总价的大户型，议价空间则持续加大，有部分户型成交的议价空间可接近20%。

科利华、钟英等区域头部初中，周成交5-10套，交易量和首周相比，出现明显提升，核心就是成交房源的议价空间加大了，还有就是当这些片区的价格和热点一线学校（如树人、汇文、二十九中）出现一定价差后，交易量才会有所增长，所以在9月第二周开始，价差出现了，成交量因此出现一定上升。成交房源也是以两房为主，总价低、可落户、可居住，是当下乃至未来市场，购房客户需求的重点。

综合来看，9月第二周交易量总体保持“稳中有升”，成交房源都会有10-15%，甚至部分20%的议价空间，“以价换量”的市场特征仍然明显。随着高成交量的持续，势必高性价比、可快速成交的房源就会出现阶段性减少，这可能会给接下来的市场成交带来短暂波动。

另外，议价空间的分化也会在“市场从淡季转向常态”的过程中，出现持续加剧的情况，不仅会在同片区因户型、总价不同带来议价的分化，在不同片区，因为成交热度各有不同，可能也会出现明显的议价空间分化。建议购房客户，可以根据实际的自身需求，多看房、多比较再进行选择，更加稳妥。