宸嘉发展鹏城首秀 能否唤醒福晟“遗产”大布头旧改？

观点网 近日，深圳市规划和自然资源局龙华管理局正式公示“嘉佰华庭”项目总平面图，意味着宸嘉发展在深圳市场的首个住宅项目有了最新进展。

资料显示，嘉佰华庭项目用地位于龙华区观湖街道观平路与环观中路交汇处西北侧，建设主体为宸嘉发展全资控股的深圳市兴兆投资有限公司。

新锐房企首入深圳，这一话题已足够吸睛，但项目背后的历史与坎坷也同样值得关注。

嘉佰华庭所在地块是大布头旧改一期中的01-04地块。作为龙华观湖北片区的核心旧改项目，大布头旧改总建筑面积约99万平方米，定位为集居住、教育、办公、商业于一体的综合社区。

早在2015年，大布头旧改就被列入深圳市城市更新单元计划，但此后十年却迟迟未能破土动工。这片土地上没有等来万家灯火，而是经历了一场漫长的停滞。

直到宸嘉发展入局，大布头旧改才重获新生。

深圳首秀

时间线拉回今年1月中旬，宸嘉发展深圳公司宣布，观湖街道松元厦大布头片区城市更新项目（即“大布头旧改”）正式奠基开工。

据当时披露的开发顺序，大布头旧改将采用“保障房与商品住宅先行、回迁安置跟进、品质住宅升级、商业办公压轴”的四期开发策略。

其中，一期将围绕保租房、公共服务设施（如社康、养老中心）以及高品质商品住宅进行开发。

不过这也意味着，宸嘉真正的高端产品线，可能要等到三期“品质住宅升级”阶段才会亮相。

项目总平面图显示，嘉佰华庭建设用地面积24.52万平方米，总建筑面积18.70万平方米，容积率5.7，最大层数为地上45层、地下3层，绿化覆盖率40.03%。

其中，住宅区域建筑面积约11.31万平方米，总户数952户，户型套内建筑面积均大于90平方米；商业区域建面则为5000平方米；车位共1218个，车位比达到1.28。

从项目分栋指标来看，嘉佰华庭共设4个单元住宅区域，其中1栋一单元、1栋二单元均为45层，建筑面积均约2.90万平方米；2栋一单元共44层，建面2.83万平方米；2栋二单元共42层，建面2.69万平方米；

此外，嘉佰华庭还拥有3栋2-3层的裙房及地下室，作为商业、社区级公共配套用房、社区中心等等，合共面积约1.05万平方米。

资料来源：深圳市规划和自然资源局龙华管理局

从配套来看，项目自身配建了两所幼儿园，西南侧将建成一所九年一贯制学校，西北侧与观澜中学一路之隔，教育资源密度在观湖北片区属于靠前水平。

交通方面，项目距地铁4号线松元厦站约700米，在建的22号线松轩站未来通车后将补上第二条轨道支撑。

但商业是嘉佰华庭当前明显的短板，尽管项目自带约5000平方米社区商业，但也只能解决便利店和生鲜等基础需求，大型消费得依赖2-3公里外的观澜湖新城和MH Mall。

不过，随着片区更新不断深化，整个观湖北片区的城市界面和商业氛围有望在未来几年内迎来集中改善。

十年旧改

嘉佰华庭的诞生，建立在一个走了整整十年的旧改项目之上。

大布头片区城市更新单元早在2015年就列入深圳市更新计划，但此后多年一直停留在纸面。直到2020年7月，单元规划草案才首次公示，距离立项已经过去了五年。

实际上，五年空白期在一些一线城市的大型旧改项目中并不罕见，这其中会涉及到权属核查、意愿征集、规划编制等大量前期工作。

但大布头旧改的停滞还有另一层特殊原因，即操盘方自身的动荡。

2016年，闽系房企福晟集团通过收购深圳市兴兆投资有限公司100%股权，拿下了这个项目，将其作为进入深圳市场的首个布局。

彼时的福晟正值扩张巅峰，大布头只是它在粤港澳大湾区签下的多个旧改项目之一。

但高杠杆扩张的模式极其脆弱，2019年房地产调控收紧，福晟资金链应声断裂，债务危机像多米诺骨牌一样倒下。

直到今年7月，福晟旗下多家子公司仍涉及大量执行案件，执行标的合计超46亿元。

福晟陷入危机之后，大布头旧改也随之陷入了停滞。2019年，国华人寿以约20亿元的代价接盘深圳福晟地产65%股权，成为控股股东。但实际上，该项目仍由福晟操盘，并在2020年进行规划公示。

直到2021年2月，国华人寿将65%股权转让给宸嘉发展，这个烂尾多年的旧改才真正迎来新的操盘手。

宸嘉入主后，推进节奏明显加快。2022年1月，大布头旧改单元规划正式获得龙华区政府批复，此后在2023年9月和2024年12月又进行了两次规划修改。进入2026年1月，项目正式奠基开工，预计2029年全面竣工。

从福晟的折戟，到国华人寿的过桥，再到宸嘉的接盘与开工，大布头旧改走过了曲折十年，也即将迎来真正意义上的第一次市场检验。

要回答的问题，不仅是宸嘉深圳首秀的成败，更是一家年轻房企能否在深圳最复杂的旧改赛道上，复刻曾经在上海、南京、武汉等市场的轨迹。

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