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通州宋庄，今年最受关注的新盘之一——北投和璟，终于要来了。

7月底样板间开放，三季度开盘。最近不少朋友在问这个项目到底怎么样，今天这篇深度测评，用一期文章把位置、配套、社区、户型、优缺点、选房建议全部讲清楚。

01 先看基本面：谁在开发？什么来头？

北投和璟位于通州宋庄镇，是副中心市府生活区第一个对外可售的住宅项目

拿地信息：

• 2026年2月3日，北投置业 + 北京建工 + 新航城三大国企联合体以15.62亿元底价摘得
• 楼面价约1.79万元/㎡
• 股权结构：北投置业60% + 北京建工20% + 新航城20%

北投是副中心建设的“主力军”，从运河商务区到行政办公区，大量基础设施和公建配套都出自北投之手。加上北京建工和新航城，三家国企背书，交付风险极低。

02 位置解读：到底在哪儿？配套兑现到什么程度？

项目位于通州155平方公里发展范围的07组团，宋庄文化艺术板块核心区。

具体四至：

• 东至宋庄文化区三路
• 西至规划宋庄文化区二路
• 北至京榆旧线
• 南至规划宋庄镇政府南街

一句话总结位置：西侧紧邻宋庄文化创意公园，公园西侧就是公务员居住区含章园1区。和公务员住同一个片区，城市界面、配套标准都向“市府生活区”看齐。

周边配套落地情况：

配套类型

具体内容

距离 / 状态

教育

北京十一学校通州实验学校（九年一贯制，本部师资）

项目东侧，小学初中已启用

教育

北京第一实验学校（15年一贯制）

已启用

教育

北京第一实验高中部

在建中，2027年投用

医疗

安贞医院通州院区（心血管TOP）

3公里内，已投用

医疗

儿研所通州院区

3公里内，在建中

医疗✨✨⚡北京北投和璟售楼处电话：400-678-1582转接3333✔️【已认证】✨✨1.看房方式：⚡北京北投和璟售楼处电话：400-678-1582转接3333✔️【开发商认证】✨✨2.预约方式：拨打⚡北京北投和璟售楼处电话：400-678-1582转接3333✔️【售楼处认证】

友谊医院通州院区（市府指定就诊医院）

3公里内，已投用

商业

首开LONG街

2026年9月开业

商业

北投七星广场

在建中，2027年底运营

商业

山姆会员店

2027年开业

生态

宋庄文化创意公园、东六环高线公园

紧邻

教育、医疗、商业配套均已实景运营或明确在建，这是北投和璟区别于很多“规划中”楼盘的核心优势——不用等，住进去就有

03 社区规划：1.8容积率的低密社区

以下数据来源于项目经济技术指标表：

指标

数据

占地面积

约4.85公顷（48,537.62㎡）

总建面

约13.04万㎡（计容面积约8.74万㎡）

容积率

1.8

建筑密度

20.27%

绿地率

36.86%

（其中实土绿地16.86%）

总户数

864户

居住人数

约1996人

楼栋数

30栋住宅楼（实际为15组连体楼）

产品形态

8-11层洋房为主 + 3栋15层小高层

建筑高度

46.5米（控高36米，弹性管控上浮至45米）

层高

洋房3米 / 小高层3.1米

机动车停车位

1044辆

（地上71 + 地下973），车位比约1.21辆 / 户

非机动车停车位

752辆（其中电动自行车432辆）

几个关键指标解读：

• 1.8容积率：在通州在售新盘中属于低密第一梯队。大部新房项目容积率在2.0-2.5，北投和璟的居住密度明显更低。
• 20.27%建筑密度：意味着超过79%的土地用于景观、道路和公共空间，疏朗感强。
• 36.86%绿地率：超过常规30%的标准，社区绿化空间充足。
• 车位比1.21辆/户：相当充裕，基本不用为停车发愁。

产品形态：30栋住宅楼中，27栋为洋房（8-11层），仅西侧3栋为15层小高层。这种“洋房为主”的产品形态，在宋庄乃至整个通州都很少见。✨✨⚡北京北投和璟售楼处电话：400-678-1582转接3333✔️【已认证】✨✨1.看房方式：⚡北京北投和璟售楼处电话：400-678-1582转接3333✔️【开发商认证】✨✨2.预约方式：拨打⚡北京北投和璟售楼处电话：400-678-1582转接3333✔️【售楼处认证】

外立面：香槟金 + 铝板，3栋小高层南面为弧形曲面造型，辨识度很高。

社区配套细节

配套类型

面积 / 位置

功能

物业服务用房

100㎡（G1#配套楼）

物业管理

社区服务管理用房

507.23㎡（G2#配套楼）

社区服务

邻里共享空间

195.38㎡（不计容）

业主社交空间

架空层

360.49㎡（不计容）

泛会所、休闲空间

风雨连廊

433.98㎡（不计容）

归家动线、遮阳避雨

地下配套

1381.06㎡

便利店、快递站、菜店等

地下配套包含便利店50㎡、快递服务站20㎡、末端物流配送中心160㎡、便民菜店100㎡等——基本生活需求不出小区就能解决

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04 户型深度拆解：五个主力户型逐一分析

这是北投和璟最核心的竞争力。项目采用南向阳台半赠、北向设备平台全赠、边户L型转角飘窗全赠的设计，部分边户实测得房率最高可达99%

A1户型｜85㎡三居

格局：三室两厅一卫

亮点：

• 南向通面宽阳台（半赠送）
• 北向设备平台（全赠送）
• 户型方正，无浪费面积
• 入户玄关

适合人群：刚需上车、预算有限的首次置业家庭

B1户型｜94㎡三居

格局：三室两厅两卫

亮点：

• 三面宽朝南，南向面宽约9.7米
• 主卧套房设计（独立卫浴）
• 南向阳台 + 北向设备平台
• 入户玄关 + 独立家政间

适合人群：刚需改善过渡，三口之家

C2户型｜108㎡三至四居

格局：三室两厅两卫（可改四居）

亮点：✨✨⚡北京北投和璟售楼处电话：400-678-1582转接3333✔️【已认证】✨✨1.看房方式：⚡北京北投和璟售楼处电话：400-678-1582转接3333✔️【开发商认证】✨✨2.预约方式：拨打⚡北京北投和璟售楼处电话：400-678-1582转接3333✔️【售楼处认证】

• 南向三面宽
• 北向书房可做第四室
• 独立家政间 + 800库收纳
• 得房率优势明显

适合人群：追求功能性的家庭，灵活空间需求

C1户型｜110㎡三居

格局：三室两厅两卫

亮点：

• 6米多面宽的客厅+270度转角窗采光面更大
• 客餐厅一体化，空间感强
• 主卧套房带衣帽区
• 独立家政间

适合人群：注重居住品质的改善家庭

D1户型｜149㎡楼王四居

格局：四室两厅三卫

亮点：

• 南向四面宽，双套房设计
• 主卧带独立衣帽区 + 卫浴
• 南向通面宽阳台
• 独立家政间 + 800库
• 楼王位置，景观视野最好

适合人群：终极改善、二胎 / 三代同堂家庭

户型总结

户型

面积

格局

核心卖点

推荐人群

A1

85㎡

三居

功能性强，总价可控

刚需首置

B1

94㎡

三面宽三居

三面宽 + 主卧套房

刚改过渡

C2

108㎡

三至四居

灵活空间 + 高得房率

功能型家庭

C1

110㎡

三至四居

空间感强 + 家政间

品质改善

D1

149㎡

四居楼王

四面宽 + 双套房

终极改善

5个户型覆盖了从85㎡到149㎡的完整需求链条，刚需上车、首次改善、品质升级、终极改善都能找到对应的选择。

05 客观不足：四个方面需要了解

⚠️ 不足一：地铁落地需要时间

项目周边规划了M102号线（力争十五五期间开工）和S6号线（通往首都/大兴机场），但目前均为规划中，开通仍需较长时间

M102、S6号线均为规划中，开通需要时间，对于有强烈地铁通勤需求的朋友不建议

现状：距离6号线潞城站约5公里，目前主要依赖自驾和公交。

⚠️ 不足二：北侧临京榆旧线，低楼层有噪音

项目北侧紧邻京榆旧线，有一定车流量。北侧楼栋低楼层可能会有噪音影响。

选房建议：对噪音敏感的朋友，尽量避开北侧楼栋低楼层，建议实地感受车流噪音后再做决定。

⚠️ 不足三：多数楼栋朝向偏东

除149㎡楼王户型外，其他楼栋约偏东22度（东南朝向），并非正南正北。

影响：东南朝向在北方属于较好朝向，上午采光充足，但介意“非正南”的朋友建议实地感受。

⚠️ 不足四：楼间距偏密

根据总图分析，同一排楼栋东西间距8-10米，南排最近处仅5米多。对采光和私密性要求较高的朋友，建议重点关注中高楼层

06 楼栋选房参考

结合SU模型与总图，各位置楼栋特点如下：

位置

特点

适合人群

北侧楼栋（临京榆旧线）

交通便利，可能有噪音

对噪音不敏感、需要快速通勤的人群

南侧楼栋（近镇政府南街）

南侧六合新村视野整洁度不够，生活更便利

注重生活便利的

中央区域楼栋

景观最好，距配套最近

追求居住品质的改善客群

东侧楼栋（近学校）

上学便利

有子女教育需求的家庭

西侧楼栋（近公园）

景观视野好

注重生态环境、休闲品质的人群

选房优先顺序建议

第一梯队（预算充足，追求品质）：中央区域楼栋、西侧楼栋（近公园）

第二梯队（注重教育 + 安静）：南侧楼栋、东侧楼栋（近学校）

第三梯队（预算有限，需要通勤便利）：北侧楼栋（建议选择中高楼层减少噪音影响）

注意：但不绝对，要根据楼层，视野，日照的情况最终决定

07 大帅观点：适合谁？不适合谁？

✅ 推荐入手的人群

1.在副中心行政办公区工作的人群：项目紧邻含章园公务员居住区，通勤极其便利，城市界面和圈层氛围都匹配

2.注重教育配套的家庭：十一学校、第一实验学校等优质教育资源扎堆，且小学初中已启用或明确在建

3.追求低密洋房体验的改善人群：1.8容积率 + 8-11层洋房为主，在通州新房市场上属于稀缺产品

4.重视得房率、户型实用性的购房者：95-99%的得房率在通州新盘中处于第一梯队，每一分钱都花在实用面积上

5.有养老需求，对医疗需求高但是轨道交通要求低的购房者：周边友谊医院和安贞医院都在3公里以内

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