二手房成交逆势增长、新房库存“6连降”，释放什么信号？

9月15日，国家统计局发布1-8月全国房地产市场基本情况。数据显示，新建商品房销售面积、销售额同比继续下降，但二手房交易网签面积同比增长10.6%，成交保持活跃。与此同时，新建商品房待售面积连续6个月同比下降，住宅库存自2021年9月以来首次下降，去库存进程加快。市场整体延续“存量活跃、增量收缩”的分化格局。

新房销售面积降幅小幅扩大，二手房成交保持增长

图/国家统计局网站截图

销售是当前房地产链条中最受关注的一环。1-8月份，新建商品房销售面积约4.99亿平方米，同比下降12.1%；其中住宅销售面积下降13.0%。新建商品房销售额约4.75万亿元，下降13.0%；其中住宅销售额下降13.1%。根据住房和城乡建设部数据，1-8月份，二手房交易网签面积5.4923亿平方米，同比增长10.6%。

从目前来看，新建商品房销售面积降幅较1-7月扩大0.3个百分点；销售额同比降幅收窄0.1个百分点。

需要关注到，此次国家统计局首次公布二手房交易网签面积。在上海易居房地产研究院副院长严跃进看来，这说明在观察当前房屋交易时，要将增量市场与存量市场结合起来，尤其是对二手房交易，要将其作为一个较大的子市场进行分析。从二手房交易的规模来看，二手房实际上已占据主导地位，在存量房时代下要求各地更加重视二手房背后的配套政策和支持政策。

严跃进表示，二手房1-8月份同比实现两位数正增长，这也说明当前二手房数据保持比较积极活跃的态势。随着二手房交易的活跃，下一步要更好地促进房屋置换需求，更好地带动置换链条的顺畅。

值得关注的是，库存继续回落。国家统计局数据显示，8月末，新建商品房待售面积约7.53亿平方米，同比下降1.1%。其中，待售3年以下面积约5.49亿平方米，下降4.2%。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，经过供给端持续去库存、去产能，8月份全国新建商品房待售面积连续6个月下降，1-8月份同比下降1.1%，比1-7月份的跌幅扩大了0.3个百分点，显示库存在加速去化。此外，1-8月份新房住宅库存同比下降0.5%，这是该指标2021年9月份以来首次下降，显示住宅库存也在收缩，这既是贯彻“控增量、去库存、优供给”政策导向的结果，也是顺应需求结构变化，增加有效供给的主动之举。

开发投资降幅近两成，房企拿地态度趋审慎

图/国家统计局网站截图

国家统计局数据显示，1-8月份，全国房地产开发投资约4.8万亿元，同比下降19.9%；其中，住宅投资约3.7万亿元，下降19.7%。

对此，严跃进认为，房地产开发投资额指标的跌幅比较大，一个很重要的原因是拿地的企业数量明显偏少。不过，从市场结构来讲，城市更新背后带来存量盘活的新机会，理解房地产开发投资需要从增量和存量的关系角度进行。

中指研究院指数研究部总经理曹晶晶则表示，“8·28”新政后核心城市仍有部分宅地实现高溢价成交，但整体房企拿地态度更趋审慎，区位价值与销售确定性仍是投资决策的重要考量。

国家统计局数据显示，1-8月份，房地产开发企业房屋施工面积约56.08亿平方米，同比下降12.8%。其中，住宅施工面积约38.93亿平方米，下降13.2%。房屋新开工面积约2.99亿平方米，下降24.8%。其中，住宅新开工面积约2.18亿平方米，下降25.4%。房屋竣工面积约2.11亿平方米，下降23.7%。其中，住宅竣工面积约1.48亿平方米，下降25.4%。

图/国家统计局网站截图

房地产开发企业到位资金方面，国家统计局数据显示，1-8月份，房地产开发企业到位资金约5.09万亿元，同比下降21.0%。其中，国内贷款约0.69万亿元，下降33.3%；自筹资金约1.84万亿元，下降20.0%；定金及预收款约1.6万亿元，下降14.8%；个人按揭贷款约0.68万亿元，下降22.4%。

严跃进表示，资金的改善最终仍要跟新房销售挂钩，这是最直接的，即需进一步促进金九银十新房销售市场的活跃。

“9月进入传统营销旺季，房企在核心城市仍保持一定推盘规模，叠加前期需求端政策效应持续释放，市场整体平稳。”曹晶晶说。

展望未来，曹晶晶认为，新房市场或延续筑底修复态势，核心城市优质项目保持较好去化；二手房成交有望保持一定活跃度；土地市场整体延续审慎格局，当前市场仍处于新政认知和政策衔接阶段，部分地方细则及执行口径尚待明确，新政影响仍需结合各地细则及市场供需结构观察。

新京报贝壳财经记者 袁秀丽

编辑 杨娟娟

校对 穆祥桐