金融业夯实房地产市场平稳健康发展地基

金融业正为夯实房地产市场平稳健康发展地基贡献力量。

日前，房地产发展新模式配套政策组合拳密集发布，其中包括：住房和城乡建设部、自然资源部、国家金融监督管理总局联合印发的《关于完善商品住房销售制度的通知》，中国人民银行、国家金融监督管理总局联合印发‌的《关于改革完善房地产信贷管理 推动加快构建房地产发展新模式的意见》（以下简称《意见》），国家金融监督管理总局同步印发的五个配套管理办法（以下简称“五项管理办法”），中国证监会发布的《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见》。8份文件的出台，从销售制度、信贷总纲、开发贷、个人按揭、商业地产、城市更新、房地产信托等维度，系统性重构房地产融资制度。

这一轮制度完善，以房地产发展新模式为锚点，以过去数年的政策实践为校准，金融支持房地产的政策图谱实现了从应急托底到长效制度建设的跨越。

多家大中型银行表示，高度重视并坚决落实监管部门发布的政策，下一步，将继续紧跟国家政策及市场形势，积极配合构建房地产发展新模式，坚持稳健经营，积极助力房地产市场平稳健康发展。

从稳融资走向优机制

继2022年7月28日中共中央政治局会议明确提出“保交楼”后，相关金融支持政策不断加码：“保交楼”专项借款及配套融资、“保交楼”贷款支持计划等政策性金融工具加速落地；信贷、债券、股权融资（业内称为“三支箭”）等针对房企融资的支持政策密集推出……

2025年12月召开的中央经济工作会议提出，着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等。深化住房公积金制度改革，有序推动“好房子”建设。加快构建房地产发展新模式。

今年《政府工作报告》则进一步提出“探索多渠道盘活存量商品房”“进一步发挥‘保交房’的白名单制度作用，防范债务违约风险”“深入推进房地产发展新模式的基础制度和配套政策建设”等。

从一以贯之的政策脉络观察可以发现，金融支持房地产的任务愈发具体——既要保障房企合理融资，推动项目建成交付，也要适应住房开发销售方式变化，为存量盘活、品质提升和长期运营提供相匹配的资金安排。

从做接续到抓机遇

政策执行的进展，率先体现在项目融资的连续性上。其中，城市房地产融资协调机制是促进房地产市场平稳健康发展、防范化解重点领域风险的重要抓手。

今年以来，多地金融监管部门持续推动城市房地产融资协调机制常态化运行，推动“白名单”项目扩围增效和贷款接续。例如，甘肃金融监管局此前指导银行机构做好“白名单”接续工作，确保政策落实落细；对2027年底前到期的存量“白名单”项目进行全面摸底，打好提前量。

多家银行也在2026年中期业绩报告中提到，持续加大对城市房地产融资协调机制“白名单”项目和“好房子”建设等领域信贷支持力度。

例如，邮储银行表示，该行全面落实国家房地产政策导向，创设系列涉房产品，打造与房地产发展新模式相匹配的金融服务体系，合理区分项目与主体风险，满足房地产企业合理融资需求，加大房地产企业存量盘活融资需求支持力度。

行业数据更能体现政策执行的整体成效。据记者梳理，至少有15家上市银行房地产业贷款余额在今年上半年实现增长。截至今年6月末，至少有14家上市银行的房地产业贷款不良率较2025年末下降或持平。

“整体来看，上半年上市银行对房地产业的支持呈现‘总量相对稳定、结构更重风控’的特征，在政策导向上更注重合理融资需求与风险可控的平衡。”天府立言金融研究院院长曾刚对《证券日报》记者表示。

在寻求总量与风险平衡的前提下，商业银行积极把握存量房市场、保障房需求等领域的结构性机遇。建设银行副行长唐朔日前在该行2026年中期业绩会上介绍，结合二手房交易点多面广的特点，建设银行完善适应二手房市场特点的经营模式，加强网点渠道的按揭业务服务，广泛拓展客户需求响应和服务触角，全面提升二手房贷款客户服务能力。2026年上半年，在存量房市场交易回暖的态势下，建设银行二手房贷款持续稳步增长。

事实上，随着政策效应持续显现，多家银行对房地产行业后续走势的判断也趋于积极。招商银行副行长徐明杰在该行中期业绩说明会上表示，展望2026年全年，随着国家出台一系列政策，房地产市场呈现探底企稳态势，房地产行业风险总体在收敛。虽然不能完全排除个别企业可能因资金回笼不及时导致周转困难的情况，但房地产行业风险总体将趋于稳定。

从看企业到看项目

在前期实践基础上，近日出台的一系列新规进一步回答了房地产转型中的关键问题——项目由谁融资、资金如何管理、贷款何时偿还，以及房屋建成后如何继续获得金融服务等。

8月28日，中国房地产市场迎来系列新规。《意见》与“五项管理办法”有序衔接，形成适配房地产发展新模式的融资制度，保障购房人合法权益，满足房地产合理融资需求，促进房地产高质量发展。

以商品住房开发贷款为例，新政指导银行业金融机构按照市场化、法治化原则，以项目为中心，采取主办银行模式，满足商品住房开发项目合理融资需求。国家金融监督管理总局有关司局负责人就“五项管理办法”答记者问时介绍，相关办法要求银行业金融机构合理区分房企集团风险和项目风险，贷款审批更加侧重于项目本身，项目单独建账核算，资金独立运作、封闭管理，有效防范项目交付风险和信贷风险。

中指研究院相关人士对《证券日报》记者表示，综合来看，开发贷款领域的核心逻辑是“以项目为中心、以交付为锚点”，通过主办银行封闭管理和期限、用途、还款的多重约束，实现对单个项目资金的全生命周期闭环管控。这一制度导向适应了现房销售、“好房子”建设等转型需要，为房地产高质量发展提供了适配的金融支持。

从资金安排来看，开发贷款需要更充分地承担建设阶段融资功能，购房贷款则与房屋竣工条件相衔接。这要求银行在贷款投放节奏、期限匹配和项目资金管理之间做好统筹，也对房企资本金和现金流管理能力提出更高要求。

在住房开发之外，新出台的城市更新项目贷款管理办法，对项目准入、贷款用途、还款来源等作出要求，指导金融机构设立专门的“城市更新项目贷款”品种，合理确定贷款额度、期限、利率和担保措施，增强金融服务城市更新的精准性、适配性和有效性。同时，鼓励金融机构发挥自身优势，在把控好风险的前提下，根据城市更新项目特点设计综合金融服务方案，加大对城市更新项目的金融支持力度。

多渠道融资之间的协同联动同样重要。8月28日，中国证监会对外发布《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见》，支持上市房地产开发企业再融资以及综合运用发行股份、定向可转债、现金等工具收购涉房资产。加大债券融资支持力度，支持房地产开发企业发行公司债券用于符合政策要求的房地产项目，鼓励发行商业地产抵押贷款支持证券（CMBS）、不动产资产支持证券（ABS）。支持依托符合条件的租赁住房、城市更新等项目发行不动产投资信托基金（REITs）或作为REITs扩募资产，稳慎推进商业不动产REITs发展。支持符合规定的私募基金管理人设立不动产私募投资基金。

据此，未来金融机构的实践重点将更清晰。在曾刚看来，银行支持房地产业将呈现以下趋势：一是信贷资源支持更加呈现结构性分化。银行将更依赖项目现金流与销售回款可验证性，优先支持具备明确交付与运营路径的主体，削弱对缺乏有效回款机制项目的一般性融资。二是强化期限与结构管理。围绕期限匹配与专款专用，贷款将更强调与项目周期相匹配的还款安排，并通过专项用途与穿透监管降低资金被挪用导致的信用风险。三是加强风险定价与处置联动。随着监管要求完善风险定价能力，银行可能更常态化地使用重组、展期与资产处置组合拳，把坏账风险前置消化而不是单纯依靠展期“拖延不良”。

“金融支持房地产的效果是一个逐步释放的过程，不可能一蹴而就，数据也同样不会高歌猛进，在新的房地产发展模式下，资金的有效性比规模效应更重要。”一位地产从业者对记者表示。

“房地产业信贷支持策略向存量修复与效率提升方向转变，涵盖盘活存量资产、提升项目周转与改善现金流。整体上支持力度会更稳健、更精准，而不再以规模为唯一指标。”曾刚表示。

从让已售住房如期交付，到让更多家庭住进“好房子”；相关政策从“托底”到“托举”，再到制度性“护航”，金融对房地产的支持逻辑已然重塑，其回响将在时间深处持续荡开。

来源：证券日报