上海
墨尔本公寓市场正浮现稀缺的投资机遇。在过去数个周期内，相较于澳大利亚其余首府城市，墨尔本资产价值存在明显低估。
重点内容
从历史行情来看，悉尼公寓中位价格长期稳居澳大利亚首位，墨尔本位列次席。据仲量联行研究数据：截至2026年5月的20年周期内，悉尼公寓中位价累计涨幅116%，墨尔本公寓累计涨幅达113%，折合年化增长率分别约3.9%与3.8%。
两大城市长期收益表现相近，根源在于两座核心首府城市具备相似的庞大人口规模、成熟多元化的经济结构，以及持续的住房需求。
*图源：apimagazine.com.au
然而，近年来两大城市市场走势出现分化。2006年5月，墨尔本公寓中位价较悉尼低约10万澳元；至2026年5月，价差扩大至约22.5万澳元。目前，墨尔本公寓中位价不仅低于悉尼，甚至低于布里斯班、珀斯和阿德莱德。
作为澳大利亚主要的就业、教育与商业中心之一，墨尔本公寓的相对价格优势，为买家提供了值得关注的入市机会。
*浅棕柱：住宅总供给量/深蓝柱：人口年均增速/短横条：公寓中位价
（截至26年5月；图源：apimagazine.com.au）
2021至2025年间，墨尔本公寓中位价年均涨幅为1.2%，同期悉尼为2.4%、布里斯班为10.7%、珀斯为8.1%。各地人口增长与住宅供应之间的差异，是影响市场表现的重要因素。此前，维州新增住宅供应相对充足，而昆州和西澳的人口增长快于住宅供应，推动当地房价明显上涨。
目前，墨尔本的供需关系正在发生变化。一方面，人口持续增长带动住房需求；另一方面，开发成本上升，未来数年的住宅交付量随之下降。住房需求增加与新增供应放缓将为房价和租金提供支撑。类似的供需变化，也曾是布里斯班和珀斯市场上涨的重要推动因素。
政策红利释放，首次置业迎来入场机遇
针对首次置业者，墨尔本公寓相对可负担的价格，也为进入市场提供了更多选择。符合条件的买家可通过政府购房支持计划、维州首次置业补贴及适用的印花税优惠，降低首付压力或购置成本。在房价相对平稳的阶段，相关政策支持有助于部分买家提前实现置业计划。
*图源：The Australian
总体来看，墨尔本人口、就业与教育资源为长期住房需求提供支撑。随着新增住宅供应放缓，墨尔本公寓市场的供需关系有望进一步改善。
相对较高的可负担性、具有竞争力的租金回报，以及人口增长驱动的长期住房需求，共同构成当前墨尔本市场值得关注的基础。
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