三元区老房子，能自己“改”了！条件、原则都在这

近日，

市住建局、市自然资源局联合印发

《三明市三元区城镇

老旧危旧房屋自主更新改造

工作实施方案》，

已经市政府同意，

自2026年9月10日起施行，

有效期2年。

三明市三元区城镇老旧危旧房屋自主更新改造工作实施方案

为进一步提升居住品质、满足人民群众美好生活的需要，促进城镇老旧危旧房屋自主更新改造，根据《中共中央办公厅 国务院办公厅关于持续推进城市更新行动的意见》等文件精神，结合我市实际，现提出如下实施方案：

一、基本原则

开展城镇老旧危旧房屋自主更新改造工作，应当坚持“政府引导、业主自愿、资金自筹、改造自主、因地制宜”原则，既要依照《中华人民共和国民法典》有关规定充分发挥业主的主体作用，又要充分发挥政府的协调服务职能。通过推进城镇老旧危旧房屋自主更新改造工作，引导群众从“要我改”到“我要改”，营造业主主动参与、社会各界广泛支持的浓厚氛围，探索建立科学、简便、高效的管理流程与服务机制。

二、更新范围

本实施方案的城镇老旧危旧房屋自主更新改造，原则上以三元区国有土地上2000年以前建成的建筑结构差、建筑功能不全、缺乏维修加固价值的老旧小区楼房，或房屋结构已严重损坏、承重构件已属危险构件、经危险性鉴定为C级或D级危房的解危为基础，综合考虑房屋质量安全、居住条件改善、居民改造意愿、用地红线边界、配套公共服务设施建设和边角地整合利用等因素，确定项目改造范围。

属于不可移动文物、历史建筑以及传统风貌建筑，或者已纳入成片改造范围、土地房屋征收计划、土地储备计划的，按照有关规定办理。

三、组织实施

（一）确定实施主体。自主更新改造意愿集中的老旧小区，可由街道（乡、镇）指导业主或业主委员会成立自主更新委员会，并由自主更新委员会委托1家专业机构作为实施主体，负责组织业主协商、编制项目实施方案、申请联审、报批报建等工作。

（二）编制更新方案。实施主体或其委托的专业机构编制项目更新方案，明确改造方式、改造内容、房屋产权分配方案、资金方案、项目设计、建设时序、功能业态、运营管理、产权处置等事项。

（三）提出项目申请。实施主体持项目更新方案、业主决议等相关材料向所在街道（乡、镇）提交申请。经区政府初审通过后（出具初审意见），报市住房和城乡建设局会同市自然资源局复核（出具联合审查意见）。

（四）完善更新方案。实施主体按照联合审查意见，修改完善项目更新方案。全体业主根据项目更新方案，分别与实施主体签订协议，明确房屋腾空交付时间、产权分配和处置等事项。

（五）开展报批报建。实施主体依法向相关部门申请办理用地（含规划条件）、规划、施工等手续。

（六）组织联合验收。工程完工后，实施主体按相关规定申请工程建设项目联合验收，经验收合格后方可交付使用。实施主体应加强施工过程监督并参与联合验收。

（七）办理产权登记。联合验收通过并完成竣工验收备案后，业主可按规定向不动产登记部门申请办理不动产登记。

四、政策保障

（一）规划政策

1.自主更新项目应不增加住房套数（户数）。项目建筑面积以产权证书登记的面积为准，在符合国土空间规划并满足日照等条件的前提下，原则上可增加不超过原面积50%的计容建筑面积（住宅附属商业及其他经营性建筑除外）。

2.对建筑间距、建筑退距、建筑密度、日照标准、绿地率、机动车停车位及机动车出入口等无法达到现行标准和规范的情形，在保障公共利益、妥善协调相邻关系和满足消防安全需求的前提下，可按不低于现状水平控制。

3.为防涝需要，可增加室内外高差，也可开发地下空间作为停车、人防、消防等配套设施。增设公共开放架空空间、地下空间等新增建筑面积，由全体业主共有，不计入容积率。

（二）土地政策

4.自主更新项目增设公共开放架空空间、公共服务及配套设施以及地下空间开发新增的建筑面积需由全体业主共有，不需要补交土地价款，可按规定直接申请变更登记；因原有住宅按套扩面的，可在办理不动产权证前，或在房屋上市交易时，按申请受理时点的基准地价补交土地价款（未补交的登记时在产权证及登记簿中注明增加的面积保留划拨用地性质）；原房屋未办理划拨转出让手续的，按照《关于印发三明市区划拨土地使用权补办出让手续暂行办法的通知》《三明市区政策性住房上市交易土地出让金缴交办法》补缴土地出让金或土地收益金。

5.对自主更新项目可采用直接按户首次登记等方式提供不动产登记服务。

（三）财税政策

6.自主更新项目涉及的水电、燃气等管线铺设、表箱拆装移位等工程按成本价一次性收费。

7.自主更新项目业主可按规定提取住房公积金、使用住宅专项维修资金、住房公积金组合贷款等渠道筹措改造资金。

8.鼓励社会力量通过直接投资、间接投资、参股、提供专业化物业服务、车位运营等多种方式参与更新改造。

（四）其他政策

9.鼓励国有公房产权人自主更新，支持国有公房产权人通过资产出售、租赁、合作开发等方式，将老旧、低效楼宇等改造为养老托育、保障性租赁住房等新功能载体。

自主更新项目涉及国有公房的，承租人符合《三明市三元区国有土地上房屋征收补偿实施细则》第二十一条规定的，国有公房产权人可参照细则将更新改造权益让渡承租人，承租人按本实施方案承担更新改造成本。

10.鼓励完成更新改造的项目实行专业化物业管理。自主更新改造完成后，业主在办理不动产登记前，按照规定的标准缴交住宅专项维修资金。

11.对唯一住房经房屋安全鉴定机构鉴定为D级危房且在三元区范围内无其他住房的困难家庭，若其同意实施自主更新改造的，可根据当地住房保障政策申请公租房定向保障，保障其改造期间的基本居住需求。

12.支持探索房屋置换模式。对经济困难无法出资的业主，可申请利用安置房源进行同等价值置换，由安置房源管理单位出资参与自主更新改造。允许部分资金困难的业主通过运营权让渡的方式，由企业出资改造运营。

13.老旧危旧自建房屋的更新改造，可参照本方案的工作流程组织实施。其中，规划、土地等支持政策由区政府根据实际情况，采取“一事一议”的方式报市自然资源局审批。

五、工作要求

（一）区政府要组织街道（乡、镇）和社区广泛宣传城镇老旧危旧房屋自主更新改造理念，让群众关心了解自主更新工作，营造“人民城市人民建、人民城市为人民”的良好氛围，切实做好居民的政策宣传和协调工作。

（二）市住建局、市自然资源局等相关部门应根据职能分工，加强城镇老旧危旧房屋自主更新改造工作的指导和服务。

（三）鼓励台湾团队参与城市老旧危旧房屋自主更新改造，积极推动规划师、建筑师进社区，辅导居民参与自主更新改造。

（四）区政府要及时研究解决更新工作中的难点问题，认真梳理总结好经验、好做法、好案例，定期向市住房和城乡建设局报送更新工作情况。

本实施方案自2026年9月10日起施行，有效期2年。实施方案由三明市住房和城乡建设局、三明市自然资源局负责解释，与法律法规及上位政策规定不一致的，从其规定。其他县（市、区）城镇老旧危旧房屋自主更新改造可参照执行。

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