合规、责任与激励：绿色要求背景下租赁合同条款的演进

原标题：法润自然·第五期——合规、责任与激励：绿色要求背景下租赁合同条款的演进

从ESG评级到绿色建筑，再到绿色租赁，看大成律师如何写好地产低碳转型的“软件”。

2026年6月，“法润自然——大咖面对面”第五期线上分享会顺利举办，线上收听人数超过800人次。本次活动由大成房建与能源专业委员会、大成能源自然资源与环境行业委员会主办，大成上海分所房建与能源专业组、大成上海分所房地产行业组、大成上海分所工程与基础设施行业组、大成上海分所能源自然资源与环境行业组联合承办，大成上海分所高级合伙人、大成房建与能源专业委员会联合牵头人、大成能源自然资源与环境行业委员会联合牵头人孙庆南律师主持，大成上海分所高级合伙人、大成工程与基础设施行委会副秘书长孙颖律师和大成上海分所合伙人、大成房建与能源专业委员会副秘书长陈思律师作主题分享，并从政策、标准、合同、争议四个维度拆解行业新命题。

孙庆南律师指出，《民法典》第9条已确立绿色原则为基本民事准则，绿色义务正系统性嵌入合同制度体系，多地已将ESG披露纳入国企、上市公司合规考核，北上广深相继出台ESG与绿色建筑激励政策，租赁合同中的能耗、碳排、环保条款，不再是“锦上添花”，而是合规刚需。

陈思律师分享的主题是：《ESG驱动：绿色租赁从概念走向条款》

1. ESG的三大动因

• 投资决策：全球95%的机构投资者将ESG纳入决策，主权基金、养老金对低评级企业直接限制投资；
• 融资成本：高评级企业可获得绿色贷款、可持续发展挂钩贷款，利率与ESG绩效直接挂钩；
• 声誉合规：2024年被视为“中国ESG信披元年”，披露从自愿走向强制，“洗绿”风险显著上升。

2. 从绿色建筑到绿色租赁

• 国内头部房企（万科、华润、龙湖、太古等）已在自持物业中落实能效提升举措；
• 部分企业已将能耗数据共享、绿色用电、环保装修、运营节能写入租赁合同；
• 建筑碳排放占全国近半，“盖得绿”只是硬件，“用得绿”靠软件——绿色租赁。

3. 绿色租赁的三档分级（浅绿→中绿→深绿）

• 浅绿：倡导性，无强制力，承诺尽量节能、配合垃圾分类；
• 中绿：具体配合义务，使用环保材料、开放能耗监测、配合改造；
• 深绿：硬性约束，可追责，与绿色认证挂钩、设考核目标、违约可解约；
• 陈思律师提示：跨国企业总部租赁中，深绿条款已渐成标配；国内目前以浅绿、中绿为主，未来将向深绿演进。

4. 国际标准与律师机会

• 英国BBP《绿色租赁工具箱》已成熟应用；
• GRESB（全球房地产可持续基准）TC4指标分值持续加码，2026年将提升至3.5分；
• 律师核心价值：将境外ESG政策本地化落地，设计可计量、可验证、权责清晰的green lease wording，平衡业主与租户利益，破解“激励错配”。

孙颖律师分享的主题是：《绿色建筑：全周期合规与法律风险》

1. 绿色建筑的分级与要求

• 民用建筑：基本级、一星级、二星级、三星级；
• 工业建筑：一星级、二星级、三星级；
• 2022年起，《建筑节能与可再生能源利用通用规范》全文强制，节能与可再生能源利用已成法定底线。

2. 开发商的三阶段合规义务

• 规划立项：土地出让/规划文件须载明星级、能耗、绿色建材、装配式要求；
• 建设施工：落实绿色建材、装配式建造、能耗监测装置安装、全过程管理；
• 竣工验收与交付：绿色专篇查验合格方可验收；商品房合同须明示绿色等级与节能标准。

3. 法律责任与风险

• 明示/暗示违反绿色建筑要求，将面临行政处罚；
• 验收不合格仍交付的，可按工程价款2%至4%罚款，并承担赔偿责任；
• 施工方须编制绿色施工方案，控尘降噪、提高建筑垃圾利用率，违者同样追责。

4. 律师业务延伸

• 施工/总包合同嵌入绿色要求；
• 租赁合同约定能耗数据共享、碳配额成本分摊；
• 商品房买卖合同中，绿色建筑承诺未兑现可能触发群体性违约索赔。

两位律师一致认为，伴随房地产行业转型与客户ESG合规需求上升，绿色建筑与绿色租赁已从“加分项”变为律师必备技能：

• 条款设计：从浅绿到深绿，梯度设计、权责对等、可验证、可追责；
• 全链前置：在拿地—招标—施工—交付全链条及租赁合同起草中，前置考虑绿色合规与数据条款；
• 新兴争议：关注碳排放配额交易、能耗数据披露、绿色金融文件配套等新型法律服务需求。

结语

绿色建筑是硬件，绿色租赁是软件，ESG评级是记分牌。三者咬合，才是地产业真正的低碳之路。而律师的价值，就是把这套软件写好——写得合规、写得可落地、写得能追责。

未来，大成房建与能源专业委员会、大成能源自然资源与环境行业委员会将继续依托“法润自然”平台，聚焦绿色经济前沿，为律师同仁与客户提供更前瞻、更务实的专业支持。

大成房建与能源专业委员会

大成房建与能源专业领域包含房地产，建设工程，基础设施，能源、矿产与自然资源，新能源、环保与双碳等五个业务板块。大成房建与能源专委会有一批既懂行业、又精通法律的复合型专业律师，凭借合理的专业分工和高效的业务协同，不仅继续保持着在房地产、建设工程等传统业务领域方面的领先优势，也在新能源、环保与双碳等新业务新领域的探索和实践中硕果累累。大成房建与能源专委会坚持专业、行业双定位，紧随国家及行业的发展，洞悉市场变化并能作出前沿的法律研究，适时推出满足客户新需求的专业解决方案，并具有迅速组建跨地区、跨专业团队的优势，能及时准确、高效优质地为客户提供法律服务。

大成能源自然资源与环境行业委员会

随着能源需求增加、资源稀缺加剧、环保和可持续发展理念的广泛倡导,能源自然资源与环境产业已成为近年来倍受境内外关注和重视的行业。为研究行业特征,向行业客户设计和提供定制化的解决方案，大成凝聚了近千名深耕能源自然资源与环境领域的行业律师,组建成能源自然资源与环境行业委员会。

大成能源自然资源与环境行业委员会立足于石油、天然气、LNG、煤层气、水电、煤电、核电等传统能源，有色金属和非金属等矿产资源，风能、太阳能等新兴能源，碳排放权交易、碳资产管理及其他能源自然资源领域，并持续关注环境污染防治、生物多样性保护、气候变化应对、资源开发利用、生态环境治理与服务等相关环境领域，研究能源自然资源与环境行业客户的商业模式、盈利模式和所涉及的法律法规及政策动向，跟踪客户所处的政治环境、经济环境、技术环境、社会环境和生态环境，致力于在社会经济环境变化和市场跃迁中快速锁定行业客户需求，协同专业组共同为行业客户提供最优、最高附加值的体验。

鉴于资源分布的不均衡性及各地政策的特殊性，大成能源自然资源与环境行业委员会协同、指导各办公室因地制宜发展行业领域的法律服务项目，通过研讨会、论坛、培训等活动，推动大成能源自然资源与环境法律服务市场一体化建设，扩大大成的品牌效应。

近年来，大成能源、自然资源与环境领域在钱伯斯（Chambers and Partners）、《法律500强》（Legal 500）、LEGALBAND、《亚洲法律杂志》（ALB）、《商法》（China Business Law Journal）均榜上有名。