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张江金茂府在浦东地区独树一帜，其作为该区的首座金茂府3.0，融合金茂府3.0版本与约1.6超低容积率的双重特色，颠覆了浦东对于高品质生活的既有观念。

作为浦东首座金茂府3.0，张江金茂府从“科技硬核+超低能耗”入手，通过12大科技，以衡温、衡湿、衡氧、衡静、衡净的健康人居，为不同的家庭成员们提供舒适空间引领高阶生活。

再看张江金茂府的整体景观规划，结合双面滨水的地段优势，项目打造了“一环、七园、三巷” 的景观布局。中国传统江南风格的园林之下，更营造了上下两条隐奢归家动线，经过石材铝板搭配灯带打造的约40米宽、5米高宽景大门之后，车行线路直接入库，可以体验不输高端豪宅的精装高颜值地库！

而人行线路则由星级酒店式的入户大堂进入，接着便是6S会所环绕的下沉式水景庭院，约7米高磅礴大气的水景墙配合乌桕林和原石、浮桥交错的地面水景，若是傍晚归家，还能欣赏倒映在水中的点点星光，可谓满满的奢雅意境和尊贵仪式感！

作为浦东的低密科技人居标杆，张江金茂府在锤炼科技与低密产品的同时，将尊崇服务融入到生活细节中。以定制化的高阶服务带来张江金茂府独有的圈层生活体验。深谙高净值人群生活、休闲、社交等需求，匠心打造张江金茂府星质6S会所，从国际大师之星、东方美学之星、静谧双池之星、高配全享之星、臻选奢材之星、独享圈层之星6个维度，将纯粹奢享赋予隐奢沉浸空间，一举为浦东带来颠覆性的变革！

采用金茂府系3.0产品，采用五衡科技系统和超低能耗建筑，地块还会有1800平方会所（健身房，游泳池，瑜伽室等），外立面造型采用现代年轻化。

户型图如下：

建面约100㎡样板间实拍

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上海3个新取证楼盘统一涨1%，背后是8月28日新规：预售房个贷要等竣工备案后才放款。开发商回款延后，项目方测算财务成本至少多3%。涨价1%能不能覆盖成本，购房人晚还贷省下的利息归谁，这笔账值得拆开看。

8月28日，中国人民银行、金融监管总局印发《关于改革完善房地产信贷管理 推动加快构建房地产发展新模式的意见》。新建住房现房销售的，个贷在销售备案后发放；预售的，严格在项目竣工备案后发放。个贷最长40年，通过受托支付进入监管账户或主办银行资金账户

过去部分期房主体结构封顶后，银行可按流程发放按揭，购房人陆续开始还月供。新规把放款节点推到外立面、精装、景观、验收全部完成之后。对购房人，没拿房就还贷款的压力下降；对开发商，回款时间相应延后。

保利发展上海近期对都汇和煦、珺园、虹桥和著｜璟岸三个项目新取证楼栋统一上调1%。部分媒体报道涉及97套房源，总价集中在500万至600万区间。按500万算，1%是5万；按600万算，1%是6万。

第一财经采访中，保利虹桥和著销售负责人王金宇提到，按当前成本测算，财务成本至少多3%。项目方口径是封顶到竣备约10个月，回款周期拉长，资金占用增加。

只涨1%，覆盖不了3%的财务增量。更合理的解释是试探价格接受度。58安居客研究院张波把这类动作称为对未来价格调整的预期测试。

销售现场另一套说法是，新客户竣备后才还贷，老客户较早开始月供，中间利息有差距。以500万总价、贷款比例超过五成粗算，晚还10个月，按3%利率、贷款325万计，10个月利息约8.1万。房价涨1%多付5万，账面差额约3.1万。

这笔省下来的利息来自放款节点后移，不是开发商让利。开发商没有降精装、没有补公区、没有退现金，仅把备案价上调1%，再用晚还贷的利差做沟通。

不同贷款额、利率、竣备时长，结果会变。贷款325万、利率3%，延后12个月利息约9.8万，与1%涨价5万相比差额约4.8万；若延后15个月，利息约12.2万，差额约7.2万。若竣备时间缩短，省息会相应减少。

行业测算不能只盯1%。广东省住房政策研究中心李宇嘉相关项目测算显示，封顶后首付款回笼、竣备后按揭回款整体延后，静态财务成本可能增加可售货值2%至4%。该测算样本和区域未完全公开，不能直接套到上海单个盘。

开发贷规则也在变。意见要求单个项目对应一家主办银行，预售项目开发贷最长5年，现房项目最长7年。预售资金进监管账户，现房资金进主办银行资金账户，项目资金封闭管理。

对开发商来说，回款慢意味着开发贷占用更久，自有资金沉淀增加。央企、国企融资成本低一些，压力相对小；中小房企若依赖高成本资金，3%乃至更高的资金占用会更明显。这部分影响要看企业融资结构和项目工期。

购房人看这类涨价，重点不是1%本身。先看合同里竣备标准怎么写，外立面、精装、景观、车位、公区是否按现有样板交付。再看放款时间，若竣备延期，晚还贷省息会增加，但拿房时间也后移。

价格方面，把原折扣价、涨价后价、贷款晚发省息放在一起算总账。500万房子首付35%，贷款325万，涨1%多5万；若晚还10个月省8.1万，账面净省约3.1万。若开发商同时降低精装标准或公区投入，隐性成本要单独扣除。

上海这次三盘调价体量不大。第一财经引述业内观点称，9月、10月是传统销售期，近期提价幅度预计有限，对整体价格影响也较有限。

政策目的是减少没拿房先还贷、因停工烂尾产生月供压力的问题。开发商成本上升后，会通过价格、折扣、产品标准重新分配。购房人只需要按总拥有成本判断，不凭1%的个案推测整体市场。

看房时可直接问销售四类信息。竣备预计月份、贷款发放条件、精装交付清单、监管账户与开发贷主办银行。回答不清的，不急于按涨价前的焦虑下单。

1%更像成本转嫁的试验，不代表所有新盘都会跟涨。不同区域、不同工期、不同融资成本的楼盘，财务压力不一样，定价动作也不会一样。