景枫动工、规划调改、别墅封顶，百家湖扩大内卷！

自2025年以来，就南京改善市场，百家湖-九龙湖片区无论是住宅品质还是产品销量，均有超越河西、南部新城的迹象。

江宁金茂府整体去化超9成，去年首开至今，持续垄断江宁区500万以上住宅成交套数、面积、金额TOP1“三冠王”。

樾满云川整体去化超9成，拿下2026年1-8月江宁区成交面积、套数、金额TOP1“三冠王”。

2026年年中上市的万流江宁，也取得去化超6成的热销佳绩，要知道该项目可是全系143、180、235㎡大户型产品，真心卖得不错。

住宅市场热销的同时，百家湖片区的商业、土储利好，不断...

景枫二期项目动工

江宁“巨无霸”地标——景枫中心二期最新进展：地块中部工棚已经搭建好了，多台大型机械、车辆进场运作。

景枫二期业态非常丰富：

高端商业：引入国际品牌旗舰店、区域首店等；

标杆级配套：建设高星级酒店、南京新标杆级办公空间、高品质酒店式公寓；

创新业态：引入国际领先的大健康、银发经济等特色产业；

产业项目：积极引入符合区域经济发展的优质企业，包括500强、央企投、上市公司、外企业、专精特新“小巨人”企业等。

项目总投资100亿元，总建筑面积约62万㎡，打造国内一流商业综合体和商务街区。未来，景枫一、二期还将通过空中连廊和地下通道相连，共同构成总体量超150万㎡的巨型商业综合体。

百家湖中心片区再添两幅低密宅地

调整地块位于百家湖南侧，与景枫中心仅一路之隔。

原科研设计用地与商办混合用地，调整为二类居住用地和街旁绿地。目前，地块已完成平整，预计很快挂地土拍，百家湖将再添高品质低密改善宅项目。

其中，二类居住用地包括：39-15地块面积约4.13公顷；39-19地块用地面积约0.82公顷，共计4.95公顷。

两块地容积率均为1.8、建筑密度≤28%、建筑高度≤60米、绿地率≥30%。

地块紧邻嘉宏G71项目，万流江宁也在附近，嘉宏完全可以再拿下一块地。另外，金茂作为百家湖四代宅时代的领导者，产品流速飞快，也是时候补充一个后续产品了！

可以预见，该地块未来的土拍热度不会低！

百家湖-九龙湖3家项目待上市

高层、洋房、别墅都有

目前，百家湖-九龙湖改善项目群扩容至6个——金茂 两家 ：樾满云川、金茂府，嘉宏三家：万流江宁、G71、G08，再加上金基G28项目。

除金茂府、万流江宁、樾满云川外，还有三家（ G71、G08、 G28 ）项目待上市。

随着8·28新政出台，预售项目封顶才能领取销许，这三家待上市项目上市时间预计得等到明年。不过，嘉宏G71项目已经有部分楼栋封顶，完全可以年内开盘。

嘉宏G71项目

墅级嘉宏G71拟建18栋4-7层超低密四代宅，其中6栋7F、1栋6F，11栋4F，且单户最小面积160㎡以上，整体户均面积不低于190㎡。

项目采用大面积玻璃幕墙立面，高窗墙比。作为第四代住宅产品，规划有“户户带露台”，部分户型采用转角露台设计，部分楼栋规划有挑空客厅。

住宅有三种层高：6-7层明显是真洋房产品，有错层露台，也有挑空墅厅。

11栋4层住宅显然是联排产品，客厅挑空，层层退台设计，且颜值在线！

要知道，百家湖至九龙湖一线是南京最大的别墅产品聚集区，此地居民本就偏爱别墅项目且在墅院生活多年，即便需要置换，很大一部分需求仍会继续选择别墅。只是，在地四代院墅一直缺失。

嘉宏G71项目的出现，是对百家湖改善市场的一次重新洗牌，极致低密联排产品补上了板块改善置换的最后缺口。而且，万流江宁虽然户型比较大，但客户画像与G71项目并不重叠，完全可以同时售卖。

目前，嘉宏G71项目现场有4栋住宅在建，其中14号楼洋房与15号楼联排封顶，已达到新政后的预售标准。

换句话说，低密的、建造速度较快的洋房+联排/双拼项目，完全可以在四季度上市，吸引一波纯别墅改善置换需求。

嘉宏G08项目

嘉宏百家湖G08容积率1.8，规划打造3栋16-17层小高层四代宅，总建面约2.5万方。体量不大，但位置核心。一路之隔便是百家湖公园，周边商业1912、景枫等，附近就是1、3号线双线地铁，生活娱乐交通都非常方便。

2栋首层架空，让体量不大的项目有更多空间打造泛会所体系。楼间距约40-53米与建筑层高相当，按照南京的维度，即便是冬季，1-3F低楼层的采光也能得到保障。

项目外立面采用浅灰色基底搭配大面积全景玻璃幕墙，高窗墙比，不仅带来视觉震撼，其通透性也更好，采光、通风优良。

社区内部景观拱桥直接连通外部滨河公园，把外部大片绿化纳入业主日常活动范围。不用过马路、不用绕行，下楼即达滨水步道，散步、骑行、露营一站式解决。

目前，G08项目已全面动工，但上市时间预计得在2027年下半年了。

金基G28项目

整个社区由13栋8F、1栋9F、1栋10F组成，产品非常纯粹，主打一个低密洋房。其中，有3栋楼打造首层架空，未来应该是作为泛会所来打造。

西侧为主大门，有两个下沉庭院，从效果图能看出会有大面积水景。外立面使用大面积玻璃，窗墙比高，户户有露台，边户预计有270°采光。

目前户型图尚未公布，但结合容积率、楼栋形态以及周边需求，预计主力面积在140-200㎡之间，部分200㎡以上产品，整体是纯改善定位。

8·28新政，对住宅产品上市确实有相当压力，但于百家湖而言，低密产品扎堆，销售周期、建造周期，均大大缩短，有效对冲新政影响。可以预见，未来将有更多的房企进入这片热土。

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江宁其他优质板块

也有住宅项目即将上市

除了百家湖-九龙湖外，江宁还有方山、三山等优质低密板块四代宅，即将上市！

方山南-江宁城建G33

项目总建面约16.99万㎡，规划打造39栋联排+6栋洋房，其中，洋房为错层露台的四代宅设计。

洋房主力户型为157、188㎡，联排主力户型为218、269、311㎡（具体以开发商官宣为准），低密改善属性拉满。

据悉，这是江宁城建集团首个低密住宅项目，汲取宋式美学精髓，营造具有东方意境的高品质居住环境。

有网友拍到，G33项目部分联排别墅已基本建成，正在加装玻璃，已经达到领取销许的标准。

目前全南京的新联排产品，已经接近10个，没有一个起步总价低于1000万的，江北G08据说要1300-1500万起步；嘉宏G71就更高了。而G33完全有可能将总价控制在1000万以下。

三山板块-朗诗韩府山

将军山G50由朗诗代建，规划4栋4F联排+2栋6F叠墅，其中叠墅为上叠、中叠、下叠三户，总计40套，面积段230平起步，总价预计千万级！

4F联排靠近将军山风景区，6F叠墅靠近韩府路。

外立面颜值很高，大面玻璃幕墙，配上香槟金线条勾勒，极具质感。加上270°转角露台，采光视野也是绝佳。

据前期消息，韩山府受限于体量，项目不做会所，但会有相应高档配套设施补足功能。

韩山府是板块暌违近十年上新住宅，项目地处将军山别墅区，不仅周边翠屏山、将军山、韩府山三大山体环绕，拥有稀缺生态资源；更聚集了玛斯兰德、帝景天成、证大九间堂、复地朗香等一众成熟别墅住区，圈层氛围也很优越。

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