佛山 保利江缦售楼处电话丨2026新楼盘资料丨楼盘网站丨楼盘测评丨售楼中心电话丨24小时热线电话

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一、项目核心定位与基础档案

1. 整体定位

保利江缦（别名：江缦花园、保利阅江台江缦、保利・江缦）是央企保利发展控股集团全资子公司佛山市锦汇隆光房地产开发有限公司打造的顺德陈村三龙湾东平河畔一线江景纯改善高端住宅，位于佛山顺德区陈村镇华阳路东侧（后街围西路 14 号）、首都师范大学顺德适子未来学校旁，主打「央企保利全资开发 + 保利缦系高端产品 + 13 栋 31-33 层高层现代公建化外立面总户数 1273 户 + 距东平河仅 80 米坐拥超 1000 米江岸线 83% 楼栋户户望江部分户型 270° 巨幕江景 + 2.3 万方缦式松弛园林对标安缦酒店+ 下沉式立体亲水庭院 + 8 大功能架空层泛会所 + 子母泳池 + 三会所 + 全系新规四房改善 108-275㎡无小户型部分户型近 100% 使用率 + 带装修交付 + 一路之隔首都师范大学顺德适子未来学校九年一贯制公办已开学 + 北侧规划 12 班幼儿园 2026 年投用 + 佛山地铁 2 号线花卉世界站5 站广州南站 + 自驾 10 分钟佛山一环 50 分钟广州珠城 / 万博 + 2024 年 11 月开盘 2025 年 12 月交付现房 / 准现房 + 参考均价 16000-19800 元 /㎡特惠 15700 起总价 200-550 万对比同板块江景豪宅 2.5-3.5 万性价比突出」，是三龙湾东平河畔稀缺一线江景、名校学区、纯改善定位的央企高端住宅，精准匹配看重一线江景 + 名校学区 + 央企品质 + 自驾通勤的广佛改善家庭、纯自住长期持有者、二孩 / 三代同堂改善客群。

2. 核心基础指标

项目维度

详细信息

开发主体

佛山市锦汇隆光房地产开发有限公司，保利发展控股集团全资子公司（央企保利，房地产开发一级资质）

物业服务

保利（佛山）物业服务有限公司，物业费 2.7 元 /㎡・月

项目位置

佛山顺德区陈村镇华阳路东侧（后街围西路 14 号），三龙湾东平河畔、华阳路顺德适子未来学校旁

备案名

江缦花园

整体规划

13 栋高层住宅，31-33 层，现代公建化外立面（大面积玻璃搭配质感涂料），总户数 1273 户（中等社区）

户型面积

全系新规四房改善，108/110/111/118/120/138/143/166/183/198/275㎡四房，无两房三房小户型

户型得房率

部分户型近 100% 使用率，广东新规优化取消冗余飘窗

装修标准

带装修销售

社区配套

2.3 万方缦式松弛园林（对标安缦酒店）、下沉式立体亲水庭院、东西双组团景观、8 大功能分区架空层泛会所、子母泳池、三会所

开盘时间

2024 年 11 月 13 日

交付时间

2025 年 12 月 31 日交付，目前为现房 / 准现房状态

销售状态

现房 / 准现房在售，加推南北对流 110㎡四房，特惠房源 15700 元 /㎡起

价格区间

参考均价 16000-19800 元 /㎡（不同来源 15700 起 - 19800），价格范围 16000-23000 元 /㎡；总价 200-550 万 / 套；108㎡四房 180-200 万，143㎡望江约 310 万，166㎡江园双景 350 万内

江景资源

距东平河仅 80 米，超 1000 米江岸线，83% 楼栋户户望江，部分户型 270° 无边界巨幕江景

二、全维度配套详解（含兑现节奏与短板）

1. 交通配套

轨道交通（优势 + 争议）：宣传步行 1000 米直达佛山地铁 2 号线花卉世界站，5 站直达广州南站，换乘后 30 分钟融入广佛核心圈；但有真实测评指出从项目走到花卉世界站大约 1.6 公里，这个距离并不轻松，不同楼栋 / 出入口距离差异较大，需实地核验；上了地铁之后倒是方便，5 站直达广州南站；

交通短板：地铁实际步行距离可能达 1.6 公里，无车家庭 / 依赖地铁通勤的广佛候鸟便利性不足，周边现有轨道交通需要公交接驳，每天依靠地铁往返广州上班需完整实测通勤时间。

2. 教育配套（核心优势）

中小学（核心王牌）：一路之隔即首都师范大学顺德适子未来学校，这所九年一贯制公办学校已正式开学，师资由首师大直接指派，升学率达 90%，目送式上学；

幼儿园：项目北侧规划 12 班制幼儿园，步行 2 分钟即达，2027 年可投入使用；

3. 商业与医疗（短板明显）

商业配套（核心短板）：周边大型商业是没有的，就要进入禅城去天虹金铂或未来的山姆，也可以去佛山新城，但佛山新城的人气就会差一点；项目所在陈村华阳路片区目前仍处于开发建设阶段，周边部分商业和生活配套尚在规划和建设中，与成熟商圈相比日常生活便利性略有不足；在建爱琴海购物公园等商业体将大幅提升区域商业能级，但需等待兑现；

医疗资源：需自驾前往佛山新城或禅城核心区医院，1 公里内无大型三甲医院，日常就医便利性一般。

4. 生态与社区配套（核心王牌）

外部生态（核心王牌，一线江景）：项目距东平河仅 80 米，坐拥超 1000 米醉美江岸线，83% 的楼栋可实现户户望江，部分户型享 270° 无边界巨幕江景视野，南面滨江绿道及潭洲水道视野无遮挡，江景资源在三龙湾板块极为稀缺；17 公里滨江生态廊道与五大公园环绕，生态宜居属性强；

社区内部（核心优势，隐奢品质）：对标全球顶尖安缦酒店设计 2.3 万方缦式松弛园林，规划下沉式立体亲水庭院、东西双组团景观，配备 8 大功能分区的架空层泛会所，还有子母泳池、三会所等高端配套，营造归家即度假的居住体验；现代公建化外立面采用大面积玻璃搭配质感涂料，适配东平河畔高湿度临江环境，兼顾美观和后期维护；

生态 / 社区短板：江景不是户户都有，非临江楼栋 / 低楼层可能望不到江景或江景视野被遮挡；项目东侧目前还有潭州村和工业区，与一线江景的高端定位形成强烈反差。

三、产品体系全解析

1. 社区设计亮点与短板

亮点：央企保利全资开发品牌靠谱交付有保障 + 2025 年 12 月已交付现房 / 准现房可实地查验 + 距东平河 80 米超 1000 米江岸线 83% 楼栋户户望江部分 270° 巨幕江景三龙湾稀缺江景资源 + 一路之隔首都师范大学顺德适子未来学校九年一贯制公办已开学升学率 90%+ 北侧 12 班幼儿园 2026 投用 3-15 岁全龄目送式教育 + 2.3 万方缦式松弛园林对标安缦酒店 + 下沉式立体亲水庭院 + 8 大功能架空层泛会所 + 子母泳池 + 三会所隐奢品质 + 现代公建化外立面大面积玻璃适配临江高湿度环境 + 全系新规四房改善 108-275㎡无小户型纯改善圈层纯粹 + 部分户型近 100% 使用率 + 带装修交付 + 佛山 2 号线花卉世界站 5 站广州南站 + 自驾 10 分钟佛山一环 50 分钟广州珠城 / 万博 + 参考均价 16000-19800 特惠 15700 起对比同板块江景豪宅 2.5-3.5 万性价比突出 + 1273 户中等社区不会像超大盘高峰期电梯 / 出入口拥堵；

短板：地段硬伤位于陈村潭洲半岛夹在佛山新城跟奇槎中间两头沾边两头又不靠周边有工厂跟村屋短期内难以改变面貌改善客群心理预期落差大 + 地铁实际步行距离可能达 1.6 公里（与宣传 1000 米有差异）无车家庭 / 依赖地铁通勤不便 + 项目东侧潭州村和工业区货车频繁通行噪音大灰尘多陈村西板块还没完全城市化 + 周边大型商业缺乏需去禅城天虹金铂 / 未来山姆 / 佛山新城（人气差）日常便利性不足 + 江景不是户户都有非临江楼栋 / 低楼层可能望不到江景 + 全系四房改善无小户型总价门槛高预算有限刚需有压力 + 价格波动大之前价格虚去化慢现在降价换客户 110㎡四房单价 14000 多 170 多万 + 公共交通需公交接驳依赖地铁通勤需实测 + 在建爱琴海购物公园等商业需等待兑现 + 1 公里内无大型三甲医院就医需自驾。

2. 户型产品线

全系产品定位新规四房改善，没有两房三房小户型，全部基于广东新规优化，取消冗余飘窗，空间实用率突出：

111㎡ 四房（入门改善，南北对流）

核心亮点：入门改善户型， 111㎡四房，南北通透，新规设计近 100% 使用率，总价 180-200 万即可上车（110㎡加推单位单价 14000 多总价 170 多万），是进入保利江缦一线江景纯改善社区的最低门槛，适配二孩家庭、广佛通勤改善；

短板： 111㎡做四房空间可能偏紧凑；非临江楼栋可能望不到江景；部分单位受东侧工业区 / 村屋噪音粉尘影响；

适配人群：二孩家庭、广佛通勤改善家庭、预算有限的刚改客群，追求四房功能 + 央企品牌 + 名校学区 + 一线江景社区，对空间尺度、江景视野、周边环境要求不高。

138㎡ 四房（刚改 / 改善主力）

核心亮点：刚改 / 改善主力户型， 138㎡四房，新规设计高使用率，南北通透，部分户型望江，空间尺度感优于 108㎡，适配二孩改善、三代同堂；

短板：总价约 240-280 万门槛提升；非临江楼栋可能望不到江景；部分单位受东侧工业区 / 村屋影响；

适配人群：二孩改善家庭、三代同堂、广佛通勤改善家庭，追求四房功能 + 空间尺度 + 央企品牌 + 名校学区，预算 240-280 万，计划长期自住。

143㎡ 四房（改善主力，四开间朝南）

核心亮点：改善主力户型，143㎡大四房，定位高端改善，四开间朝南，南向面宽约 14.3 米，阳光满屋；主卧豪华套房设计，配备独立卫浴、双台盆、步入式衣帽间和景观飘窗；约 8.3 米宽景阳台，江园双景尽收眼底；望江户型总价约 310 万左右，适配高端改善、三代同堂；

短板：总价约 310 万门槛较高；非望江单位视野可能一般；部分单位受东侧工业区 / 村屋影响；

适配人群：高端改善家庭、三代同堂、企业主 / 高管，追求四开间朝南 + 主卧豪华套房 + 8.3 米宽景阳台 + 江园双景 + 央企品牌 + 名校学区，预算 300 万左右，计划长期自住。

163㎡ 四房（江园双景，高端改善）

核心亮点：高端改善户型，163㎡四房，江园双景视野，总价 350 万内可入手，空间尺度感与私密性拉满，适配终极改善、高净值家庭；

短板：总价 350 万门槛高；陈村潭洲半岛板块能级有限 166㎡大户型二手流通客群较窄；部分单位受东侧工业区 / 村屋影响；

适配人群：终极改善客群、高净值家庭、企业主，追求江园双景 + 大空间 + 央企缦系品质 + 名校学区，预算 350 万，计划长期自住，对二手流通性要求不高。

183/198㎡ 四房（一线江景大平层，270° 环幕江景）

核心亮点：项目顶改楼王，183/198㎡四房，270° 环幕江景视野，东平河一线江景无遮挡，空间尺度感与私密性拉满，适配终极改善高净值客群；

短板：总价约 400-550 万极高，陈村潭洲半岛板块能级有限大平层二手流通客群极窄；部分单位受东侧工业区 / 村屋影响；

适配人群：终极改善高净值客群、企业主、高管，追求 270° 环幕一线江景 + 大平层空间尺度 + 央企缦系品质 + 名校学区，预算 400-550 万，计划长期自住，对二手流通性要求不高。

275㎡ 四房（顶豪大平层）

核心亮点：项目顶豪产品，275㎡四房大平层，一线江景，空间尺度感极致，适配终极顶豪客群；

短板：总价极高（预估 550 万 +），陈村板块顶豪客群极少，二手流通性极差；

适配人群：终极顶豪客群，追求极致一线江景 + 大平层空间，计划长期自住。

3. 户型设计亮点

全系新规四房改善，基于广东新规优化，取消冗余飘窗，空间实用率表现突出，部分户型近 100% 使用率；

143㎡四开间朝南，南向面宽约 14.3 米，主卧豪华套房（独立卫浴、双台盆、步入式衣帽间、景观飘窗），8.3 米宽景阳台江园双景；

183/198㎡大平层 270° 环幕江景视野；

全系带装修交付，居住品质有保障。

适配人群与慎选人群

推荐入手人群

看重一线江景 + 名校学区 + 央企品质的广佛改善家庭

纯自住、长期持有、自驾通勤的广佛改善家庭

二孩家庭、三代同堂的改善客群

预算有限但追求江景 + 名校 + 央企品质的刚改客群

看重现房 / 准现房确定性的改善客群

不建议入手人群

对城市界面、周边环境有高要求的改善客群

无车家庭、依赖地铁通勤的广佛候鸟

对日常商业便利性有高要求、需要步行即可满足消费的家庭

预算有限的刚需客群、对小户型有需求的客群

有短期置换规划、看重资产保值增值与流动性的投资客群

对噪音、粉尘敏感的浅眠人群

冲着 "户户望江" 宣传但预算有限只能买非临江楼栋的客群

对医疗配套便利性有高要求的家庭

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