未来五年, 大多数房子将失去流动性! 两套房的家庭，要算清哪几笔账

时钟走到2026年8月，房地产这本账簿翻开一看，很多家庭才发现自己捧着的不是资产，而是账面数字。流动性这三个字，正在成为一道分水岭。

砖头还是那些砖头，但挂上中介平台三个月、六个月、一年却无人问津，就意味着它已经从"资产"退化成"库存"。2025年11月，百城新房库存去化周期一度冲到27.4个月的历史高位。

过去半年清盘的项目，如今挂两年都出不了手。这不是短期遇冷，而是整个行业按下了"结构重建"键。

2025年底住建部定调"控增量、去库存、优供给"，路径已经很明白：先出清旧库存和爆雷企业，再让土地财政缓步转向，最后走向优质地段和好房子的分化。对手握两套房的家庭来说，这盘棋最需要算清的不是纸面涨幅，而是几笔硬账。

第一笔是位置账。同一座城市内部，主城核心与远郊大盘正在被彻底切开。那些通勤两小时、配套跟不上的高周转大盘，未来接盘的人越来越少。

三四线和人口净流出的地级市里，靠棚改和高铁新区规划撑起来的库存房，房子先建了，人却没留下。第二笔是品质账。

限价时代赶工期留下的粗制滥造盘正在集中交付，而政策口径已经转向"四好建设"——好房子、好小区、好社区、好城区。产品力不足的老盘一旦挂牌，很容易滑入"有价无市"的尴尬处境。

第三笔是财政与税制账。土地出让金锐减之后，房产税作为地方稳收渠道被反复提及。

持有多套的家庭需要提前考虑未来的持有成本，而不是继续把闲置房当保险柜。第四笔是替代资产账。

房贷利率一路下调、预售制收紧、现房销售试点扩容、保障房比重加码，这一整套动作合起来就是"去泡沫保稳定"。参考2008年次贷危机之后的美国楼市，泡沫挤出去后，真正跟着人口、就业和产业走的资产才活了下来。

一句话，房子还是刚需，但把它当金条囤的时代已经翻篇。两套房的家庭如果只盯着均价涨跌，很可能错过更关键的那件事——能不能卖掉，比能不能涨值更重要。

【最新进展】

2026年8月28日，住房和城乡建设部、中国人民银行、国家金融监督管理总局、自然资源部、中国证监会等五部门集中发布文件，系统重构房地产开发、销售与融资的基础制度，形成现房销售制度、项目公司制度、主办银行制度"三位一体"的新框架，被业内简称为"8·28新政"，标志中国房地产正式进入新发展模式阶段。

国家统计局同期数据显示，2026年1—7月全国房地产开发投资同比下降19.2%，新建商品房销售面积同比下降11.8%，新开工面积下降24.0%，"严监管、稳预期、优结构"的信号进一步明确。

数据是冷的，但它逼出一个更冷静的视角：与其纠结自家房子还能不能涨，不如看看真正在市场里做量化的人是怎么下判断的。聂聪，2018年毕业，先做了六年房地产投资，又做了三年量化交易，目前全职运营"趋势动物"小程序。

他的股票账户从2022年开始按趋势交易思路操盘，至今四年。趋势动物最初是一款"房产同花顺"，每周一更新，覆盖全国各城市主要小区的量化涨跌幅。

2024年底起，小程序陆续接入股票、债券、期货等金融资产，用趋势温度和相对强度等指标统一比较。核心思路是把城市、小区、个股、债券、期货一律视为资产类型，强调彼此之间构成机会成本——买入某项资产的同时，就在放弃其他所有资产的机会。

方法论建立在"盘口即第一性原理"之上。一套300万的房源下调80万，就意味着房东预期发生了约30%的变化。

成交与挂牌的边际变化、新增与撤挂的价格变化，都被算法按"离边际越近权重越高"的方式汇总，形成小区一级的涨跌幅指数。之所以采用挂牌边际价而非成交价，是因为并非每个小区过去一年都有成交，但几乎都有最新的挂牌边际报价。

按"温转热"的口径统计，以一年为观测区间，房地产过去二十年回测胜率超过80%、接近90%；A股约38%，期货约35%，港股约32%到35%，美股更低，虚拟货币约60%到70%。规律很朴素：越是不看K线、信息差越大的市场，看K线的胜率越高。

但房子有摩擦成本和限购、满五、满二等约束，历史上上海周期真正赚钱的机会大多在左侧低位，右侧追入很可能被套。2023年上半年上海豪宅曾出现企稳拐头随后再度下行，属于典型的"假突破"。

温州作为70个大中城市里过去最惨的样本，房价高点出现在2010到2011年，聂聪本人在2012年年初卖掉温州老家的房子，当时价格已较高点跌25%到30%，与当下相比反而避免了更大损失。关于今年全国楼市，可以概括为三点。

其一，不再急跌，去年8月到11月曾出现的全国范围失速下跌今年未再重现。其二，从盘口数据看，中国内地没有任何城市出现二手房整体性止跌，上海、深圳也仅是局部止跌，这一结论与统计局二手房指数存在分化。

其三，结构性自然止跌集中在特定资产上：上海老破小和低总价、微型户型；深圳南山福田等高总价改善；乌鲁木齐局部；哈尔滨局部；成都老破小局部；云南普洱、版纳、腾冲等三四线小样本；香港整体大盘已上涨一年多。上海今年呈现明显的K型分化。

"上海老破小"指数由约2800个老旧小区加权合成，去年11月见底后累计涨1%到2%；"上海微型户型"指数同期涨约4%；大盘过去六个月整体走平，1800万至4000万以上高总价段仍在补跌。

新房与二手房出现分裂，新房产品力提升、政府定价相对偏低，若按套内面积计算单价出现显著倒挂，得房率务实计算约在80多个百分点，比传统住宅高5到10个百分点。

上海内部还有小K分化，市场在为2025到2026年的解禁冲击定价：长宁无解禁存量、无供应压力，成为趋势相对强度最高的板块之一；曹阳被称为"趋势龙头"，位于内环边、老破小密集、有拆迁概念，与南码头并列为内环最洼地；而未来两年解禁冲击较大的浦东联洋、东外滩、瑞虹、北外滩外溢周边则明显补跌。

中产及初级改善段（约600万到1500万）整体在跌，代表社区包括虹口瑞虹、闵行莘庄股美、新静安大宁等。上海还出现了"收息流"打法。

市场房贷利率3.05%，公积金贷款利率约2.6%（此前为2.85%），当租金回报率超过3.0%，包括上海老破小在内的一批资产开始自然见底。

2025年5月，上海房管局公开表示收储了523套总价400万以内、面积70平以内的老破小用作租赁性保障住房，并称二季度将持续扩大收储的边界和范围。

有人卖掉800万到1200万的中产商品房，反向置换成五套老破小收租，再回租到原来的楼盘；也有人登报到哈尔滨、成都购买11套老破小收租，看中的是"低风险资产、租金回报率约为国债收益率两倍、又有拆迁期权"的属性。

上海之所以在这轮低总价行情中突出，得益于全国最大的旧改与收储力度，以及一线中最高的老破小租金回报率——上海整体约2.1%，北京约1.9%，深圳约1.8%。

深圳城中村一间卧室可低至600到800元，压制了有产权老破小的定价空间，只要这两者的回报率差距未被明显拉近，深圳的老破小就难以止跌。

深圳中腰部与小户型下跌趋势明显，7月起加速，而南山福田1500万以上的改善型住宅明显走平，被认为与二级市场科技行情的财富效应有关。7月1日既是本轮科技股的阶段高点，也是深圳大盘的最高点，此后各类风格均已熄火。

北京从2023年高点至今回撤约25%，上海约30%，因此北京还有一段跌幅要补。

别墅、大平层与商住大平层公寓开始抗跌，因为2019到2021年北京并未跟随改善上涨，存在缺口；上海改善型住房在同地段对刚需通常有20%到50%的溢价，北京则几乎是同单价。

北京买家来自东三省、河北、山西、山东比例较高，风格务实、不倾向高杠杆，节奏落后深沪约1.5到2年。以70个大中城市新房和二手房共140个变量统计，2025年低谷时仅约4%在涨，今年4、5、6月接近20%，随后回落至15%左右，趋势正在拐头。

需要注意的是，新房价格上涨在部分较小城市存在结构性偏差，且目前多数新房已至少为3.5代宅乃至四代宅，同样价格下面粉单价其实在下降，单看新房上涨并不足够公允。

中国楼市整体结构呈M型：左端是老破小和极低总价资产，右端是豪宅和高端改善，中间塌陷的是中产及初级改善段。杭州望天际以约每平方米5000万级的均价推出66套、验资8000万秒光，就是右端的注脚。

限墅令自2009年至今已十余年，被压抑的高端改善需求正在逐步释放。用租金回报率做光谱，极高的一端对应老破小，极低的一端对应豪宅，中间的中腰部资产集体补跌——豪宅的买家不会以租金回报率决策，其定价逻辑更接近科技股。

从香港的经验看，2024年6月香港HIBOR随美元降息大幅下行，房贷利率与租金回报率倒挂，直接刺激楼市自那时起持续回暖，港元计价大盘涨约3%，人民币计价涨幅更大——因港元相对人民币贬值，人民币近期升值明显。

300尺到700尺的BC类公寓构成过去一年香港最大涨幅的资产类别。国内若要出现类似行情，关键性一步是大幅下调贷款利率，使租金回报率与融资成本倒挂；不过即便没有政策刺激，高租售比段依然会自然见底。

对于国内今年出台超预期刺激政策的可能性，聂聪判断几乎不太可能：目前仍是温和下行，紧迫性不足；出口在AI相关和高端制造带动下依然强劲；人民币汇率从7.47、7.37一路升至6.74，即便小幅降息也不至于冲击汇率，政策更可能留到最后托底。

一旦出现50个基点贴息级别的刺激，中腰部资产会迎来较大反弹。

个人交易上，聂聪4月起在科技板块右侧加仓并带杠杆，7月2日科技大跌单日回撤约8%，创其过去三年最大单日回撤（此前三年单日最大回撤约4到5个点），跌掉此前30%到50%的浮盈但整体仍浮盈；他随即卸掉全部杠杆、仅留三成到五成仓位，随后按趋势交易规则逐步止损。

7月以后A股、港股、纳斯达克ETF、黄金均缺乏明显主线，他把资金转向房产端的"老登"，最终选择买入乌鲁木齐。

乌鲁木齐被他形容为"深度价值加一点成长期权"：从2015年起未大涨，2018年起一路回落到目前均价约每平方米8000元，价格水平回到约2012年，租金回报率约3.6%。

哈尔滨均价约每平方米7000到9000元、租金回报率3.6%左右，去年全年仅跌1.5个点，而上海过去一年跌6到7个点。

乌鲁木齐的成长性来自"老登城市叠加小登产业与商务需求"：西部高铁新城依托乌北站是一带一路的重要物流枢纽，中欧班列经伊犁霍尔果斯口岸出境；东部有会展板块。

两个板块聚集了大量建投、城投、金融、保险、新能源国央企的外派人员，AI相关厂商和数据中心也开始在当地做光伏与地理套利。

反直觉的现象是，乌鲁木齐188平米三房实际租金能到12000元/月，改善型住宅租金回报率轻松做到4到5个点，全域最高——这在上海几乎不可能出现。类似的"外来购买力对本地市场降维打击"的现象在其他地方也可见。

今年5月，一位在重庆的开发商老总提到，被外派到重庆的高管以每月12000元预算租单身公寓都花不完，因为江景豪宅供给巨大、租售比极低；东非坦桑尼亚基础设施差、优质酒店稀缺，一间国内全季标准的客房旺季可卖到每晚2000元级别，先期建成的园区厂房出租给后来的中国投资者，租金两年就能回本。

前几年越南部分城市也曾因产业转移和资金进入出现楼市大幅上涨。共同规律是：当监控与信息的广度足够大、口径足够准确时，做出高质量决策的概率会随之提升。

方法论上，"广度大于深度"是趋势交易的核心：看所有可比资产，把握最新趋势变化，右侧跟上，做错就割，做对就持续加仓。楼市已彻底告别2021年以前的普涨行情，K型之中还嵌套着小K，普通投资者若不投入数月认真研究，很容易踩坑。

对于手上握着两套房的家庭而言，这句话或许比任何政策解读都更贴近现实——房子还是那套房子，但它现在属于M型的哪一端，才决定了它未来五年是资产还是负担。