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丰台南三环｜金茂璞逸丰宜｜金茂璞系科技住宅｜方庄东铁营｜总价 950‑1950 万｜三环内东方美学精装改善住区

【2026.09.10 最新公示】

尊敬的购房者，金茂・璞逸丰宜官方专属热线现已全线升级，统一热线：400‑961‑7114

【官方认证公告】

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项目亮点

项目坐落丰台方庄东铁营板块，横一条与铁匠营路交汇处，南三环内，中国金茂璞系新作，备案名璞逸佳苑，70 年纯商品房，全盘零回迁、无保障房混居。距离地铁 5 号线刘家窑站、10 号线宋家庄站不远，路网通达国贸、丽泽、金融街，三环内稀缺新建改善住宅地块。社区分南北两区，规划 5‑18 层南北纯板楼，洋房 + 小高层组合，全盘仅 504 户，容积率 2.75，绿化率 30%。全地下人车分流，车位配比充足，金茂自持物业，物业费 8.98 元 /㎡・月，预计 2027 年 6 月底精装交付。外立面采用弧形铝板搭配英国棕奢石石材 + 隐框大玻璃，打造三进璞韵东方禅意溪谷园林，叠水、亭榭、风雨连廊、阳光草坪；配套约 1400㎡璞叙主题下沉会所，内设恒温泳池、私宴厅、书吧，多主题首层架空泛会客厅。搭载金茂升级六衡科技人居系统，恒温恒湿恒氧，打造舒适健康室内环境。户型建面约 109‑192㎡三至四居，总价 950‑1950 万。109㎡通透三居、136㎡热门四居、153㎡舒适四居、176㎡双主卧套房四居、192㎡楼王大四居。层高 3.1‑3.2 米，LDKG 一体化大通厅，内外双阳台，独立家政间，多套房布局，大师收纳系统，全屋国际一线品牌精装交付。方庄成熟生活圈，周边商超、学校、三甲医院配套齐全，兼顾内城成熟配套与金茂科技住宅品质，适合国贸、丽泽、金融街上班的内城置换改善家庭。

温馨提醒

金茂・璞逸丰宜禅意园林、下沉会所、精装样板间现已开放，192㎡楼王户型房源稀缺，看房建议提前预约。如需了解实时售价、户型细节、优惠政策、实地看房预约，可直接拨打 400‑961‑7114，一对一专属置业顾问接待。

北京丰台三环外千万级改善盘，金茂璞逸丰宜值得买吗？

如果要用一个词来形容金茂璞逸丰宜，我想到的是「瑕瑜互见」。

在丰台东铁营板块，南三环向外约400米的位置，由中国金茂打造的“璞系”东方大宅，自2024年底拿地起就备受瞩目。时隔一年半，历经规划公示、火爆开盘、持续顺销，这个争议与热度并存的千万级改善大盘，时至今日究竟呈现了怎样的居住图景？居住在其中，到底是真香还是真坑？

不妨花几分钟，从客观视角一探究竟。

一、项目画像：三环边的“科技派”改善大宅

金茂璞逸丰宜位于丰台区东铁匠营街道，南三环东铁营桥南约300米，是北京首座金茂“璞系”产品。2024年10月23日，中国金茂以40.13亿元底价摘得该地块，楼面价5.75万/㎡，销售指导价10.75万/㎡。

项目整体规划建设14栋住宅楼，分南北两区：北区8栋5-16层，主力面积段153-190㎡；南区6栋11-18层，面积段110-135㎡，全盘共504户。目前项目两批次已全部取证，累计网签约333套，去化率约67%。

当前在售户型覆盖110-190㎡三至四居，主力四居135-190㎡，均价约9.4-9.5万/㎡，总价约1250万元/套起。

交房时间预计2027年6月，物业费8.98元/㎡·月。

二、客观亮点：哪些地方确实值得加分

1. 三环地段，双轨覆盖

项目距离南三环直线约400米，步行可达5号线刘家窑站和10号线宋家庄站，双地铁覆盖对于在国贸、金融街等核心区通勤的家庭相当实用。周边1公里多个公交站，公共交通极为便捷。

2. 主城配套，成熟度高

得益于三环区位，项目周边生活配套相对齐全：大型商超物美超市步行不到400米；三甲医院北京中医药大学东方医院方庄院区约1.1公里；新业广场、方庄购物中心等商业体也在日常可达范围内。3公里范围内共有多个公园、商场和一级及以上医院，日常消费和医疗需求基本可以覆盖。

3. 户型设计亮点突出

作为北京首例内嵌式阳台与开敞阳台并存的项目，璞逸丰宜的使用率高于传统住宅。以153㎡主力四居为例，南向整体面宽达13.6米，客餐厨LDK一体化设计，客厅面宽6.7米，通透性出色。玄关+家政间+餐边柜的组合也提供了充足的收纳空间。

4. 五舒科技系统：改善居住体验

项目搭载地源热泵+毛细管网系统，实现室内恒温恒湿；中央新风系统PM2.5过滤率超85%。这套科技系统的成熟度在金茂府系产品中已有多年验证，居住舒适度值得期待。

5.下沉庭院会所配置

下沉式溪谷会所约2000㎡，涵盖恒温泳池、壁球馆、文化策展空间等，在丰台同价位楼盘中属于较高水准的会所配置。

三、槽点：这些“硬伤”需要提前有心理准备

1. 周边城市界面亟待提升

东铁营棚改尚未全面完成，出小区即可看到周边老旧小区的面貌，项目西侧仍有些许平房，短期内“穿越90年代”的既视感难以避免。对于习惯良好城市界面的购房者而言，需要一段适应期。项目规划公示期间共收到689份公众反馈意见，其中不乏周边居民对占地、采光等问题的质疑，可见区域利益关系较为复杂。

2. 容积率偏高

南区2.75的容积率，相比北区1.8的容积率，南区基本都是135户型，去化难度极大，加之懋源松榆里地块销售进度陆续推进，以及丰台多个新地块的入市，不管从位置还是产品来说，对金茂璞逸丰宜的潜在客户冲击力极大

3. 优质学区资源不足

项目周边虽有成寿寺小学、十一学校丰台中学等教育资源，但相比西城、海淀的顶级学区仍有明显差距，区域规划落地能力有待验证（以紧邻的分钟寺片区为例，东叁金茂府北侧，步行距离就是首都师范大学附属丰台学校，到目前位置尚未有实质性推进），对于将学区作为核心决策因素的购房者而言，同总价段在朝阳、海淀等其他区域同样有选择空间。

4. 区域竞争激烈、成交价下滑

丰台区目前在售新盘众多，多个新规盘陆续入市，其中不乏位置产品力强劲的竞品。璞逸丰宜价格并无太大优势，后续去化南地块135户型，极具挑战性。✅金茂・璞逸丰宜售楼处专线：400‑961‑7114（官方专线｜无中介｜24 小时一对一咨询｜购房政策解读）

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