江西
近期，一份最高人民法院印发的《全国法院审理房地产开发企业破产案件座谈会纪要》（法〔2026〕137号）在网络广泛传播。不少短视频平台以此为噱头，打出“烂尾楼买房人不用还贷款了”的吸睛标题，引发大量购房者的关注与讨论。
这份纪要，是最高法针对房企破产案件出台的审判指导文件，目的在于统一全国各地法院在房企破产案件中的裁判尺度，妥善化解房地产项目债务风险，平衡购房者、银行、施工企业等多方主体的合法权益。
需要厘清一个基础概念：座谈会纪要不属于法律、行政法规，也不等同于司法解释，它是法官审理此类破产案件时的裁判参考，不能直接作为独立判案依据，不会自动产生“烂尾即免房贷”的法律效果。
纪要中关于购房人房贷的相关规则，并非凭空创设全新法律，而是对过往司法判例精神的固化与细化。
早在多年前，最高人民法院就有经典判例明确逻辑：商品房买卖合同解除后，购房贷款合同的合同目的已经无法实现，剩余购房贷款应当由开发商承担偿还责任，银行不应继续向购房者追偿。
本次纪要最大的亮点，是在房企破产场景下，明确了符合条件的自住消费购房者债权优先受偿的顺位，优先于工程价款优先权、银行在建工程抵押权，强化了刚需自住购房者的权益保护。但这一保护，设置了不可忽略的前置条件。
想要适用这一规则，必须同时满足多重法定前提。第一，房地产开发企业已经进入破产重整或者破产清算程序；第二，项目烂尾，房屋已经确定无法交付；第三，购房者通过诉讼等法定途径，成功解除商品房买卖合同。只有购房合同依法解除，才可以同步主张解除按揭贷款合同，剩余贷款债务转移至破产开发商名下。
如果项目尚有复工续建、交付的可能性，购房合同没有解除，购房者和银行之间的借贷关系依然有效，月供还款义务并不会自动消失。网上流传的“烂尾楼不用还贷款”，是省略全部前提条件之后的片面宣传。
- 值得一提的是，这份纪要属于全国法院统一适用的审判指导文件，覆盖全国房企破产案件。同时，权益保护范围也有限制，仅针对自住刚需购房者。购买商铺、写字楼，或是以投资炒房为目的购置多套房产的购房者，不在该优先保护范围之内。
对于普通购房者而言，最需要警惕的误区是看到网传消息就擅自停止偿还房贷。在法院判决解除购房合同之前，私自断供，属于违反与银行签订的借款合同，银行有权起诉购房者，造成个人征信逾期、被强制执行等严重后果。维权必须走司法途径，不能自行采取断供的方式。
房地产行业转型阵痛期，烂尾问题牵动无数家庭。这份纪要体现了司法层面对刚需购房者权益的倾斜保护，是完善房地产风险处置机制的重要一步，但它并非烂尾购房者的“免贷护身符”。法律保护需要依托法定程序与事实条件。
购房者应当理性区分网络营销话术和真实法律规则，摒弃“一刀切”的幻想，遇到烂尾问题，通过诉讼、申报破产债权等合法途径维护自身权益。化解烂尾难题，不是单靠一份司法文件就能一蹴而就，还需要地方保交楼配套政策、房企风险处置机制协同发力，多方合力才能妥善化解房地产领域民生风险。
对此，你怎么看呢？
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