万科商业，岌岌可危了

大家好，我是地产高富帅。

行业下行叠加新政出台，各家房企经营压力倍增已是不争的事实。近期，房企年报陆续出炉之际，万科首次跌出前十，再次引发舆论风波。

要知道，万科一直都是行业的风向标和曾经的绝对龙头。业内很多专业领域，如产品研发、前策、客研、客户关系等，均由万科首创。

就是这样一家明星房企，今年前八月业绩首次跌出前十，并且再次迎来百亿亏损，估计任何业内人士都会觉得震惊，到底是行业问题还是企业问题？

这两年，万科为了缓解债务危机，不仅在组织构架源头进行了多次调整，业务导向方面也已非常明确："砍掉非核心业务，专注主航道"。

从万科这么多年的业务版图来看，其多元化布局过于复杂，重资产占比过高，与近几年多数企业追求精简增效的方向背道而驰。如今，现金为王才是核心命题。

可以看到，近几年无论从万科冰雪事业部的退出，到商业与酒店事业部的合并，再到近期办公事业部的取消，万科旗下资产正经历一场底层重塑。

这几年，除去地产主业以外，万科旗下商业地产一直在持续进行资产处置，几乎每年都有多个商业项目被摆上货架。在万科现阶段的资产组合中，商业地产仍属于较有价值的部分。

在整合印力集团的这几年，万科商业对外IP辨识度一直不足，大家耳熟能详的项目不多，因此，印力集团的商业辨识度更高，也因此成为很多资本眼中的香饽饽。

印力集团作为现阶段万科商业唯一的超级IP，从其总裁离职换届开始，应该就预示着一个结局：印力集团很有可能也在出售名单之内。

今年上半年，万科食品事业部已经开始对外报价，估计很多人也不会再对万科商业可能被出售的消息感到惊讶了。

印力“变阵”背后的无奈

从早期王海武调任印力集团总裁开始，万科的商业地产仍然还是一个超级巨无霸业务，这一时期也是万科主动向开发与经营业务并举转型的阶段。

不过谁也没有想到，万科地产的商业跟印力集团的商业项目，本身定位就是两个完全不同的体系，一个可以称作为纯住宅型商业，拿地时期就是为了住宅配套为主。

印力集团旗下的“印象城”购物中心，才是我们比较熟知的传统购物中心赛道，并且印力本身对于商业的运营深度就比万科商业要强不少。

尽管万科集团试图将自有商业与印力集团进行整合，但两边团队无论是对商业地产的理解，还是组织体系，都存在很大差异。

这导致了印力集团后期接手的项目都来自万科地产，很多项目就不太符合传统商业地产产品规划，后期运营难度可想而知。

加上印力集团本身又不具备拿地授权，万科的很多边角料商业都扔给了印力，这种整合完全不是1+1=2的结果，大批量的商业资产没有体现应有的市场价值。

在万科近两年的债务压力下，现阶段无论是地产还是商业，也只能用一系列的组织调整应对市场变化。

近期，印力集团又迎来一次组织调整，六个区域公司变成了五个，华中大区分拆，这也是印力集团换帅之后，又一重大变动。

在现有组织体系内，印力集团项目运营质量最好是的上海区域，这里也是整个万科商业地产资产最优质的区域。

前印力集团总裁姚海波就是早期深耕上海区域的猛将，本轮组织调整过后，上海大区的多位核心高管也相继离职。

本轮调整的重头戏在华中区域，也是现阶段印力集团布局规模较小的区域之一，辐射河南，湖南，湖北，江西四个省份，现阶段具备一定知名度的也就只有武汉青山印象城。

本次华中大区取消之后，基本业务也被北方大区，西部大区与华东大区合并，最值得关注的是，目前印力商业华中大区总蔡梦怡已经离职。

经历调整过后，现阶段印力集团五大区域总也迎来了最新更新，几乎清一色内部培养提拔为主。

印力集团上海大区总刘盼，90后，也是现阶段印力高管中最年轻的选手，曾经担任上海南翔印象城MEGA副总经理，前印力总裁姚海波培养的种子选手之一。

印力集团北方大区总陈旭存，70后资深商业地产大佬之一，曾经担任新世界百货中国区首席运营官，目前也是印力集团副总裁级。

印力集团北方大区总西部蔡勃，深耕商业地产超过25年的大佬，曾经在龙湖商业担任华西区一区总经理，2020年加盟万科至今，2022年加盟印力体系，曾经担任印力集团运营管理中心总经理。

印力集团华东大区总张雪东，70后，印力集团体系成长起来的猛将，2007年加入印力集团，他此前曾供职于北京中原地产、深圳莱蒙集团。早期担任印力杭州城市总，担任区域总级别职位已经超过10年。

印力集团华南大区总程风波，属于万科地产体系内商业管理的老将之一，曾经担任珠中江万科商业总经理，也是曾经万科南方区域商业事业部的核心高管之一。

印力集团会是下一个摆上货架的？

以万科目前的经营业绩来看，巨大的债务窟窿很显然不是深铁持续输血可以解决的，自身造血的同时，必须加强资产变现。

在经营业务中，万科云早已上市，现阶段体量较大的也就是商业地产为主了，但印力集团整体资产体量不小，内部债务结构也复杂，想立刻脱手并非易事。

从2023年开始，万科集团商业地产资产也都陆续开始出售，早在2024年春节前夕，万科已经把这个优质商业项目——上海七宝万科广场彻底卖掉了，且相当于7折抛售。

随后深圳龙岗万科广场和北京旧宫万科广场，加上上海南翔印象城MEGA等优质项目，开启了这一轮万科旗下资产的"卖卖卖"。

从逐步减持悦榕庄的持股，到决定将深圳总部大厦进行资产出让，再到持续出售旗下盈利亮眼的商业资产。

无论是对万纬物流的寻机出售以及后来的抵押融资，还是对推进了多元化业务板块的剥离与重组。这一系列动作无一不凸显出其优化资产结构、强化核心竞争力的坚定决心。

因此，在这一轮变现过后，万科内部便有了上述提到的印力集团整体出售的传言，地产一品塘独家获悉，近期确实已经有大财团在进行尽调。

早期，万科自己开发建造的商业，依然是万科区域公司在运营管理，只是把一些早期需要改造的项目交给印力。

而万科各区域及印力各区域的商管团队都是分割开的。或许是万科住宅开发思维太根深蒂固，印力核心的商业产品规划能力一直没有发挥空间，很难融入其中。

这就导致整个万科体系商业资产看起来非常庞大，但是并没有形成统一的资产运营管理体系，如今即使想要出售，其中的各种经营财务数据，想要理清都不是一件容易的事情。

长期以来，印力与万科的关系确实更像是合作关系。印力在万科的报表上属于长期股权投资，始终没有并表。

也正是由于是长期股权投资，万科决心退出商业地产的当下，印力会被万科打包出售或许是一劳永逸的方法，但是这步棋最后能否成功，真的要看运气。

总结：

回看万科这一路，从“活下去”到“卖卖卖”，再到印力可能整体易主，其实早已不是万科一家企业的故事，而是整个地产黄金时代落幕的缩影。

曾经我们以为万科是那个能穿越周期的优等生，如今也不得不在现金流面前低头。

这恰恰说明，在行业系统性风险面前，没有谁可以独善其身。新政发布过后，还能有哪些房企能够真正活下去，或许才是未来我们需要真正讨论的。

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地产一品堂，80后 工科理工男 深漂20年 20年猎头从业经历，17年以上地产行业沉淀，关注地产战略布局，产品运营，持续研究健康管理，与更多的地产人+再创业者交流沟通，共同进步，还可以讨论资产配置与大健康管理。