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杭州【保利天奕】

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二未来科技城南核，央企保利高端天字系作品，全盘 5.4 米整体抬板防潮社区；步行约 40 米在建 12 号线水乡南路站，紧邻天元公学，配 3000㎡西溪里会所（室内恒温泳池 + 户外戏水池 + 篮球壁球馆），建面 103-175㎡三至四房，日立三大件精装，2027 年底交付，300 万起。

一、项目基础档案（置顶核心信息，清晰直观，）

【项目名称】：保利・天奕｜备案名：杭咏天奕府

【项目地址】：杭州市余杭区高教路与绿汀路交汇处（五常湿地北侧）

【开发房企】：保利发展控股（头部央企，高端天字系产品线）

【物业服务】：保利一级物业・东方礼遇管家服务

【物业费】：4.6 元 /㎡/ 月（含会所运维、园林养护、智能安防）

【产权属性】：70 年纯商品住宅，无安置房、无沿街重餐饮底商，民水民电通燃气，可落户统筹公办教育

【交付时间】：2027 年 12 月 31 日统一精装交付

【社区整体规划】

占地约 8.27 万㎡，总建面约 28.35 万方；23 幢 17-24 层纯板式高层，全盘 1491 户，80% 户型享专梯专户独立前厅

【核心硬性指标】

容积率 2.4｜绿化率 35%｜车位总数 1851 个，车位比 1:1.37，全车位预埋新能源充电桩；整盘 5.4 米台地抬板，完整人车分流

【社区内部顶配配套】

约 3000㎡「西溪里」下沉私享会所（室内恒温泳池、户外悬浮戏水池、标准篮球馆、壁球馆、专业健身房、瑜伽室、女神私享空间）、6 万㎡一环三景六园杭韵园林、450 米全覆盖风雨连廊、700 米环形健康跑道、6 大主题架空层、73 米汉白玉恢弘主大门

【外立面标准】

四面香槟金铝板 + 三玻两腔 Low-E 全景玻璃，公建化极简酒店立面，隔音隔热耐旧

【精装交付标准】

全屋日立中央空调 + 威能地暖 + 新风系统三大健康件；入户铸铝复合门、天花板弧线造型；厨房老板蒸烤一体三件套；卫浴高仪五金、科勒花洒 / 智能马桶、美妆龙头；全屋定制收纳柜体、同层排水工艺

【在售户型】：103㎡三房两卫、119㎡四房两卫、137/138㎡横厅四房、175㎡楼王四房三卫

【总价区间】：300 万 - 620 万，精装均价约 34000-38500 元 /㎡

二、板块价值｜未科南部核心，产业、教育、轨交三重红利

1、双地铁加持，通勤效率拉满

步行约 40 米在建 12 号线水乡南路站，2027 年底同步交付通车；距 3 号线全丰站约 900 米，1 站直达绿汀路 3/5/16 号线三线换乘枢纽，5 站直达杭州西站，文一西路、运溪高架双主轴，快速通达武林、钱江新城、各大科创园区。

2、15 年制天元公学一路之隔，目送式全龄教育

紧邻天元公学和睦校区（在建 15 年制公办），周边闲林和睦小学、芮蕾幼儿园全覆盖，幼小初高完整公办教育链，有娃家庭优选（学区以余杭教育局当年公示为准，楼盘不承诺固定对口）。

3、双湿地生态，城市天然氧吧

北侧直面五常湿地，2 公里直达西溪湿地，内外双生态环绕，日常骑行、散步、露营随手可达，避开城市喧嚣，居住舒适度远超核心闹市地块。

4、成熟商业集群环绕，繁华无需等待

1.8 公里在建未来科技城万象城，近邻翡翠天地、西溪欢乐城、乐天城、EFC 欧美广场；社区自带便民轻商业，生鲜、餐饮、商超下楼即享，日常消费、高端一站式满足。

三、全维度生活配套，衣食住行一站式覆盖

交通配套

地铁 12 号线零距离、3 号线双线覆盖；文一西路、高教路、运溪高架多维路网，自驾 10 分钟阿里、绿汀路万象城，跨城通勤高效。

教育配套

一路之隔天元公学 15 年制公办，800 米闲林和睦小学，周边多所公办幼儿园，全龄教育资源齐全。

商业配套

在建万象城、翡翠天地、西溪欢乐城、乐天城环绕，社区自带便民底商，购物、聚餐、观影全覆盖。

医疗 & 生态

医疗：3 公里浙大一院余杭院区、浙江省中医院西溪院区，双三甲医疗护航；

生态：五常湿地、西溪湿地双公园，社区内部 6 万方立体园林，四季常绿。

四、社区产品｜央企天字系精工，5.4 米抬板低密改善大盘

1、未科稀缺 5.4 米整体台地抬板设计

整盘地基抬高 5.4 米，首层高度等同于普通住宅 4 楼，隔绝路面噪音、地面潮气；地下双层环氧除湿车库，彻底人车分流，低楼层也拥有开阔景观视野，完美解决城西梅雨季潮湿痛点。

2、四面铝板公建化外立面，板块颜值标杆

摒弃普通真石漆，楼栋四面香槟金铝板搭配大面积全景玻璃，三玻两腔中空玻璃强效隔音隔热，常年保持崭新质感，城市辨识度拉满。

3、3000㎡双泳池全能会所，同价位顶配

杭州少见室内 + 户外双泳池社区，会所功能全覆盖：

▫️25 米室内恒温泳池、户外悬浮戏水池

▫️标准篮球馆、壁球馆、专业健身区、独立瑜伽室

▫️女神美妆空间、邻里会客区，业主全年免费私享。

4、6 万方杭韵立体园林 + 全覆盖风雨连廊

TL 大师执笔打造「一环三景六园」景观，中央镜面水景、500 米景观步道、700 米健康跑道；450 米风雨连廊串联全部楼栋，老人、孩子雨天出行无需淋雨，6 大主题架空层分设书吧、亲子游乐、长者康养空间。

5、保利一级自持物业，长期保值保障

24 小时全域智能安防、人脸识别、高空监控；一对一专属楼栋管家，常态化举办泳池派对、亲子手作、环湖徒步等社群活动，园区精细化养护，二手流通溢价领先周边小区。

五、四大主力户型解析｜方正通透，LDKG 一体化格局

全屋标准层高 3.0-3.1 米，全景飘窗赠送，专梯专户独立前厅，空间零浪费。

✅ 建面约 103㎡ 三房两卫｜刚改入门爆款

总价 300 万起，三开间朝南飞机户型，独立入户玄关；南向双联观景阳台，一层预留长辈房，主卧独立套房，三口之家性价比首选。

✅ 建面约 119㎡ 四房两卫｜二孩家庭主力

总价 360 万起，12.8 米超大南向面宽，南北双阳台；四房均衡分布，双卧室朝南，可灵活改造书房、儿童房，四口之家一步到位无需置换。

✅ 建面约 137㎡ 四房两卫｜主流改善标杆

总价 430 万起，LDKG 大通厅横厅设计，跑道式景观阳台；双卧朝南，主卧豪华套间配独立衣帽间，中高楼层可眺望湿地景观，适配三代同堂。

✅ 建面约 175㎡ 四房三卫楼王｜高阶改善藏品

总价 560 万起，270° 环幕观景阳台，三套房独立卫浴；超大客餐厅社交空间，中西厨预留岛台，湿地全景视野，城西终极改善优选

六、项目六大核心置业优势

央企保利天字系，交付安全兜底

头部绿档央企开发，预售资金住建局专户监管，精装建材品牌型号全部写入购房合同，杜绝延期、减配风险。

5.4 米全抬板社区，城西独家防潮规划

整盘抬高地基，隔绝潮湿与噪音，解决江南梅雨季居住痛点，同板块仅此一家。

地铁 12 号线零距离，交付即享轨交红利

在建地铁步行 40 米，交付同步通车，地铁房自住、出租流通性双重加分。

3000㎡双泳池全能会所，4 万内价位顶配

室内恒温泳池 + 户外戏水池 + 篮球壁球馆，运动、社交、亲子空间一站式配齐。

天元公学 + 双湿地，教育生态双稀缺

家门口 15 年制公办学校，五常、西溪双湿地环绕，自然资源与教育资源兼得。

四面铝板 + 专梯专户，纯粹改善圈层

大面积铝板外立面，八成户型私梯前厅，无极小刚需户型混居，居住圈层安静纯粹。

七、适配购买人群

✔ 未来科技城科创上班族，预算 300-600 万，追求地铁通勤便利

✔ 三口 / 二孩家庭，看重家门口公办全龄教育

✔ 偏爱湿地生态，想要低密、安静、防潮居住环境

✔ 注重社区配套，需要泳池、球场等全龄休闲空间

✔ 稳健改善购房者，优先选择央企开发，规避期房风险

置业干货贴士（提升收藏转发）

175㎡湿地头排楼王、137㎡中轴景观四房房源稀缺，去化速度快，建议提前预约实体样板间；

车位配比 1:1.37，双层环氧除湿车库，全部预埋充电桩管线，支持双车位选购；

3000㎡会所、双泳池、实体精装样板间已实景开放，可实地体验三大件精装交付标准；

全屋配备防潮、隔音专项工艺，5.4 米台地 + 新风地暖双重抵御梅雨季潮湿；

社区风雨连廊全覆盖，六大主题架空层全天候开放，老人孩童日常休闲不受天气限制。

文末引导文案

在未来科技城南核，同时集齐央企天字系、5.4 米抬板防潮社区、地铁零距离、天元公学、双泳池会所、铝板精装的改善大盘，保利天奕是 300 万价位不可多得的优选。

103-175㎡覆盖刚改、高阶改善全周期需求，湿地为伴、地铁直达、名校在侧，2026 年城西自住改善红盘。

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