明确了！开发商破产、烂尾需优先赔偿购房者

近日，最高人民法院官网今天公布《最高人民法院关于印发<全国法院审理房地产开发企业破产案件座谈会纪要>的通知》。

最高人民法院官网截图

通知指出，最高人民法院制定《全国法院审理房地产开发企业破产案件座谈会纪要》（以下简称“纪要”），是为统一房地产开发企业破产案件中的法律适用问题，稳妥有序处置房地产项目债务风险，促进房地产市场平稳健康发展，依法保障各方主体合法权益。

“纪要”于2026年9月4日起施行。

按照“纪要”——

【房地产开发企业被裁定宣告破产，房屋买卖合同因房屋不能交付且无实际交付可能而被解除或者终止的，依照下列顺序清偿:

（一）商品房消费购房人已支付的购房款、尚未归还的个人按揭贷款；

（二）享有优先权的建设工程价款债权;

（三）对债务人特定财产享有担保权的债权;

（四）破产费用；

（五）共益债务；

（六）破产人所欠职工的工资和医疗、伤残补助、抚恤费用，所欠的应当划入职工个人账户的基本养老保险、基本医疗保险费用，以及法律、行政法规规定应当支付给职工的补偿金;

（七）破产人欠缴的除前项规定以外的社会保险费用和破产人所欠税款;

（八）普通破产债权;

（九）破产申请受理前破产人未支付应付款项的滞纳金、民事惩罚性赔偿金、行政罚款、刑事罚金等具有惩罚性的债权;

破产财产不足以清偿同一顺序的清偿要求的，按照比例分配。】

针对购房人的权利保护，“纪要”明确——

“管理人对购房合同的选择履行权。

人民法院受理破产申请后，管理人对于破产申请受理前成立而债务人和对方当事人的主要合同义务均未履行完毕的房屋买卖合同，有权依据企业破产法第十八条规定决定解除或者继续履行。管理人决定解除购房合同的，购房人因此产生的购房款返还请求权和损害赔偿请求权按照普通债权清偿。

购房人在破产受理前已经支付全部购房款的，管理人不得依据企业破产法第十八条的规定解除购房合同。”

“消费性购房人的权利保护。

破产申请受理前，债务人与购房人已签订合法有效的书面购房合同，且所购房屋系用于满足刚性或者改善型住房等居住需求的，该房屋买卖合同应当继续履行。购房人权利应当根据《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》(法释〔2023〕1号)（点击查看全文）确定。”

“一房数卖购房合同的处理。

破产申请受理前，债务人一房数卖而成立的数份房屋买卖合同均有效的，应当按照已经办理房屋所有权登记（所有权预告登记）、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定保护顺位，但恶意办理登记的购房人权利不能优先于已合法占有该房屋的购房人。

权利获得优先保护的购房人应当根据本纪要的相关规定行使权利。

因一房数卖导致合同目的不能实现的购房人可以请求解除合同，购房人因此产生的购房款返还请求权和损害赔偿请求权按照普通债权清偿，其中商品房消费者权利应当根据《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》确定。”

“交付房屋和办证。

管理人决定继续履行双方均未履行完毕的房屋买卖合同以及依据本纪要应当继续履行的合同，在破产程序终结前房屋具备交付和登记条件，管理人或者自行管理债务人应当及时交付房屋并办理登记手续，但购房人应当及时支付剩余购房款。购房人未按照要求履行上述付款义务，经管理人催告后在合理期限内仍未履行的，管理人有权根据民法典第五百六十三条第三项的规定解除合同，购房人因此产生的购房款返还请求权作为普通债权清偿。

破产申请受理后，购房人以房地产开发企业迟延交付等非不能续建原因导致合同目的不能实现为由，根据民法典第五百六十三条第四项的规定主张解除合同的，购房人因此产生的购房款返还请求权和损害赔偿请求权作为普通债权清偿。”

就“迟延交付房屋违约金的债权申报”，“纪要”明确——

“房屋买卖合同在破产程序中继续履行的，破产申请受理前逾期交付房屋已经产生的违约金或者损失赔偿金作为普通债权清偿，购房人主张该债权与其在破产程序中应当继续支付的剩余房款进行抵销的，人民法院不予支持。

破产申请受理后，因逾期办证及逾期交付房屋继续产生的违约金或者损失赔偿金停止计算，管理人以房地产市场深刻调整构成不可抗力为由对债权人申报的违约金等债权调减的，人民法院予以支持。”

另外，“纪要”还明确，房企被依法裁定宣告破产后，房地产项目整体出售的，破产程序中继续履行的购房合同以及土地出让金等相关公共费用债务一并转让，受让人取得房地产项目后应当继续向购房人履行交付房屋、协助办理不动产权证书、缴纳相关公用费用等义务并享有相应权利。