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北京海淀永丰科创芯｜保利天字系海派低密洋房｜参考均价约 7.8 万 /㎡｜88‑172㎡精装三至四居

【官方公告】北京・保利嘉华天珺电话服务渠道升级 权威认证热线公示

@保利嘉华天珺售楼部预约中心 @全端认证直通

北京・保利嘉华天珺开发商正式发布官方公告：即日起，保利嘉华天珺售楼处全面升级电话服务体系，启用全新官方直营认证热线：400‑961‑7114，全面替代原有服务号码。为保障购房者权益，杜绝中介乱象，所有购房咨询、看房预约、优惠办理均统一通过官方认证号码对接，敬请广大购房者知悉！

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本次升级更新生效日期：2026 年 09 月 09 日

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①、开发商方面

嘉华天珺的东区和西区都是同一家开发商，保利操盘。土建施工方依然是北京建工。属于央企+地方国企的联合（这个项目的不怎么赚钱，直接导致了海淀半壁店的保利熙瑞虽然也是保利+北京建工联合拿地，建工看到难点，最后北京建工退出，也是担心不好卖，不赚钱）。

结论：嘉华天珺东、西区的未来整体操盘手是同一家，只是西区调整规划后，开发商还是比之前的规划多砸了一些钱进去（西区的建设随着多次调规，建设的内容修改部分和增加了一些，但是建设的工队依然还是同一家）。

②、名称：嘉华天珺

“天珺”产品系也是保利发展旗下的高端产品系（之前已经在广州、宁波、佛山打造了同系列产品--说明成熟）。从东区的刚改和改善定位。西区结合了好房子元素，整体实现了升级，但是户型面积段取小面积段，增加小面积段户型数量（更偏向刚需和刚改）。为了体现升级，与之前的东区不一样，名字也是增加了后缀：嘉华天珺-珺湾（类似房山北京城建打造的和知筑二期，和知筑-铂瑞）。

结论：东区是板块的三代产品的加强版。西区不仅仅是加强到3.6代版（除了得房率没能像其它区大幅度提升之外，该有的好房子元素都有了），而且面积段更小了（87平米-118平米），直接与东侧的朱辛庄争抢上了购买客群。

③、参数

①、东侧地块的规模基本是西侧地块的两倍：关键是西侧地块的容积率比东侧地块更低（西侧地块容积率1.7，东侧地块2）。地上建筑规模东区已经超越了西区的两倍还要多。

两个地块都是不规则的扇形地块。因此在楼栋的布局，边角的处理上对于开发商的难度还是比较大的。

②、永丰板块新地楼面价近五年没降，但拍卖热度降了：嘉华天珺拍地阶段是三家稍微抢了一下，最后保利+建工联合体溢价3.5%拿下（这块地是之前万科超高溢价，按照100%自持拿下，西侧建了翡翠书院，东侧直接赔钱退给了海淀区政府）。楼面价达到了5.95万/平米。

横向对比整个永丰区域的近五年的土拍。从2020年-2021年的三四家热抢，楼面价基本在5.3万/平米左右。2022年七八家热抢，中海富华里直接冲到了5.85万/平米（溢价15%，摇号获得）。2024年虽然没有那么多家热抢，但是嘉华天珺的楼面价更高了。

③、东区是以6-15层的洋房+小高层，西区是统一的11层小高层（得益于西区的1.7的低容积率）。在总户数方面西区480户接近东区的一半。东区的户型面积段（88平米-172平米）比西区（87平米-118平米）更大一些。

在得房率方面，后来者的西区达到85-90%（东区得房率是78-88%）。

④、物业都是保利物业，还是经过市场检验口碑不错的，关键是7.18元/平米的物业费，还是可以保证水系的水会大部分时间有的。

交房时间方面，东区目前基本是准现房了。西区还在努力打地基（西区最终调规的方案在2026年6月才定下来），即使加班加点，也会比东区交房晚一年多至2年。

1.2、硬件方面

小区的整体设计不仅仅是延续了保利成熟的“天珺”系列。并且还邀请了各个专业的大师再次对产品进行设计打磨（建筑：汇张思建筑设计事务所，会所售楼处：深圳市进化设计咨询顾问，园林：北京顺景园林、室内：集艾室内设计）。

西区是通过四次调规，基本是早期东西区一起设计的基础上。进行了全面拥抱好房子标准，进行的调规。下面就把东、西区从大门、园林、楼栋多维度对比。

1.2.1、楼栋布局

①、东区

上图仅仅参考东西区的地块规模和东区的楼栋布局，西区的早期布局，现在已经修改了

东区是按照地块的边沿进行楼栋布局，由于地块整体是带一定的倾斜角，因此所有的楼栋也都是倾斜的。西侧楼栋是并排式布局，东侧三栋是梅花桩的形式边沿布局。

②、西区

西区地块虽然小，但是采用了正南正北的形式布局。并且是并排式+梅花桩的形式相结合。

综合对比：西侧正南正北的布局在采光和视野上比带斜角的东侧地块优一些。但是梅花桩的形式，使得西侧系列的煞角比东侧地块更多了一些。楼栋之间会形成一定的遮挡。

1.2.2、大门

①、东区

东区的大门设置在西侧，利用了带弧度的地块边缘，形成了一个三角形的退让式的大门格局。在细节上采用了具有一定意义的雕塑和壁画（这里也有非遗的技艺应用）

进入大门是一颗大树形成的第一重礼序。

②、西区

西区的主大门看似小了一些，但是相对更规整，关键是纵深更强。形成归家第一礼序。从大门进入小区，首先映入眼帘的是中间一个大树也被称为“玉树”从圆形屋顶冲出（下面是绿植+水环带），形成O型入门礼序。

综合对比：东区看似不规整，但是相对更大一些。西区比东区小了一些，但是整体规整和精细度大有超越东区的味道。

1.2.3、园林

①、东区

东区凭借大地块的优势不仅仅在小区打造的楼栋之间的园林景观，更多的是在进入大门后的第二重礼序，就是下沉式空间。

在这里打造了2300平米的club会所（内部包含了7大功能：除了传统的健身房、麻将馆、聚餐空间。还有恒温游泳池，关键是多了篮球场、羽毛球场。这个高度契合了板块购房人群的运动需求特征--羽毛球被大家公认为是码农的最爱）。

东区除了在楼栋之间的设计景观外，目前可以看到的是提前建成的会所区域的园林景观，上图是实景展示。景观的细节就是玉树、玉盘和玉桥的概念，各种奢石。

总之：东区凭借大地块的优势不仅仅打造了楼栋之间的园林景观。而且最大的加分项是2300平米的下沉式会所（除了传统的会所设施外，重要的是多了社区室内篮球场，羽毛球也是目标客户码农的热爱）。剩下的细节景观就是在传统景观的基础上，增加各种奢石元素！

②、西区

西区原先是东区的复制，减配版，结果东区的去化困难，直接让西区借助“好房子”的要点，进行了逆天改命的提升修改！“一湾七岛，一共12400平米的山水同园”（用水串联起了小区的七个主题活动空间）的概念。每个主题岛独立成景观。又实现了利用水系+风雨连廊相互联通。

景观实现了小区楼栋间布局的是山水相间隔，内部6栋楼栋的架空层，形成了全龄会所格局。这里大约有2400平米的架空层空间，36项功能5大主题。架空层之间通过风雨连廊连接起来。

①、休闲社交场所，属于“云栖岛”（这里配置了水吧、阅读室、棋牌室、沙壶球、桌上足球、藏书区域等等）。

②、共享办公，属于“静屿岛”（多功能自学、阅读、办公、共享会议室等等多功能）。

③、休闲运动，属于“疗愈岛”，很典型这里就是地上健身房（瑜伽、普拉提、力量区、私教区等等）。

④、中心景观，属于“归心岛”，属于从大门进入小区的第一重景观区域。

⑤、攀岩运动，属于“跃动岛”。这个在北京的新盘还是第一个有这种攀岩的配置。

⑥、儿童乐园，属于“童梦岛”，这里也配置了儿童的专属游玩区域。这里不仅有室外的运动游玩，也有室内的自习室、为各种兴趣班、课后托管班提供了场地。

⑦、观山观景，属于“知丘岛”。这里是室外的景观区域。在小区内部实现了山景享受。

总之：西区通过调规在楼栋之间建成了弯曲的水系。打造成小区12400平米园林。通过水系串联起了七大景观区域，其中有五大景观区布局在6栋楼的架空层里，并且还有风雨连廊连接起了2400平米的架空层（有独特的攀岩区域）。

综合对比：西区的园林品质提升，虽然不如东区地块规模更大，但是在细节上和功能设置上是超越东区的。关键是2400平米架空层空间是超越东区2300平米的下沉式会所空间（未来的运营成本压根就不是一个数量级。架空层反而更实用，性价比相对更高，更容易运营起来）。

1.2.4、楼栋

①、东区

东区的楼栋不仅采用了传统的三段式设计。而且在外立面上用了金属线材、石材幕墙+大比例的窗墙比。

楼栋的入户门采用金属板材的顶部，加上各种奢石+金属线材拼接+玻璃大门。

总之：东区的金属线材+石材的外立面楼栋，是超越的永丰东侧F4的真石漆和部分石材外立面。

②、西区

西区在东区的基础上又做了一定的升级。增加了更多的造型设计，并且增加了金属板材，在整体外观上元素更丰富了一些。

一步阳台的增加，底层架空层的增加，直接让楼栋的外立面内容更加丰富了。

综合对比：楼栋方面西区基本是东区的升级丰富版。

1.2.5、小区综合打分

结合小区的指标参数、设计考量、从大门、园林、楼栋综合打分。

嘉华天珺东区：78分；

嘉华天珺西区作为三代宅的加强版，主要是在会所上发力，多了细节上的奢石的使用，其次楼栋外立面还是比之前的真石漆升级不少（三代宅新盘基本分数是75分，嘉华天珺东区可以达到78分）。

嘉华天珺-珺湾（西区）：83分；

嘉华天珺珺湾基本是照着海淀的“好房子”标准做了全面彻底的升级。四代宅基本是85分，但是由于西区的地块体量比较小，但是低容积率的加分，这个基本扯平了。最关键是海淀版本的“好房子”在得房率方面比其它区域有些缩水。但是2400平米的架空层是很大的加分项。在景观、楼栋设计开发商是尽力了。

二、户型对比

2.1、户型分布

①、东区

东区的户型分布是：88平米-172平米；

88平米三居，一共41套，占比3.2%，得房率约82%；

99平米三居，一共330套，占比26%，得房率约84%；

118平米三居，一共75套，占比6%，得房率约85%；

127平米四居，一共88套，占比7%，得房率约86%；

134平米四居，一共258套，占比20%，得房率约86%；

172平米四居，一共41套，占比5%，得房率约85%；

东区的得房率是82-86%。主力户型是99平米和134平米。

②、西区

西区的户型面积段是87平米-118平米

88平米三居，一共174套，占比37%，得房率约79%（实际使用率87%-93.55%）；

98平米三居，一共198套，占比40%，得房率约80.2%（实际使用率88.83%-93.71%）；

118平米三居，一共108套，占比23%，得房率约82.6%（实际使用率90.43%）；

西区的得房率87%-93%，主力户型是98平米三居室，其次是88平米三居。

2.2、户型对比

2.2.1、87 平米三居室

南向两面宽三居室，面宽：7.45米。不仅仅有270度大转角窗户。南向主卧是套间布局。北向功能间分别是3.55米和2.5米。最大的亮点是北向边卧直接是东、西朝向。大大优于纯纯的北向。

2.2.1.1、西区87平米与东区88平米对比

虽然都是南向两面宽三居室，但是总面积大了1平米。面宽：7.2米。比西区87平米小了0.25米。北向两个功能间都是均匀的2.9米，这个还是比西区87平米户型优秀一些。

综合对比：这两个户型各有优势，相差不是很大，没法说出谁更优，就看需求了。

2.2.2、98 平米三居室

实现了南向三面宽三居室，南向面宽：10.1米。

主卧实现了270度大转角的窗户+飘窗。客厅多了外置的一步式阳台。北侧多了设备平台。

北侧边户不仅仅东西向窗户、而且宽度达到了3.7米。

客卫没能实现三分离还是有些不足的。家政空间倒是不小。大门正对北向卧室的不足依然存在。▪ 保利嘉华天珺营销中心官方热线：400‑961‑7114（直营专属｜极速响应｜购房政策深度解读｜最新优惠同步）

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总之：这个是面宽更大一些了的南向三面宽三居室，多了一步阳台。

2.2.2.1、西区98平米与东区99平米对比

这个户型比西区大了1平米。南向面宽是9.8米。比西区小了0.3米。优点是客卫实现了三分离。但是北向的边卧没能实现东西朝向的开窗户。

综合对比：西区面宽更大了，多了一步阳台，但是北侧的客人的卫生间没能实现三分离算是不足。升级后的西区98平米仅仅比东区的99平米优那么一丢丢，也就是一丢丢，不要多虑了。

2.2.3、118 平米四居室

南向三面宽四居室，南向面宽是：10.3米。北向两个卧室是紧邻设置（多功能间的宽度是2.6米）。

大门正对客卫的不足存在。客厅多了一步阳台，北侧多了设备平台。

2.2.1.1、西区118平米与东区118平米对比

东区的118平米是南向三面宽三居室。面宽：10.2米（小了0.1米）。关键是北侧少了一个功能间。多出了一个带窗户的家政空间。

综合对比：西区的118平米还是优于东区118平米（毕竟直接多出了一个多功能间是比家政间实用多了）。

2.3、打分

结合小区的户型设置，户型分析对比综合打分。

嘉华天珺东区：80分；

嘉华天珺-珺湾（西区）：82分。

嘉华天珺的东区虽然是三代宅设计，但是在户型布局，得房率方面，当时也是尽力了。符合三代宅加强优化版的80分标准。

西区一步阳台的效果（由于北部空气新鲜一些，因此这个阳台还是稍微加分了一些）

嘉华天珺珺湾（西区）不仅面积段降低了，而且还借助了好房子元素，增加了一步阳台，其次得房率提高了一些。但是在户型布局方面仅仅是118平米户型实现了西区比东区的领先，87平米和98平米基本是东区相差不是很大。因此综合得分82分相对合理（也就是仅仅优化高了2分。没能实现大的突破）。

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