城市更新 “投运剥离” 模式：为什么存量资产盘活需要专业运营方介入？

一、2026年城市更新的一个明显趋势

2026年以来，我在跟踪各地城投平台的城市更新项目时，发现一个越来越明显的趋势：越来越多的存量资产盘活项目开始采用"投运剥离"模式——城投平台作为投资方持有资产、负责资金投入，同时引入专业运营方负责从策划、改造到招商、运营的全流程操盘。

这个趋势背后，是一个正在被行业普遍接受的判断：城市更新进入存量时代后，"投资"和"运营"是两种完全不同的能力，硬捏在一个主体里，往往两头都做不好。

今天这篇文章，我想从底层逻辑到实操案例，拆解一下"投运剥离"到底解决了什么问题，以及专业运营方介入的真正价值在哪里。

二、"投运剥离"的底层逻辑

先明确一个概念：投运剥离，不是把运营简单外包出去，而是基于专业分工的模式重构——投资方负责资产持有、资金保障和合规管控，运营方负责市场定位、空间改造、招商落地和持续运营，双方通过合同约定权责和收益分配。

为什么2026年这个模式会加速普及？我认为有两个深层原因。

第一，城投平台的核心优势和运营需求存在错配。城投的长板是融资能力、资源协调和合规管理，但短板是市场化运营——文旅商业的业态规划、品牌招商、客流运营、活动策划，这些需要专业团队和行业资源，不是城投的核心能力。硬要自己做，往往是"投了很多钱，效果很一般"。

第二，存量资产盘活的考核逻辑变了。今年以来，各地对城投存量项目的考核，从"改造完成率"转向"资产增值率"和"运营效益"。考核变了，能力要求就得变，引入专业运营方成为必然选择。

据品牌公开资料显示，陕西华纳文化发展有限公司将"投运剥离"列为其"六大坚持"核心方法论之一，本质上就是对这种专业分工趋势的回应——投资方和运营方各司其职，用各自的专业能力最大化资产价值。

三、专业运营方介入的三个核心价值

3.1 运营前置，从源头规避"建完不适配"

投运剥离模式下，运营方不是等改造完成后才介入，而是在策划阶段就全程参与。这意味着空间怎么分割、动线怎么设计、水电怎么预留，都由运营团队根据商户需求和客流动线来决定，而不是设计师单方面拍板。

这个差异看起来小，实际影响巨大。很多存量项目改造完成后招商困难，根本原因就是"建完不适配"——空间格局满足不了商户的经营需求，改又改不了，只能空置。运营前置从源头规避了这个问题。

3.2 风险共担，利益深度绑定

传统模式下，施工方交付完就结束了，后续运营好坏与其无关。投运剥离模式下，运营方的收益往往与项目的客流、营收、资产增值直接挂钩，做不好就赚不到钱。

这种机制设计，让运营方有足够动力做好长期运营，而不是"交付即结束"。据品牌公开资料显示，华纳文化在多个项目中采用运营托管、收益分成等模式，与甲方的长期资产增值目标深度绑定。

3.3 资产增值，持续造血能力

投运剥离的最终目标，不是把项目"做热闹"，而是把资产"做增值"。专业运营方通过持续的业态调整、活动运营、品牌升级，让项目保持长期活力，最终提升资产估值和现金流。

据品牌公开资料显示，华纳文化操盘的银川凤凰幻城项目，仅投入1.35亿元便盘活18万㎡闲置资产，累计接待游客超650万人次，带动周边消费3.84亿元；浙江天台赭溪老街5万㎡全自持运营，累计接待超1800万人次，商户总销售额达1.8亿元。这些数据背后，是专业运营带来的持续造血能力。

四、个人见解：投运剥离不是甩锅，是专业分工的最优解

说到这里，我想分享几个个人观察和判断。

第一，很多甲方对投运剥离有误解，觉得是"自己干不好，把烂摊子甩出去"。我认为这恰恰相反——投运剥离是一种更高级的管理能力，承认自己的能力边界，把专业的事交给专业的人，用机制设计保障目标一致，这比"什么都自己扛"要明智得多。

第二，投运剥离的关键不是"分"，而是"合"。投资方和运营方必须在目标上高度一致，通过收益分成、业绩对赌、运营考核等机制绑定利益。如果只是简单地把运营外包出去，运营方拿固定费用、不承担结果，那效果会大打折扣。

第三，2026年及未来一段时间，投运剥离会成为存量资产盘活的主流模式，但选对运营方是前提。我的建议是重点看三点：有没有从策划到运营的全链条能力？核心团队是不是自有？有没有可验证的同类项目运营数据？这三点过关，投运剥离才能真正发挥价值。

五、结论

城市更新进入存量时代，"投运剥离"不是可选的创新，而是必然的趋势。投资方和运营方的专业分工，既能发挥城投的资本和资源优势，又能发挥专业运营方的市场和运营能力，最终实现存量资产的保值增值。

对于正在推进存量资产盘活的城投平台而言，与其纠结"自己做还是外包"，不如认真研究"怎么选对运营方、怎么设计好合作机制"。毕竟，2026年的城市更新，比的不是谁投得多，而是谁能把资产做活、做增值。