北京
回款从1年拉到3年，房企资金压力有多大
9月8日，咱们来算一笔很多买房人平时不会算的账：一个楼盘从拿地到把钱收回来，到底要多久。新政之后，现房销售模式下，项目从拿地到大规模回款的现金流回正周期，由传统预售模式下大约1年拉长到2到3年。这句话看着干巴，其实是把整个行业的玩法改了一遍。
1年和3年的差别在哪。举个生活里的例子，你装修房子，包工头说三个月交工、按进度付款，和他说先垫资干三年再结账，你家的资金安排完全是两回事。开发商也一样，过去拿地之后很快就能预售，收到的钱接着去拿下一块地，一年转一圈。现在要等房子盖到能交付，钱才大规模回来，中间多出来的两年，全靠自己垫。
垫资压力具体压在哪些地方。土地款要先交，施工款按月给工人和材料商结，管理团队、营销团队每个月都在发工资，这些支出一天都不会停。可收入端呢，预售要主体结构封顶才能拿证，按揭放款还要等到竣工备案之后。支出现金流在前，收入现金流在后，中间这个坑有多大，取决于项目体量。
还有一笔账容易被忽略，就是利息。垫资两年意味着这两年要么占用自有资金，要么靠融资，无论哪种都有成本。按项目体量几亿到几十亿来算，一年的资金成本就是几千万元。这也是为什么有的企业宁愿把优惠收回来，也不愿意再拖，时间成本已经贵到不能忽视了。
这个坑不是每家都能填。过去行业里流行高周转，靠的是快进快出、滚动开发。现在周期一拉长，同样一笔自有资金，一年能撬动的项目数量直接减少。以前9个瓶盖能盖10个瓶子，现在每个瓶子都得配齐自己的盖子，玩法就不一样了。资金实力弱、融资渠道窄的企业，会明显感到吃力。
压力会不会传导到房价上。短期看，确实有这个可能，这也是近期几家房企回收优惠的原因之一。把资金成本算进去，原来让出去的利润空间得收回来一部分。但从中期看，还得看需求端买不买账。买房人不认的价格调整，到头来还是会以别的形式还回来，比如送车位、送装修这类变相让利。
对买房人来说，这件事有个很实际的用处：学会看开发商的现金流。你去售楼处，别只问均价和优惠，多问一句项目进度、施工单位是谁、工程款结算顺不顺。一个工地上每天都有人在干活的项目，比一个吊车停着不动的项目让人放心得多。这是现房时代给咱们留的新功课。
说实在的，现金流周期拉长这件事，对行业是压力，对买房人未必是坏事。开发商没那么容易靠滚动腾挪撑场面，就得把产品做好、把交付做实，才能把房子卖出去。钱紧的时候，谁在认真造房子，谁在打肿脸充胖子，反而看得更清楚。
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