“河南王”胡葆森退了！地产三君子的三十年，三种人生结局

近日，港股上市公司中原建业发布公告：创始人胡葆森辞任董事会主席，即日生效。随着房地产黄金时代的落幕，王石早已退休、冯仑跨界转型，如今胡葆森这一退，曾经叱咤风云的“地产三君子”全部离场，令人唏嘘。

文丨金融八卦女特约作者：月月

又一位地产大佬，黯然退场了。

近日，港股上市公司中原建业发布公告：创始人胡葆森辞任董事会主席，即日生效，理由是“需要投入更多时间处理其他业务”。公告还提到，目前暂无合适人选接班。

就在他辞职前一天，中原建业刚交出一份惨淡的半年报，营收6170万元，同比暴跌55.8%；净亏损2600万元，对比去年同期由盈转亏。此时离场，背影多少有点黯然。

说起来，胡葆森过去三十多年可谓大起大落。他白手起家干出四家上市公司，巅峰时期，建业地产销售额破千亿，个人身家高达190亿，人称“河南王”，当时还和王石、冯仑并称“地产三君子”。

随着房地产黄金时代的落幕，王石早已退休、冯仑跨界转型，如今胡葆森这一退，曾经叱咤风云的“地产三君子”全部离场，令人唏嘘。

1./ 昔日“河南地产教父”，现在债务缠身/

其实，胡葆森的辞任早有征兆。2026年上半年，他一直在不停转让股权：

1月，通过全资持有的Joy Bright转让10%股份，持股降至35.13%；
4月，卖出15%股权，持股跌到20.13%，失去上市公司控股权；
6月，继续抛售大额股份，持股进一步压缩至4.6%，仅保留普通股东身份。

短短半年时间，胡葆森就从持股近半的控股股东，变成了只剩4.6%股权的普通小股东。股权卖得差不多了，人自然也就离开了。

如今，中原建业的单一最大股东是持股25%的“资本大佬”黄永恒。站在他背后的华软资本，是一家专注TMT、AI等领域的私募股权投资机构。

那胡葆森为什么会走到这一步？答案或许就藏在他过去三十年的商场沉浮里。从白手起家到身家百亿，再到黯然退场，他的经历几乎就是内地房地产周期的缩影。

胡葆森是河南濮阳人，毕业于郑州大学外文系英语专业。1982年，他被派去香港工作，在那边一待就是近十年，不仅拿到了香港永久居留权，还通过“炒楼花”赚到了第一桶金，据说有上千万元。

1992年，胡葆森回到河南，创办了建业房地产。那时房地产行业正处于从福利分房向商品房过渡的起步阶段，住房商品化刚刚推开，整个行业即将迎来一轮长达二十多年的狂飙突进。

就在别的房企都忙着冲向全国、到处跑马圈地时，胡葆森却偏偏死磕河南。郑州、洛阳、南阳、驻马店……建业的项目几乎铺满了河南每一个地级市。

高峰时，胡葆森曾说过：“河南每卖出八套新房，便有一套出自建业。”正因如此，他有了“河南王”“河南地产教父”等称号。

2019年，胡葆森的商业生涯达到了巅峰，不仅建业地产销售额突破千亿，还一手打造出了“建业系”商业版图——拥有建业地产、中原建业、建业新生活、筑友智造四家上市公司。

巅峰之后就是漫长的滑落。随着房地产行业周期性下行，胡葆森的日子开始愈发不好过。

2022年，在用尽所有资源、付出巨大代价偿还了一笔5亿美元（约34亿人民币）的债券后，建业地产大伤元气。2023年6月，建业地产最终还是没跨过境外债务这道坎，境外美元债违约，债务“暴雷”。

债务“暴雷”后，“建业帝国”开始了苦苦支撑的三年：销售断崖、流动性枯竭、员工信托理财暴雷……危机之下，胡葆森也曾四处奔走，试图力挽狂澜。

从去年下半年开始，胡葆森被曝出长期滞留香港，官方说法是“处理境外美元债重组”。但实际上，他赴港时机与股权密集减持高度重合，外界很难不联想“有序撤退”。

此外，2025年9月，郑州中院判决，胡葆森对建业员工信托理财债务“承担个人无限连带责任”，涉及本金超8亿元，判决总金额约11.5亿元。2026年初，中原信托已申请强制执行，他名下股权、房产、豪华游艇均在可执行之列。

2./ “地产三君子”背后的江湖往事/

别看胡葆森现在黯然退场、债务缠身，当年他可是地产江湖中广为流传的“地产三君子”的成员之一，其余两人分别是万科的创始人王石，以及“万通六君子”之一的冯仑。

这称号并非浪得虚名。当年，地产圈流传着一句话：“南万科、北万通、中建业”，说的就是这三家房企各据一方、各守一摊的格局。在那个拿地靠关系、赚钱靠胆量的草莽时代，三人发家路径各不相同，却彼此惺惺相惜，成就了一段佳话。

先说说“地产三君子”之首的王石。当年，他辞去公职南下深圳，靠倒卖鸡饲料赚到了300多万的第一桶金，拿着这笔钱，1984年创办了万科的前身——现代科教仪器展销中心。1991年，完成股份制改造的万科成功上市，成为深交所“老五股”。

王石真正让人记住的，不只是万科的规模，而是他的一系列“反常识”操作：在万科上市前，他主动放弃了40%的股份，率先引进职业管理人制度；在房地产暴利的年代，他给万科定下“高于25%的利润不做”的规矩；他还在内部创办《万科周刊》，不谈卖房、谈经济学和市场规则……

这些事放在当时的地产圈，每一条都显得格格不入，也让王石成了外界眼中那个行业里少有的理想主义者。有人曾评价称：王石前半生最辉煌的成就，是一个文艺青年创办了世界级规模的房地产公司。

和王石单枪匹马闯深圳不同，冯仑的发家带着一股“桃园结义”的味道。1991年，他和潘石屹、易小迪等六个年轻人，在海南创办了一家公司，凭借敏锐的商业嗅觉和“借鸡下蛋”挖到了第一桶金。

1993年，冯仑做了两件大事：一是北上，在北京组建了万通地产；二是专程到深圳向王石“取经”。据说那次会面中，王石曾问他六个人合作究竟建立在利益还是理想之上，冯仑的回答是“建立在理想基础上的事业伙伴”。

北上之后，冯仑和潘石屹拿下了阜成门外的一块地，开发了万通新世界广场，一战成名，也奠定了两人在中国地产界的江湖地位。而作为中国房地产的风云人物，冯仑在业界被称为“地产思想家”。

到了1995年，胡葆森和王石也首次结缘。据说当时胡葆森去拜访王石，拿出了“建业城市花园”的项目图纸，没想到规划和理念竟与万科的“城市花园”如出一辙，两人相见恨晚。

到了1998年末，三人终于坐到一起。那年冬天，王石、冯仑、胡葆森在亚布力碰面，聊起当时房地产商各干各的、一盘散沙的局面，萌生了成立一个行业联盟的想法。

第二年5月，三人又在广西北海聚首，正式商议成立联盟的具体事宜。年底，中国首家房地产策略联盟机构“中城房网”正式成立，王石被推为首任轮值主席，任期三年，此后冯仑、胡葆森依次接棒。

联盟成立之后，合作从纸面走向了地面。2004年，中城房网更名为“中城联盟”；同年6月，联盟的第一个实体项目在郑州动工，取名“联盟新城”，王石、冯仑、胡葆森三人均到场参加奠基仪式。

3./ 黄金时代落幕后，“地产三君子”的三种结局/

再热闹的宴席，也有散场的时候。

随着房地产黄金时代的落幕，王石早已退休，冯仑跨界转型，如今随着胡葆森辞任，曾经叱咤风云的“地产三君子”已全部离场。离开地产圈后，他们都过得怎么样？

2017年“宝万之争”后，王石就退出了万科的日常经营，开启退休生活。但他的退休生活并不平静，反而成了热搜常客。

争议声最大的就是感情，2012年底，王石和演员田朴珺的恋情曝光。由于两人相差30岁，这段“老夫少妻”的关系一直处在舆论的风口浪尖，女方长期被质疑“傍大款”，王石还曾自嘲式回应：“很多人都觉得我那年轻媳妇儿傍上我了，我现在给你们交个底，我认识她的时候，她的现金存款比我多，如果说傍大款来讲呢，应该说我傍她才对。”

2026年初，王石和田朴珺再次传出婚变传闻，两人双双出面辟谣。几年前，王石还曾透露，两人已有一个女儿。

近年来，王石的商业动作也屡次陷入了舆论风波。2025年3月，王石代言“总裁燕窝”网友并不买账，“收割富人”“智商税”的争议随之而来；2026年，王石又和冯仑联合办起了“运河私董会”，学费12.8万一年，被网友调侃“不坑穷人的生意”。

相比之下，冯仑离开房地产一线的时间更早，转型之路也走得更加体面。

早在2014年前后，冯仑就淡出了万通地产的日常管理。2015年，他创办自媒体“冯仑风马牛”，并推出同名脱口秀节目，通过写书、做访谈、拍视频，将自己经营成了地产圈的自媒体“网红”。

冯仑并不只是读书写字。2024年底到2025年，他通过自己控制的“品器资管”，接连两次出手，抄底了两家陷入困境的房企——金科和协信远创。

金科是重庆头部房企，2021年销售额达到1840亿元，但次年就出现债务违约。2025年10月，金科完成破产重整，冯仑实际控制的上海品器联合体以约8亿元投入获得金科9.34%股权，成为第一大股东，穿透后股权价值超150亿元。

2025年3月，冯仑持股17.8%的公司成为协信远创的重整投资人之一，花费1.87亿元拿下了该公司的核心商业运营资产。据媒体报道，这些资产年租金收益超过8000万元。

冯仑曾说自己创业多年，至今未留下一个烂尾楼项目，且公司处于“零负债”状态。从万通出局十年后，他正以“抄底者”的身份重返地产战场。

至于胡葆森，作为唯一一直坚守在地产行业一线的人，他如今离开的身影略显黯然。

三十年前，他从香港回河南时，带着梦想和钞票；三十年后，他又长期滞留香港，带着债务和满腔不甘。

所以回看“地产三君子”的经历，其实就是在回看房地产行业的三十年。当年意气风发的三个人，做了三个不同的选择，走向了三种不同的命运。

有人说，一个行业的黄金时代终结，是从大佬们的离场开始的。他们来的时候，行业还在爬坡；他们走的时候，行业已经滑向了另一条轨道。三十年过去，有人功成身退，有人萧索落寞。

房地产的黄金时代翻篇了，“地产三君子”的故事也该曲终人散了。