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北京：凯德麓语售楼处（开发商官方公告2026年9月）

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凯德麓语项目资料

一、项目概况

基础信息

项目地址：北京市昌平区兴寿镇怀昌路1号院（兴寿镇半壁店村），京承高速G11出口（赵全营出口）向西约1.2公里、怀昌路北侧

备案名：花溪语家园

产品类型：纯别墅社区（叠拼、联排、类独栋、独栋）；全盘规划约381栋低层建筑（叠拼约76栋、联排约44栋、独栋及类独栋约261栋）

产权年限：70年纯商品住宅（地下仓储、地下车库50年），民水民电

占地面积：约69.37万㎡

建筑面积：地上住宅建面约49.8万㎡

容积率：全盘综合约0.65

绿化率：55%

总户数：全盘规划999户

层高：3.3米

车位配比：全地下车位、人车分流；1：1-1：3

物业：深圳市莲花物业管理有限公司北京分公司

物业费：8.2元/㎡·月（按地上产权面积计收，地下面积不计），燃气自采暖

在售状态：实景现房在售

主力户型：叠拼建面约280—410㎡（三至四居）、联排约480—530㎡（四至五居）、类独栋约580—630㎡、独栋约520—870㎡（五至七居）

交付标准：毛坯（叠拼标配私家电梯，联排、独栋预留电梯井），市政燃气、自采暖

交房时间：当前在售房源均为即买即住现房

二、核心区域与交通配套

区域价值

区位定位：项目地处昌平区兴寿镇，行政上属昌平、地理位置上更靠近顺义后沙峪与未来科学城，处于奥北别墅区（京承高速别墅带）北扩核心地带。奥北别墅区沿京承高速分布，东接中央别墅区、西连西山别墅区，是北京成熟别墅区之一。项目位于京承高速11出口，距孙河别墅区、未来科学城别墅区约3个高速出口、10分钟车程。

板块优势：一是生态资源稀缺，北依燕山浅山、南邻京密引水渠（北京市饮用水源、国家A级水资源保护区，周边建筑限高12米），区域内还有桃峪口水库、沙峪口水库、大杨山国家森林公园、书画山风景区、鸿焱湖风景区等，山水兼备的别墅地块在北京极为稀缺；二是受未来科学城辐射，南侧未来科学城规划有近300万㎡公共服务配套（总部办公、五星酒店、综合商业等），赵全营国际新城也在建设中；三是限高管控严格，长期无高层遮挡，景观视野有保障。但板块短板同样明显：属生态涵养与水源保护区域。

交通网络

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道路交通：自驾路网为"两纵三横"——两纵为京承高速、立汤路；三横为北六环、昌金路、怀昌路。

项目距京承高速G11出口约1.2公里，自驾约30分钟可达望京、20分钟可达未来科学城/奥北核心区、40分钟左右达三元桥、约50分钟达国贸/首都机场。立汤路正在进行快速化升级改造（规划双向12车道），未来南北向通行效率有望提升。整体适合望京、亚奥、未来科学城、后沙峪方向自驾通勤人群。

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三、周边生活配套

商业配套

商圈：约15分钟车程至未来科学城配套及赵全营新城商业，约20分钟至顺义中粮祥云小镇（后沙峪）、龙德广场（立水桥），30分钟左右可达望京商圈。京承高速11出口附近规划有约10万㎡综合商业体。

社区商业：社区自持约3600㎡法式商业街区及约5500㎡业主私宴会所（超市、餐饮、诊所、宠物店等基础业态），另有约1800㎡社区幼儿园；周边有世纪华联超市（约2.6公里）、新世纪商城（约3.3公里）及20余家小型超市、社区菜店，可满足日常生活基础需求。

教育医疗

国际教育：板块为北京国际学校密集区，自驾约20分钟可达鼎石国际学校、汇佳国际学校、王府学校、新英才国际学校、温莎双语幼儿园等知名国际学校，适合有国际教育规划的家庭。

公立教育：社区内配建昌平区教工幼儿园（麓语分园，步行约549米）；公立学校为上苑中心小学（约2.9公里）、北京市昌平区上苑中学等兴寿镇本地学校，属昌平普通公立教育资源，无顶尖名校学区，有学区诉求的家庭需谨慎（划片以昌平区教委当年公示为准）。

医疗资源：北医三院（在建，车程约10分钟）、王府医院（车程约30分钟）

生态休闲

自然景观：420公里燕山山脉东西纵横，百亩密林依托山势倾泻如瀑，110公里京密引水渠静水流深。春生、夏长、秋静、冬藏，在大自然温厚的庇护里，这里的一切都在静静地讲述着，现代都市人对生活全部的理想和热爱。与繁华都会中心30分钟的驱车距离，赋予当代城市关于山居的一切联想：闲适、开阔、悠然、田园……

高端配套：周边分布净山湖高尔夫会所（约7.5公里）、太伟高尔夫俱乐部（约10公里）、志邦高尔夫练习场（约17.5公里）、军都山滑雪场等休闲资源；社区内5500㎡私宴会所已投入运营。

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四、项目规划与产品设计

社区规划

整体布局：项目占地约1040亩，依托浅山台地地形依山就势布局，南北高差约10米，建筑限高12米，全盘为3—4层为主的低层法式建筑，分7期滚动开发、四大产品组团（叠拼、联排、类独栋、独栋）。各组团独立地下车库出入口，全地下人车分流，地面无车流。社区采用环岛归家仪式大门、分层台地园林布局，楼栋间距与私密性优于普通近郊别墅盘。

配套设施：自持约5500㎡业主私宴会所、约3600㎡法式商业街、约1800㎡社区幼儿园（教工幼儿园麓语分园）、7.5万㎡中央公园、山体步道、儿童乐园、长者活动场地等；会所无恒温泳池（以私宴、健身、社群功能为主）。

建筑特色

立面设计：纯正法式建筑风格，全石材干挂外立面（部分部位石材+涂料），配墨瑟门窗，孟莎式坡屋顶、古典线脚与对称构图，整体呈现庄园感；建筑限高12米，社区天际线与山景协调。

技术标准：毛坯交付；叠拼标配私家电梯，联排及独栋预留电梯井；层高尺度大——叠拼约3.15米，联排单层约3.3米、顶层阁楼最高约5.4米，独栋客厅挑空最高可达约11.4米；联排地下挑空约6.9米，地下空间可夹层改造；燃气自采暖、市政水电气。

园林特点

依托南北约10米台地高差打造五重台地法式园林，中央旱溪水景、法式溪谷景观与环园慢跑步道结合；7.5万㎡中央公园相当于社区内部的大型山体公园，外围有约2万㎡绿化带隔离；外部借景燕山与引水渠，形成"山—园—宅"三层景观体系。

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户型设计

• 叠拼

「上叠」

l产权面积区间：约280-310平米

l赠送花园面积：约17-50平米（北花园）

l结构：地上3、4层，地下1、2层

l面宽：7.4米；进深：13.5米

下叠」

l产权面积区间：约360-410平米

l赠送花园面积：约50-170平米（南花园）

l结构：地上1、2层，地下1、2层

l面宽：7.4米；进深：13.5米

• 联排

l产权面积区间：约480-530平米

l赠送花园面积：约42-210平米（南花园）

l结构：地上1、2、3层，地下1、2层

l面宽：9.3米；进深：10.7米

• 类独栋

l建筑形态：上三下二（类独栋）

l产权面积区间：约580-610平米

l赠送花园面积：约100-200平米

l面宽：9.6-19.6米；进深：13.5米

• 独栋：建面约520—870㎡，花园约200—800㎡，客厅挑空最高约11.4米，楼王位置可眺望燕山山景与引水渠景观。

产品创新

空间理念：项目最大的产品特色是"前二后三"坡地别墅设计——依托台地高差，住宅从南面看为地上2层、从北面看为地上3层，地下层顺势而出成为"全明地下"，无纯暗地下室，采光通风好、规避潮湿。这类产品利用2015年前的规划政策报批，此后北京别墅用地管控收紧（禁批低密度别墅类产品），"前二后三"全采光别墅已成绝版产品，同类型仅见于融创北京壹号庄园等早期项目。

赠送空间：赠送面积是该项目重要价值点：私家花园17—800㎡不等（叠拼北/南花园、联排南花园、独栋超大庭院），地下6.9—11.4米挑空空间可隔层使用（地下拓展层面积大），顶层阁楼、屋顶天窗、露台等均为附送；每户私家庭院、私家车库/车位独立，别墅"有天有地"的属性完整。

五、开发商信息

开发商背景

• 企业资质：凯德集团（CapitaLand）是总部位于新加坡的亚洲大型多元化房地产集团，新加坡上市公司，由淡马锡控股背景，1994年进入中国、2004年进驻北京，核心业务涵盖住宅开发、购物中心（凯德MALL、来福士系列）、服务公寓（雅诗阁）、办公楼、产业园区及房地产金融与REITs，在华总开发规模约1600万平方米，北京代表作包括东直门来福士、凯德MALL系列、凯德卓锦万代别墅等。项目公司北京升和房地产开发有限公司注册资本12.68亿元，股东为凯德（天津）有限公司（持股约84.78%）与富德投资私人有限公司（新加坡，持股约15.22%），法定代表人李香莹（LEE YANG YEN）。物业公司为深圳莲花物业（国家一级物业资质企业在京分公司）。

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