北京
来源：市场资讯
（来源：建筑工人联盟）
21亿买的豪宅7.9亿卖掉，一天亏4万！这位深圳前首富，栽得太惨了。2025年8月，香港歌赋山道15号，一栋洋房7.9亿港元成交。9年前，这房子花了他21亿。
一笔亏掉13.1亿，跌了62%，直接刷新香港住宅史上最大单笔亏损纪录。更扎心的是，持有9年，房主一天都没住过，装修都没干完。
这位房主叫陈红天。折算一下，这套房一天亏4万，9年没停过。2022年，胡润榜单上他的身家还是335亿，全球地产富豪排第41。2026年，祥祺集团成了被执行人，他本人被限高。
深圳前地产首富，就这么一路崩塌。从卖衬衫起家，巅峰时手握12栋摩天楼
陈红天1959年生在佛山，1984年辞职下海深圳，靠服装贸易挖到第一桶金。1990年创办祥祺集团，老老实实做深圳住宅开发，攒下厚实家底。
转折发生在2015到2017年，他玩大了。一套一套买太慢，直接整栋收，香港红磡One HarbourGate东座，45亿港元拿下，改名祥祺中心当总部。伦敦金丝雀码头两栋地标写字楼，6.8亿英镑。深圳民生银行大厦、上海亚盛大厦、珠海祥祺商厦，一个接一个收入囊中。
最风光的时候，全球12栋摩天大楼在他名下，光租金一年就是几十亿。
打法其实不复杂，借钱买楼，租金还利息，房价涨了赚差价。楼市涨、利息低、租金稳，三重buff叠满，想不赚钱都难。
问题是，三根支柱，一根根全塌了。房价涨、成本低、租金稳，缺一不可。
2018年之后，三样一样样没了。香港房价从顶点一路往下掉，美联储疯狂加息，租金连利息都盖不住了。以租养贷这个闭环，咔嚓断了，窟窿越滚越大。
2023年3月，东亚银行率先出手，接管歌赋山道15号。紧接着，60亿港元贷款对应的香港物业，被银行挨个收走。祥祺集团自己承认：现金流出了阶段性危机。
之后就是一场漫长的甩卖连续剧，祥祺中心，45亿买入，26.5亿卖出，血亏18.5亿，腰斩还多。
伦敦两栋楼，一栋的关联公司直接破产，另一栋背着2.655亿英镑的债被银行挂牌卖。
傲璇物业，6.8亿招标，最后4.2亿成交，砍价近四成。珠海祥祺商厦，三次司法拍卖，三次流拍，想卖都卖不掉。山顶豪宅，21亿进、7.9亿出，创下香港住宅史上最惨纪录。
富豪亏的是数字，工程人亏的是命。陈红天的下场，不是个案。许家印、欧宗荣，这个名单还在变长。
高杠杆疯狂扩张，结局早就写好了。但真正该问的是，大佬们爆雷之后，谁来买单？
富豪亏的，是纸面财富。资产可以慢慢卖，债务可以慢慢谈，银行可以慢慢等。时间站在他们那边。
可下游的施工企业、材料商、工程队呢？工人工资得发，材料货款得结，设备租金得付，每一样都是刚性的，一天都不能拖，一分都少不得。
一个项目几千万工程款收不回来，施工企业的资金链说崩就崩。地产大佬爆完雷，最惨的从来不是他们自己，是那些被拖欠工程款、讨债无门、叫天天不应的下游供应商。
就一句话，接活之前，先看清楚甲方是谁。陈红天的溃败，给所有干工程的提了个醒。
接项目之前，甲方是谁？资质查过没有？资产状况摸过没有？有没有债务纠纷？这三样，一个都不能省。
千万别等项目干完了、验收了，才发现甲方早就爆雷了、破产了、资产被银行收走了。到那时候，你手里的工程款单据，就是一张无限期催收单，工人催你，材料商催你，租赁公司催你，所有人都在催你，而你，只能干等。
风险控制花一个月，总好过讨债耗三年。这笔账，怎么算都划算。
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