开发商的半年报：千亿只剩“保中华”，万科碧桂园还躺在“ICU”

楼市调整晃眼就到第六个年头，刚新鲜出炉的2026年房企半年报，看完真的让人心里一沉。曾经千亿规模是房企风光的名片，现如今这门槛成了绝大多数从业者跨不过去的天堑。整个行业能守住千亿线的头部，也就剩保利、中海、华润三家央国企，江湖戏称只剩“保中华”。曾经的行业头部万科碧桂园，双双亏了百亿，还在靠变卖资产续命，说躺进ICU真不是夸张。

此前八月初公布的前七月销售数据，1.8万亿的盘子，直接把楼市冷暖分化的真相摊在了所有人面前。百强房企今年一到七月总销售额18042亿元，同比降幅比前六月收窄了0.6个百分点，看着好像有慢慢筑底的苗头。可七月单月仅卖出2179亿，对比六月直接下滑超过三成，传统淡季的冲击比想象中要猛得多。现在整个行业没人纠结赚多赚少，所有人最关心的，就是企业还能不能活下去。

之前不少人聊起行业格局，还说千亿房企阵营在持续扩容，看完最新半年报才发现，实际是千亿阵营大幅缩水，洗牌已经进到深水区。截至七月末，凑够千亿门槛的也就五家，除了“保中华”，新增了招商蛇口和绿城中国，刚好凑齐五个席位。五家前七月全口径业绩分别是1500亿、1494亿、1306亿、1098亿、1070亿，头部央国企的优势已经越来越稳固。跟在五家后面的第六到第十名，最高的建发也才733亿，万科仅仅拿到416亿，腰部房企出清的速度肉眼可见。

保利和中海的头名之争，那叫一个相当焦灼。前六个月保利全口径销售只比中海多8亿，等到七月统计结束，领先优势直接收缩到了6亿。换成权益销售额排名，中海直接反超冲到第一，前七月中海权益销售额1374亿，保利1182亿，二者差距拉大到192亿。中小房企的数量一年比一年少，大把腰部房企熬不住直接退出赛道，行业集中程度越来越高。

能拿到逆势正增长的房企，路子其实出奇一致。中海、华润、招商这些头部央国企，前七月销售额全部实现同比上涨。一方面这些年他们早早把货值布局在核心城市，刚好吃到了核心城市市场修复的红利。另一方面他们一直坚持产品迭代升级，项目定位准品质够，去化自然比别家顺畅很多。

中指研究院的一组对比，把行业变化说得明明白白。今年一到七月，千亿房企还是五家，数量和去年同期持平。百亿房企一共39家，比去年同期少了整整10家。头部房企靠着规模优势、品牌信用、稳定交付能力守住了阵地，腰部房企规模不断收缩，洗牌已经进到最关键的阶段。不同性质房企的抗风险能力，差得不是一点半点。

央企抗跌能力最强，跌幅超过30%的企业只占到18.2%。国企内部表现分化大，有26.1%的企业跌幅超过30%。混合所有制房企更难，半数企业跌幅突破30%，几乎没什么业绩高速增长的案例。民企受此前风波影响，接近八成都是业绩负增长，也就15.2%深耕本地市场的民企，靠着经营韧性实现了逆势增长。

放到全国新房成交数据看，七月淡季的走弱也非常明显。克而瑞的统计显示，七月全国重点五十城市新建商品住宅成交环比回落25.6%，成交面积只有1069万平方米，同比下降4.8%，降幅比上个月扩大了2.6个百分点。分城市能级看，一线城市七月成交环比降了32.8%，二线城市降25.1%，三四线降22.2%，整体都淡只是程度不同。现在楼市的撕裂感越来越强，整体成交走低的同时，局部项目依旧热度不减，热闹冷清同时上演。

最典型的就是核心城市的顶豪项目，杭州望天际项目七月中旬首次开盘，推出66套江景房源，三个小时就全部卖完，总销售额33.6亿，最高单套总价突破1.52亿。这类顶豪能卖爆逻辑很清晰，不可复制的地段资源加过硬产品，受市场波动影响本来就小。刚需盘完全是另一个处境，冷热分化比以前更严重。总价够低、配套现成、符合市场新规的刚需盘，走量依旧顺畅。远郊位置、产品力弱的项目，去化压力能把人压得喘不过气。

今年各地出楼市支持政策的频次，明显比去年高很多。截至七月底，全国各地已经发布超过680条相关政策，出台频次高于去年同期。今年两次高层研究经济工作的会议，都重点提到稳定房地产市场，还把房地产纳入切实筑牢安全屏障的框架，重视程度比往年高很多。市场普遍预计，接下来各地因城施策的力度还会加大，核心城市现存的限制性政策还有优化空间。后续还会有更多城市推出购房补贴、提高公积金支持力度、推进住房以旧换新这些举措，进一步释放住房消费需求。

上海易居房地产研究院副院长严跃进说，最近两年楼市政策的核心一直很清晰，就是维持房地产市场整体稳定。今年新房二手房整体走出了相对积极的走势，但是复苏路上还是有不少不确定性，大众对市场的预期还需要继续巩固。地方政府还是要把稳定楼市作为核心工作，从多个层面落地具体利好。

打通卖旧买新的完整链条，激活二手房置换需求，就能带动新房市场交易热度提升。扎扎实实化解房企债务风险，把保交楼的各项任务落到实处，才能稳住市场整体信心。探索行业新发展模式，推出现房销售改革这类尝试，也能帮行业更快适应新的发展阶段。

现在整个行业还处在总量筑底的过程中，政策托底的信号清晰又坚定，各地因城施策还有充足的发挥空间。但政策托底不等于市场全面回暖，接下来也不会出现全行业普涨的行情。能穿越行业周期的，永远是核心城市优质地段、产品过硬的楼盘。刚需群体可以多关注政策红利，把握住当下的购房窗口期，优先选配套成熟、性价比高的项目就不会错。改善和高端置业群体，核心城市优质房产保值抗波动的属性依旧突出，依然是不错的配置选择。

对房企来说，单纯靠规模扩张躺赢的时代已经彻底结束了。想要活下去站稳脚，就得做稳健经营，持续迭代产品，深耕核心城市市场，大浪淘沙之后，行业的生存逻辑已经彻底改写。从头部房企的毛利率变化能看出来，行业利润核心已经从赚开发的钱，全面转向赚运营的钱。刚落地的现房销售新政，对资金链紧张的民企来说更是一道不低的生存门槛。

现在行业整体库存高企，市场需要的不仅是政策刺激，更需要足够的时间修复。在这个千亿只剩“保中华”，万科碧桂园还躺在ICU的行业凛冬里，彻底抛弃过去的扩张幻想，踏踏实实转向精细化运营，才是企业走出困境的唯一解药。

参考资料：第一财经 2026年上半年房企半年报盘点