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作为上海 2035 规划重点落位的五大新城之一，奉贤新城经过多年持续建设，城市界面、产业集群、文教医疗配套逐步落地成型，而上海之鱼作为新城的生态心脏，滨水可开发的宅地资源愈发稀缺。

中建・御璟园落座奉贤新城九宫格核心单元，直面上海之鱼湖景，东侧毗邻金汇港天然水系，容积率低至约 1.2，属于板块内少有的高低配低密滨水住区，项目为准现房状态，高层、洋房、叠墅产品齐全。高层建面约 99㎡，总价 360‑490 万；洋房建面约 133‑163㎡，总价 590‑900 万；叠墅建面约 155‑165㎡，总价 750‑1100 万。

一面坐拥新城已经落地的城市资源，一面享受双水系环绕的生态底色，央企开发加持准现房属性，本篇客观拆解项目真实价值，把利好与现实边界完整呈现。

项目总建筑面积约 16 万方，西南直面上海之鱼开阔湖域，东侧紧邻金汇港天然河道，坐拥得天独厚的双水系自然资源。整体容积率仅约 1.2，产品由 13 层小高层、7 层洋房、叠墅、联排多元业态构成，整体规划借鉴 “鱼跃九宫” 的设计哲思，建筑退让大量土地留给景观与绿地，把建筑消解在湖岸绿意之中。

建筑风格以上海之鱼江南水乡底蕴为基底，融合现代新亚洲的简约表达，外立面甄选高品质材料，打磨轻盈檐口、细腻线脚，摒弃繁复浮夸装饰，塑造舒展儒雅的新江南建筑气质，与周边湖、公园、水系的城市环境浑然一体。

社区内部景观体系呼应上海之鱼的文化内核，打造一环二轴六境完整景观肌理。环形慢跑环串联各个组团，两大景观主轴打通社区视觉通廊，六重主题境区铺展全维度生活场景。自然探索乐园、体能拓展场地、活力健身场地、社区会客厅有序排布，覆盖孩童玩耍、青年运动、长者休憩，实现全天候全龄友好的公园式社区生活。

归家动线被分层细致打磨，地上构建社区主入口、礼仪大堂、会所入口三重递进式归家礼序；地下打造艺术感地下大堂，弱化车库的冰冷感。社区轻会所空间，预留阅读、健身、会客、品茶多元场景，给邻里社交提供专属物理空间，重构高阶社区的圈层交互场景。

在智慧人居层面，项目立足当代家庭健康居住需求，搭建完整智慧安防体系，指纹识别、天使之眼等安防系统落地，强化居家安全防护。户型设计充分考究 LDK 一体化、大横厅等主流改善设计逻辑，把通透感、空间尺度、收纳系统融入户型细节，兼顾仪式感与日常实用性。

户型分布↓

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8月，北京和上海先后发布新政，如今市场表现如何？

北京把答案写在新房成交上，第35周（8.24-30）新房成交冲到1090套，环比增长近八成，这是继第32周（8.3-9）之后连续第三周回升，而且升幅越拉越大。

上海把答案写在外环外占比上，五项措施八项内容，核心增量全部倾斜外环外，新政落地当周（8.17-23）外环外成交占比就冲到69.3%。

把数据拆开看，两地的故事各有各的层次。

2026年8月7日，北京市住建委、市规自委、市公积金管理中心联合发文，把非京籍家庭购买五环内商品住房的社保或个税缴纳年限从2年降到1年，公积金最高贷款额度抬到340万元。（详见《北京限购再松绑，房地产风向标动了！》）

普睿数智监测数据显示，第35周（8.24-30），北京新房成交1090套、12.95万平方米、69.35亿元，三项指标环比分别增长79.9%、73.4%、60.4%。这是继第32周（8.3-9）之后连续第三周回升，而且升幅越拉越大，第33周（8.10-16）只涨了4.1%，第34周（8.17-23）涨了11.6%，到第35周直接跳到近八成，走出一条典型的加速放量曲线。

1090套这个数，放到全年看能排进前七，是全年周均722套的1.5倍。

但需注意放量成色的高度集中，这1090套中，有257套来自通州宋庄的北投和璟，一个项目就占了全市成交套数的23.6%。

把它剔除掉，剩下的833套，环比第34周（8.17-23）依然增长了37.5%。

可以看到，增长是真实的，新政后市场的活跃度确实在修复。但更值得留意的是，8月北京新房周均成交692套，低于7月的762套。单周的高点，并没有把月度的中枢抬起来。

从价格来看，第35周（8.24-30），北京新房成交均价53540元每平方米，环比下降7.5%，是全年周度倒数第四低。量涨价跌，像是市场在以价换量。

但进一步分析可以发现，这一轮价格下探，依然是北投和璟这个低总价新盘集中网签造成的，它的均价只有40466元/平方米，把它剔除之后，全市均价是57146元/平方米，跟第34周（8.17-23）的57874元/平方米基本持平。价格底盘并没有松动，跌的是结构，不是基本面。

真正值得注意的是总价段分布，普睿数智北京监测显示，第35周（8.24-30），900万元以下的总价段合计成交944套，占了全市的86.6%，其中300万到600万元一段独占556套，占了过半的市场。北京新房市场的有效需求主体，已经明确收敛到了900万元以内。

新房之外，北京二手房的底盘更实。

据北京市住建委数据，8月北京二手房网签成交1.37万套，同比增长4.1%，已经连续六个月稳定在1.3万套以上。这个数字没有上海那么亮眼，但胜在稳，成交底部的轮廓已经比较清晰。

8月20日，上海六部门发布“沪八条”，从公积金提取、信贷、购房补贴、房票安置、存量房收购五个方面同时发力，核心在于释放外环外消费潜力。（详见《从“沪七条”到“沪八条”，上海政策背后有高人》）

“沪八条”至今已有半月，从市场数据来看，第35周（8.24-30）上海新房供应930套，环比大增226%；成交981套，环比增加29%，是近八周的最高。