市场观察｜上海住宅租金已连续5个月居50城首位

8月，高校毕业季租赁需求集中释放期接近尾声，全国住房租赁市场热度较7月有所回落，50城住宅平均租金延续上涨态势，但环比涨幅明显收窄。上海、深圳带动一线城市平均租金继续上涨，其中上海环比涨幅已连续5个月居50城首位。

8月50城住宅租金同比跌幅已降至近24个月最低水平

根据中指院50城住宅租赁价格指数，8月，50城住宅平均租金为34.02元/平方米/月，环比上涨0.03%，涨幅较7月收窄0.10个百分点；同比下跌2.45%，跌幅较7月收窄0.17个百分点。8月，毕业季效应明显减退，重点城市住房租赁市场热度季节性回落，住宅租金上涨动能有所减弱。

值得关注的是，50城住宅平均同比跌幅自2026年3月起呈现持续收窄态势，至8月，同比跌幅已收窄至近24个月最低水平，重点城市住宅租金筑底企稳信号显现。

图：50城住宅平均租金及同比变化

数据来源：中指数据CREIS

上海、深圳带动一线城市平均租金8月继续环比上涨

8月，毕业季效应对租住需求的支撑作用减弱，各梯队城市平均租金走势分化明显。根据中指院监测，8月，一线城市普通住宅平均租金环比上涨0.23%，涨幅较7月收窄0.15个百分点，其中上海、深圳租金环比持续上涨，涨幅分别为0.61%、0.27%，北京、广州租金环比转为小幅下跌。二线城市平均租金环比跌幅扩大至0.09%，其中苏州、杭州租金继续上涨，天津、成都转为下跌。三四线代表城市租金环比上涨0.02%，涨幅与7月持平。

图：各梯队城市住宅平均租金当年累计涨跌幅走势

数据来源：中指数据CREIS

从年内累计涨跌幅来看，一线城市驻扎租金筑底基础较为扎实。2026年1-8月，一线城市平均租金累计上涨1.21%，涨幅较7月继续扩大；二线城市累计下跌1.29%，三四线代表城市累计下跌0.75%，均较过去两年同期水平有所收窄，市场调整势头整体有所缓和。

上海租金环比涨幅连续5个月居50城首位，市辖区租金延续普涨态势

8月，随着需求逐步趋于平稳，重点城市租金回归常态化调整阶段。根据中指院监测，8月50城住宅租金环比15涨34跌1平，租金上涨城市数量较7月减少9个。其中住宅租金TOP20城市中，共有6个城市环比上涨，较7月减少6个。

从具体城市表现来看，8月，北京、天津等地驻扎租金结束连续多月的持续上涨，转为微幅下跌；上海、深圳、苏州住宅租赁市场仍保持较高活跃度，价格预期继续走高，其中上海住宅租金环比涨幅已连续5个月居50城首位。

表：2026年8月50城住宅租金TOP20城市表现

数据来源：中指数据CREIS

结合城市内部租金表现来看，8月，上海市辖区住宅租金延续普涨态势，其中金山、闵行、普陀、浦东新区、徐汇等辖区租金涨幅较为突出，嘉定、青浦、奉贤等辖区涨幅在0.4%以下。深圳市辖区租金8涨1跌，福田、宝安、南山等产业优势突出辖区的租金涨幅相对较高，仅坪山租金略有调整。北京市辖区住宅租金10涨6跌，上涨辖区数量较7月减少5个，导致全市平均租金止涨转跌，其中朝阳、大兴、昌平等租住市场规模较大的市辖区租金均有所下行。广州市辖区住宅租金8涨3跌，各区租金变动幅度均较为平缓，其中天河、越秀、海珠等三大中心辖区均环比持平或微跌。

图：2026年8月上海、深圳、北京、广州住宅租金地图

数据来源：中指数据CREIS

9月50城平均租金存小幅调整压力，市场将回归分化主旋律

住房租赁市场具有显著的季节性波动特征。从历年走势看，3月“返工潮”和6-8月“毕业季”是全年住房租赁需求的传统旺季，9月以后随着季节性效应消退，住房租赁市场将进入需求相对平稳的常态化阶段。

展望后续租金走势，预计短期内，受需求回归平稳而租赁房源供给仍处高位影响，重点城市住宅平均租金将面临一定调整压力。但考虑到过去几年租金经历持续调整，下跌空间已大幅收窄，预计9月重点城市租金将以窄幅波动调整为主。

而一线城市租赁需求具备更强韧性，从8月北京、广州租金变化看，虽显现季节性回落特征，但结合年内租金累计变化来看，一线城市租金筑底基础已逐步夯实，整体有望维持企稳态势。

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