周期下的青岛万象城：租金单价涨至452元、总租金上扬12.4%

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报告期内，青岛万象城平均租金单价水平已达到451.75元/平方米/月，较上年同期的419.71元/平方米/月上涨7.63%，亦高于2025年全年426.61元/平方米/月水平，继续创下历史新高。

身为“全国最大非重奢万象城”，青岛万象城的赚钱能力还在增强。

所以即使扩募还未落地，华夏华润消费REIT（下称华润消费REIT）在2026年上半年还是实现了双位数收入增速。

报告期内，该基金实现合并层面营业收入4.06亿元，同比增长10.6%；净利润4,157万元，较上年同期的1,611万元大幅增长158%；经营活动产生的现金流量净额2.27亿元，同比增长11.1%。

同期，华润消费REIT可供分配金额1.82亿元，同比增长1.6%，对应现金流分派率1.86%、年化现金流分派率3.75%。

对比2025年全年可供分配金额约3.65亿元，华润消费REIT今年上半年的派息大体平稳，

从行业宏观视角观察，2026年上半年中国消费市场呈现出“总量温和、结构分化”的典型特征。国家统计局数据显示，上半年社会消费品零售总额248,722亿元，同比增长1.3%；社会消费商品和服务零售总额同比增长2.7%，其中服务零售额增长5.3%，商品零售额增长1.1%。

具体到购物中心这一细分赛道，中国连锁经营协会对全国53家头部商业运营企业、1,978个在营项目的调查显示，上半年75.5%的样本企业客流量实现增长，客流加权平均增幅达5.7%；然而销售额加权平均增幅仅为3.6%，低于客流增幅2.1个百分点；租金收入加权平均增幅更仅有1.2%。

“高客流、低客单、低转化”的情况贯穿了整个上半年。正是在这样的行业背景下，华润消费REIT的业绩表现尤显突出。

截至期末，华润消费REIT目前持有的唯一底层资产仍为青岛万象城。这座开业已逾十年的购物中心，在期内继续展现出强劲的可塑性。

资料显示，2026年上半年青岛万象城项目公司实现营业收入4.02亿元，同比增长10.97%。收入结构中，租金收入3.02亿元，占比75.07%，同比增长12.40%

同时，得益于营业成本/费用合计4.70亿元，同比仅增长2.37%，增速远低于营收增速。青岛万象城毛利率从上年同期的63.32%提升至66.21%，EBITDA 2.36亿元，同比增长12.27%。

核心运营指标方面，截至报告期末，青岛万象城可供出租面积为139,750平方米，实际出租面积为138,471平方米，出租率为99.08%，基本保持在接近满租状态。

事实上，报告期内，青岛万象城平均租金单价水平已达到451.75元/平方米/月，较上年同期的419.71元/平方米/月上涨7.63%，亦高于2025年全年426.61元/平方米/月水平，继续创下历史新高。

中报显示，项目租金上涨主要来自业态调整与品牌级次提升。2026年上半年，青岛万象城新开店53家、计租面积5,593平方米，其中山东首店21家、青岛首店6家，包括SK-II华北首家精品店、BVLGARI香水青岛首店、Birkenstock山东首店、好利来PINK山东首店等。

除上述品牌之外，青岛万象城在7-8月也陆续引进了快时尚女装品牌ONE MOMENT 山东首店、CHIIKAWA快闪店山东首站、寿司郎青岛首店、朴下九隆青岛首店、手工酸奶连锁品牌山下奶司山东首店等品牌。

同时，法国高端小众沙龙香水品牌L'Artisan Parfumeur阿蒂仙之香、法国轻奢珠宝品牌Redline Paris、瑞典高端小众香氛品牌BYREDO柏芮朵等品牌也即将落地。

首店品牌的集中引入，一方面直接带来增量租金，另一方面也强化了项目作为城市标杆商业的辐射力。

与此同时，项目加权平均剩余租期由上年同期的1.99年降至1.74年，显示租约即将进入相对集中的到期区间，这在带来一定续租与换租谈判压力的同时，也为进一步的租金调整和业态优化留出了窗口。

作为青岛当地最核心的购物中心之一，青岛万象城议价能力较强，在这方面应该不用太过担心。

客源结构上，项目的会员体系持续扩容。截至报告期末，青岛万象城会员数量达197万人，同比增长23%，相当于超过青岛市常住人口的六分之一。这也是项目方在租金谈判中的底气所在。

在短期内，青岛万象城要面临的竞争也不大。根据《戴德梁行2026年上半年青岛写字楼与零售市场概况报告》，青岛市商业项目主要集中于香港中路、CBD、台东等7个主要商圈，2026年上半年优质商业项目存量约442.92万平方米，供给保持有限稳定态势。

该机构指，2026-2029年期间内，青岛万象城所在的香港中路商圈暂未有预计新增项目入市规划。

对这只基金而言，青岛万象城既是当下的现金流来源，也是未来扩募的起点。据基金此前披露的安排，其扩募标的包括昆山万象汇、杭州萧山万象汇、沈阳长白万象汇、淄博万象汇四个项目

其中，最早于2025年3月已公告拟扩募的昆山万象汇项目其扩募申请已于2025年10月获深交所受理并进入问询阶段。

不过就在9月4日晚，华夏基金管理有限公司公告称，华夏华润消费REIT（代码180601）2025年度第一次扩募发售并新购入不动产项目审核终止。

公告称，因规划调整，经基金管理人与原始权益人充分沟通，根据深交所相关业务指引规定，基金管理人决定提交本次扩募并新购入不动产项目终止审核的申请。

公告表示，截至本公告发布日，基金投资的不动产项目经营稳定，投资运作正常；本次审核终止不影响后续符合条件的扩募申报，对基金份额持有人权益无实质性不利影响。