广西
最近一段时间，关于高盛对中国未来几年房地产走势的预测，引发了广泛讨论。很多人表示看不懂，其实没那么复杂，概括来说，核心逻辑就三点。
高盛的预测：从看空到结构性看多
高盛对中国楼市的研判经历了一个明显的转变过程。2025年底，高盛曾发布报告认为全国房价在2026~2027年还将再跌10%~15%，整体市场2027年才能触底。但到了2026年7月，高盛发布最新研报，彻底推翻了此前全盘看空的判断，转为结构性看多一线城市核心资产。
高盛最新的核心结论是：上海、深圳房地产市场已于2025年底见底，2025年底至2028年底期间核心区房价累计回升约15%；北京复苏滞后沪深约半年，预计2027年上半年企稳修复；广州回暖节奏再延后；而绝大多数人口流出的三四线城市及县城，长期维持阴跌去库存状态，无上涨逻辑。
在市场结构方面，高盛预测到2035年，二手房交易量将占市场总量的三分之二，新房销售面积将从2021年峰值的18.2亿平方米缩水至约5.8亿平方米，行业正式进入存量时代。
需要指出的是，高盛的预测基于一定假设条件，即政府将提供约8万亿元人民币的财政支持，主要以地方政府专项债券形式出现，帮助加速行业供需平衡和开发商流动性的改善。如果没有这样的刺激措施，房地产市场的低迷可能还会持续更长时间。
底层逻辑一：城市化进入新阶段
过去多年，中国城市化发展速度非常快，大批农村人口涌入城市，导致城里住房供不应求。城市到处都在盖房子，新楼盘一个接一个冒出来，不仅大城市如此，连小县城也不例外。
但这几年，城市化水平已进入一个新阶段。大部分该进城的人都进城了，城市人口增长速度也没过去那么猛了。这意味着房子的需求量不会再像以前那样高速增长。打个比方，以前是10个人抢8套房子，房子肯定不愁卖；而现在变成了8个人买10套房子，竞争小了，开发商想卖房回笼资金，就必须在价格、质量、配套上下功夫。
从这个角度来看，未来想靠大量人口涌入城市来支撑房价普涨的路已经行不通了。只有那些核心大城市，凭借优质的教育、医疗、就业等资源，还能保持人口持续流入；而三四线小城市、普通二线城市，基本没戏了。
底层逻辑二：经济结构正在深度调整
以前房地产行业是经济发展的支柱产业，大多数城市的经济增长都靠房地产拉动。很多城市的发展模式是先搞几个大的房地产项目，再以此带动周边商业和交通的发展。
但现在不一样了。国家一直在强调经济结构调整，要把重心往高科技、人工智能、服务业等更有创新、更可持续的领域转型。从2025年2月的民营经济工作座谈会参会名单上就能看出端倪，房地产企业一个都没有，参会的都是科技、人工智能、服务业等领域的头部企业。
像杭州等大城市，都在大力扶持科技企业，打造创业园区，给研发创新企业提供各种优惠政策。在这样的背景下，资金和资源都往这些行业去了，对房地产的依赖自然会慢慢减少。而且现在大家的投资渠道也更加多样化了，不像以前只有买房才是最好的投资，很多人愿意把钱投到新兴产业里。这样一来，房地产市场的热度就不会再像过去那样只涨不跌了。
底层逻辑三：政策持续引导市场企稳
这是最关键的一点。最近几年，国家的政策始终围绕让房地产市场平稳健康发展这一目标。前几年的限购、限售，目的是打击炒房，保证"房子是用来住的，不是用来炒的"。而现在降首付、下调房贷利率，则是为了让刚需购房者能在合适的时间点上车，减轻买房负担。
政策会根据市场变化进行调节，从而稳定楼市走势。同时，政策还起到引导作用，让市场沿着健康的轨道走下去，防止大起大落。这是中国独有的制度优势，其它经济体很难做到。
2026年7月，央行3000亿元保障房专项再贷款全额拨付，城投批量收储一线主城中小户型，叠加卖旧换新退税、首付利率下调、带押过户等政策，降低置换成本并消化存量。高盛认为，如果政策力度足够，一线城市核心区的房价有望率先企稳回升。
结语：看懂底层逻辑，理性做出选择
高盛对中国楼市的预测，看起来复杂，其实归结起来就是城市化进程、经济结构转型和政策引导这三重因素的综合体现。
明白了这些底层逻辑，不管是买房、卖房，还是当个旁观者，都能更清楚地知道市场变化的方向。对于普通人来说，核心城市核心区域的优质房产仍具保值价值，而那些缺乏人口和产业支撑的三四线城市房产，则需要格外谨慎。
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