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中海新城以83.99亿元拿下朝阳广渠路0409‑10地块，楼面价约8.14万/㎡，溢价率19.13%。

时隔十余年，广渠板块再度迎来全新住宅土地，紧邻CBD、双地铁加持，成熟配套全部现成，没有漫长规划等待，这是东四环内非常难得的纯住宅改善地块。

一、地块核心基础信息

地块坐落于朝阳区劲松街道，广渠路与西大望路交叉口东南角，东四环内侧，属于南磨房城中村改造项目用地。

土地面积：约3.68万㎡

地上规划建面：约10.32万㎡，纯二类居住用地

容积率：2.8｜限高80米｜绿地率30%

地块形态规整，东西向大面宽，利于排布大面宽改善平层户型。

配套要求：东侧地下建设约2000㎡地下商业，建设通道连通在建28号线大郊亭地铁站，实现地铁直连社区地下空间。

补充背景：地块前期完成考古勘探发掘，相关考古工作已按照流程完成，后续开发建设按官方审批推进。

二、区位｜CBD外溢，现成的城市顶配资源

交通：双地铁+城市主干道

地块距离7号线与在建28号线（CBD线）大郊亭换乘站很近，地下通道直连地铁，未来通达国贸、金融街、亦庄等核心板块，28号线通车后进一步强化CBD通勤效率 。

北侧紧邻广渠路城市快速路，东侧衔接东四环，自驾2‑3公里直达国贸CBD，城市通勤效率极高。

商业：步行即达繁华商圈

南侧紧邻芳圆里ID MALL；

步行可达朝阳合生汇，大型商超、餐饮、影院、休闲业态齐全；

周边SKP、国贸商圈均可快速抵达，商业全部现成，无需等待落地周期。

周边配套

板块发展成熟，周边分布陈经纶中学帝景分校等教育资源，医疗、公园配套齐备，片区居住氛围浓厚，周边聚集广渠金茂府、珠江帝景等知名高端二手社区，改善圈层底色扎实 。

三、地块优势与客观现实

✅核心亮点

1. 东四环内稀缺纯住宅用地，南磨房板块多年断供，地缘置换需求旺盛，承接国贸、大望路产业高净值客群；
2. 配套全部现成，商业、地铁、路网已经落地，买的是现成城市资源，不用赌规划兑现；
3. 地块形制规整，东西大面宽，中海打造高端产品经验充足，具备打造新一代城市平层的基础条件；
4. 地铁地下连通，TOD属性，雨天出行更加友好。

四、产品预判

地块目前尚未公布户型方案。结合地块规模、地价以及板块客群，大概率主打大平层改善户型，偏向160‑220㎡为主力面积段，面向CBD工作的企业高管、片区置换改善家庭。

十七年前，广渠路15号地，开启了北京豪宅的一段传奇；

十七年后，中海接手这片土地，在城市配套已经完全成熟的东四环，重新书写广渠板块的改善作品。

对于想要扎根主城、看重通勤与成熟配套的改善客户，这宗地块值得重点持续跟进。

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