江苏连云港江天花园旧改困局调查

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（来源：洞察行业 中房头条）

江天花园小区内，烂尾的小高层被隔离开。

江天花园远景

中房报记者 冷万欣 江苏连云港报道

江苏连云港市海州区江天花园旧城改造项目推进二十余年，至今深陷民生与治理双重困局。

作为当地早年启动的重点旧改项目，江天花园本应成为回迁群众的安居之所，却自毛地出让阶段即埋下风险隐患，历经资金断裂停工、行政介入托管、以房抵债续建等多个阶段，最终形成“回迁已落地、确权无进展、账目理不清”的复杂局面。

受访人士透露，目前该小区270余户回迁居民入住近十年仍无法办理产权手续，项目建设成本争议、资产处置程序瑕疵、管理权交接僵局等一系列历史遗留问题持续发酵，集中暴露出旧改行政托管模式的多重合规漏洞，建设、监管、国资等多方主体均存在不同程度的履职缺位。

8月26日，中房报记者赴连云港实地走访，还原这一典型旧改项目的完整波折，拆解民生安居工程长期无法闭环的深层逻辑。

江田花园小区内的回迁砖混楼

烂尾楼场地变成某驾校训练场地

回迁落地 确权搁浅

初秋时节，连云港海州区江天花园小区内生活气息浓厚，8栋六层砖混结构回迁楼错落排布，多数住户早已装修入住。但对这里的270余户居民而言，看似安稳的生活之下始终压着一块心病：入住近十年，房屋始终没有合法产权手续，既无竣工验收备案，也无法办理不动产权证。

“我们从老房子拆迁搬出来，盼了多少年才住上新房子，结果住进来这么久，连个房产证都没有。”一位回迁户向记者坦言。自2019年前后入住至今，小区住户多次向洪门街道、社区询问产权办理进度，得到的答复始终是“正在协调”，却无实质性进展。

8月25日，中房报记者以购房者身份咨询小区物业及周边中介，工作人员均明确提示：“这个小区的房子不建议购买，回迁房没有产权，证件根本办不下来。”

除产权悬而未决外，回迁补差价争议同样令部分居民难以接受。受访居民表示，当年签订拆迁安置协议时并未提及后续需补交大额差价；到交房阶段，街道和托管方却要求回迁户按一定标准补缴面积差价，否则不予交房。部分居民因质疑补差价的合理性，至今未完成回迁安置。有居民反映，差价款由属地居委会代收，仅开具收据，未提供正规发票，资金用途也未公示。

记者核实了解到，江天花园项目共规划建设11栋楼，其中8栋为回迁安置房，另外3栋商品住宅至今仍处于烂尾状态，楼体主体完工但配套工程未完成，荒置多年。整个项目的综合验收、产权初始登记工作均处于停滞状态。

海发集团

项目托管企业连云港友信商贸有限公司注册地址

毛地出让埋隐患 城投抵债暂纾困

江天花园的困局，早在二十年前拿地之时便已埋下伏笔。

公开信息显示，该项目前身为2004年南京江天房地产开发有限公司通过招拍挂取得的海州区新海北路58号地块旧城改造项目，占地约67亩，土地出让方式为毛地出让。项目公司连云港江天房地产开发有限公司随后成立，以现金形式足额缴纳注册资本金。

毛地出让模式下，开发商承担拆迁安置、土地平整的全部成本与风险，这是本世纪初国内旧改项目的普遍操作，但天然存在拆迁周期不可控、成本易失控的弊端。

江天花园项目恰恰踩中了这一模式的核心风险：从2004年拿地到2011年才完成拆迁并核发土地证，前后耗时七年，远超预期。漫长的拆迁周期直接推高项目成本，叠加后续房地产市场波动，项目资金链持续承压。2013年，项目资金链彻底断裂，工程全面停工，原本约定的回迁安置无限期延后，回迁户频繁上访，成为当地知名的信访积案。

项目停工后，回迁安置矛盾持续激化。连云港市政府将江天花园列入“百案化解”攻坚信访案件，海州区政府随后成立专项指挥部，正式介入项目处置。

2016年10月，海州区政府召开专题会议，研究江天花园工程建设相关问题，形成第19号区长办公会议纪要。该纪要明确：江天公司公章交由洪门街道统一监管使用，禁止再以江天公司名义签署任何协议；由海发集团继续建设尚未完工的安置房、商品房及所有附属配套工程；同时成立江天花园建设指挥部，统筹协调小区建设事宜。

以此为标志，项目正式进入行政监管下的托管状态。据江天公司负责人回忆，2017年3月，在江天花园项目推进指挥部副部长、连云港市海州区洪门街道党委书记吴某东的引荐下，委托方香港雄俊发展有限公司、南京江天房地产开发有限公司与受托方连云港友信商贸有限公司签订托管协议，将江天花园项目全面交由后者托管，托管负责人为毕某某，托管费用按项目实际销售金额的6%计提。

托管之后，项目续建资金通过“以房抵债”模式解决。2019年3月，海州区政府再次召开会议，形成第12号会议纪要，明确江天房地产公司与海发集团签订商品房团购暨债务抵充协议，将1#整栋商品房以总价1.05亿元网签给海发集团，用于抵充前期借款本息。

一个月后，海发集团作为甲方、江天公司作为乙方、洪门街道作为丙方见证方，正式签订《商品房团购暨债务抵充协议》。协议约定，海发集团团购江天花园约1.3万平方米商品房，购房款全部用于抵充江天公司欠海发集团的借款本息。为推进该套抵债房产的预售网签，洪门街道办事处还专门向连云港市住房和城乡建设局出具《承诺书》，明确“如有因办理预售许可证所导致的相关法律问题及各类矛盾纠纷，皆由洪门街道办事处负责协调处理，与贵局无关”。

但据江天公司负责人称，该抵债房产办理网签期间，所属地块已先由武汉市黄坡区公安局查封，后由黄坡区法院续封，查封期限为2017年12月27日至2025年12月6日。

这套“行政监管+企业托管+城投抵债”的组合操作，短期内解决了续建资金问题，推动了回迁房交付，化解了迫在眉睫的信访压力。但这套重效率、轻规则的纾困模式，也为后续的产权纠纷、成本争议、交接僵局埋下了隐患。

海州区洪门街道办事处向连云港市住建局提交的“兜底”承诺书。受访者提供

成本账目不清 交接僵局难破

随着回迁房建成交付，围绕建设成本的争议逐渐浮出水面，成为项目交接无法绕开的核心矛盾。

记者调查了解到，目前该项目处于交接僵局：洪门街道方面希望将项目管理权交还给开发商江天公司，后续产权办理、遗留问题也一并移交；但江天公司方面表示，托管期间项目账目混乱、资料缺失、成本严重不实，且欠下巨额债务，无法完成接收。

开发商方面提供的信息显示，托管后续建回迁安置房面积约1.3万平方米，而项目财务记录显示，相关建设投入高达约1.3亿元，折合单位建设成本接近10000元/平方米。

但据记者了解，连云港当地同期同类砖混结构六层回迁房的正常建设成本约为1000元/平方米，两者差距显著。

江天公司方面对建设成本提出质疑，认为托管期间项目支出缺乏正规的预算决算程序，大量支出没有合法票据支撑，关键的银行流水、会计凭证不完整，巨额资金去向不明。

相关财务凭证显示，2019年5月，洪门清欠农民工工资领导小组办公室向新浦区振东社区友信农产品经营部转账900万元，随后其中800万元被转入中国华融资产管理股份有限公司江苏省分公司账户，另有100万元转入新浦区向阳社区汇佳贸易部账户，资金用途与项目建设的关联性存疑。此外，回迁安置过程中由居委会代收的约3000万元购房款、差价款，其收取依据、使用明细、最终去向均未向居民及开发商公开。

针对回迁房产权、托管资质、项目交接等核心问题，记者前往洪门街道办事处采访。相关工作人员回应称，江天花园回迁房产权办理确实存在历史遗留问题，属于全市重点推进的烂尾楼化解项目。部分居民未回迁是因为对房屋差价补款金额存在异议，以及对历史过渡安置费用补偿缺失不满，目前已安排专人负责协调推进。但对于核心障碍、办结时限、补差价依据等问题，均未给出明确答复。

对于托管企业不具备房地产开发资质的问题，中房报记者按照工商注册地址前往查找约访，并未找到该公司的实际办公场所。据企查查信息，连云港友信商贸有限公司成立于2006年，注册资本10万元，由毕某某100%控股，主营业务为产品销售，社保缴纳人数常年为零。

与此同时，当年抵债给海发集团的3栋商品房至今仍是烂尾状态。抵债完成后，城投方面并未继续投入资金完成建设，也未进行处置盘活，进一步加剧了小区整体的验收与确权困境。

针对江天花园项目暴露出的一系列问题，北京市国乐律师事务所赵磊律师在受访时表示，江天花园项目集中暴露出旧改行政托管模式的多重合规漏洞，建设、监管、国资等多方主体均存在不同程度的履职缺位。

其一，回迁房未验收即交付使用违反工程建设强制规定。根据《建设工程质量管理条例》，建设工程经验收合格的，方可交付使用。江天花园8栋回迁房未完成竣工验收即交付居民入住，属于明显违法行为，同时也是产权办理的核心障碍，属地住建部门存在监管缺位。

其二，以房抵债程序缺失易引发资产风险。城投平台使用国有资金接盘项目资产，应当履行资产评估、公开竞价等法定程序，确保交易公允。本案中仅通过会议纪要协调、协议定价的方式完成大额房产抵债，缺乏第三方评估与公开公示，既容易引发企业产权争议，也存在国有资产流失的潜在风险。

其三，回迁补差价应严格遵循合同约定。拆迁安置补偿协议是回迁户与开发商或征收部门签订的有效合同，单方要求居民补交差价缺乏法律依据。居委会代收购房款、差价款却不提供正规票据、不公开资金去向，也不符合财务监管规定。

赵磊认为，江天花园的困局本质是“特事特办”思维下的产物。为快速化解信访矛盾，地方突破了常规的开发、建设、国资监管程序，短期看解决了燃眉之急，长期却留下了产权、债务、成本等一连串后遗症，治理成本远高于当初的纾困收益。

从毛地出让的历史遗留，到资金断裂的项目烂尾，再到行政托管的规则失守，江天花园二十余年的波折，是国内早年旧改模式的一个典型缩影。270余户回迁居民的安居梦，不该一直悬在半空中；亿元建设资金的去向，也该有一本明白账。对于江天花园项目后续的产权办理、成本核查与问题整改，中房报记者将持续关注。

(图片来源 冷万欣/摄)

值班编委：樊永锋

编辑：樊永锋