华润、龙湖、新城，内地商业物业三巨头2026中期业绩及下半年计划

行业复苏放缓，商业物业成企业发展安全垫？

一年一度中期财报披露，通过上市地产公司中期业绩报告，我们可以梳理目前商业地产开发情况、在营商业物业经营业绩及未来商业物业发展计划等行业人士期待看到的信息。

基于此，本文梳理了华润置地、龙湖集团、新城控股等三大内地商业物业连锁巨头的经营业绩，也通过整合企业或项目官方、网络公开等信息整理出2026年下半年开业计划。

（注：以企业名称首字母排序）

华润置地

每年“退”5座购物中心变现，下半年开业5个项目

2026年上半年，华润置地综合营收为678.7亿元。其中，开发销售型业务营收为452.6亿元；经营性不动产收租型业务营收为141.6亿元；轻资产管理收费型业务营业额为84.5亿元。

经营性不动产收租型业务毛利率为73.3%，同比提升0.4个百分点；华润万象生活毛利率为38.0%，同比提升0.9个百分点。

公司股东应占溢利为98.4亿元；扣除期内投资物业评估增值34.1亿元及加回期内处置部分投资物业项目之已实现累计评估增值37.3亿元后的核心净利润为101.6亿元。

持有不动产收租型业务：在营购物中心上半年同店增长10.1%

2026年上半年，华润置地经营性不动产收租型业务营业额为141.6亿元，同比增长17.0%。经常性业务收入合计为226.1亿元，同比增长9.9%，占总营业额33.3%。经常性业务核心净利润达66.5亿元，同比增长10.4%，核心净利润贡献占比65.5%，同比增长5.3个百分点。

其中，购物中心营收为124.4亿元，同比增长19.4%，出租率98.0%，同比增加0.7个百分点。经营利润同比增长19.7%至82亿元，得益于两费费率改善，经营利润率微升至66.0%。在部分经营表现向好的头部购物中心带动下，购物中心资产组合整体评估增值57.7亿元，评估后资产账面总值为2,462.9亿元，占集团资产总值22.8%。期内新开业厦门万象城二期，截至2026年6月30日，集团购物中心总建筑面积1,247万平方米，同比增加5.2%，权益建筑面积927万平方米。

上半年，华润置地旗下购物中心实现零售额1,282亿元，同比增长16.4%，同店增长10.1%；期末在营购物中心98个，52个项目零售额排名当地市场第一，87个排名当地市场前三；整体出租率较2025年底提升0.6个百分点至98.0%；租售比11.7%。

写字楼营业额7.8亿元，同比下降4.2%，写字楼出租率74.3%，同比下降0.2个百分点。写字楼评估后资产账面总值为361.4亿元，占集团资产总值3.3%。截至2026年6月30日，写字楼总建筑面积140万平方米，权益建筑面积100万平方米。期内新开业写字楼1座，在营写字楼数量增到24座。

酒店营业额9.4亿元，同比增长8.3%；酒店平均入住率68.8%，同比增加5.1个百分点。已开业酒店资产账面原值为114.5亿元（含土地使用权），占集团资产总值1.1%。截至2026年6月30日，酒店总建筑面积79万平方米，同比持平，权益建筑面积62万平方米。期内未有酒店投入运营，在营酒店数量维持在18间。

轻资产管理业务

2026年上半年，华润置地轻资产管理收费型业务营收84.5亿元，主要贡献来自两个板块，一是旗下上市附属公司华润万象生活开展的轻资产管理服务（不含集团内业务）二是文体产业运营、租赁住房、城市建设管理与咨询等业务。

华润万象生活：商业航道业务营收37.0亿元，同比增长13.2%

上半年，华润万象生活实现营业额92.2亿元，同比增加8.1%，其中，商业航道业务营收37.0亿元，同比增长13.2%；物业航道业务营收53.3亿元，同比增长3.4%。截至2026年6月30日，商业管理航道业务管理在营项目138个，其中33个为向第三方的管理输出项目；物业管理航道业务合约面积达4.7亿平方米，较2025年末增加1.0%。

文体产业运营业务：营收6亿元，同比增长18.1%

上半年，华润置地文体产业运营营业额6.0亿元，同比增长18.1%。截至2026年6月30日，文体产业运营业务管理面积556万平方米，年内新获取深圳、宜宾、无锡4座场馆运营权，在管项目增至24个。

租赁住房业务：上半年营收2.5亿元，同比增1.8%

上半年，华润置地租赁住房营业额2.5亿元，同比增长1.8%。截至2026年6月30日，租赁住房业务在营房间5.2万间，年内新开业项目2个，在营项目增至62个。

城市建设管理与咨询业务：上半年营收4.3亿元，同比降12.1%

2026年上半年，华润置地城市建设管理与咨询营业额4.3亿元，同比下降12.1%。截至2026年6月30日，城市建设管理与谘询业务管理面积6,223万平方米，年内新增签约项目22个，在管项目增至242个。

商业物业发展计划：在建及规划中购物中心34座

2026上半年，华润置地在北京、深圳、成都、郑州、合肥等地获取5个优质购物中心。截至2026年6月30日，投资物业土地储备面积为789万平方米（权益面积为579万平方米）。其中，商业土地储备面积531万平方米，占比67.3%，在建及规划中购物中心34座，重点布局北京、上海、深圳、广州、杭州、南京等核心城市。

财报披露，2026年下半年集团计划新开4座购物中心，不包括郑州二七万象城（二期）（与郑州二七万象城一期合并计数）。因此，实际是5座购物中心开业。

截至6月30日，全国27座城市实现“一城多汇”及“多城多汇”。预计2030年末，在营购物中心将从98个增至127个。十五五期间将通过多层次、常态化、规模化的REITs平台，打通“募、投、产、建、管、退”全价值闭环，预计每年实现5个左右购物中心退出，有效释放存量资产价值，从战略层面构建抗周期、稳增长的盈利模式。

龙湖集团

商场剔车销售增16%，下半年计划开业6个项目

2026年上半年，龙湖集团营收为398.0亿元，其中，地产开发业务收入为261.0亿元，运营业务收入为73.0亿元，服务业务收入为64.0亿元。运营及服务业务收入合计为137.0亿元，同比增长3.2%，占总营业收入34.4%。

运营业务：上半年租金收入59.8亿元，同比增长8.7%

龙湖集团的运营业务主要包括商业投资和资产管理。

2026年1-6月，集团运营业务收入为73.0亿元，较上年增长4.2%，商业投资、资产管理的占比分别为81.9%和18.1%。

商业投资方面，上半年新增运营1座轻资产商场（成都象南里）。截至年中，龙湖商业累计在营商场96座，已开业商场建筑面积为1,039万平方米（含车位总建筑面积为1,386万平方米），覆盖全国25座城市，租金收入59.8亿元，同比增长8.7%，期末出租率为97.4%。商场整体营业额441亿元，同比增长11%，剔除车辆销售后整体同比增长16%；日均客流370万人次/天，同比增长13%。

资产管理方面，上半年总体实现收入13.2亿元。其中，长租公寓品牌「冠寓」实现租金收入10.6亿元，期末出租率保持95%，其中开业六个月以上项目期末出租率提升至96.2%。截至年中，活力街区品牌「欢肆」已布局9城12个项目，累计在营7个项目，期末出租率为95%；健康养老品牌「椿山万树」累计在营5个项目，平均入住率达96%。

服务业务梳理

2026年1-6月，集团服务业务收入为64.0亿元，较上年增长2.2%。其中，物业服务收入56.5亿元，较上年增长2.3%；智慧营造实现收入6.53亿元，较上年增长3.3%。

商业物业发展计划：下半年计划开业6座左右商场

2026年1-6月，龙湖集团新增收购土地储备总建筑面积为33.7万平方米，权益占比100%。其中商业部分包括青岛胶州豪门地块的1万平方米、大连棉麻厂地块的0.5万平方米。

2026年下半年，龙湖商业计划新开6座左右商场，分布在杭州、成都、长沙、昆明等城市，轻重并举，下图是铱星云商根据项目官宣和网络公开信息整理的龙湖商业2026年下半年开业计划。

新城控股

商业物业出租及管理毛利占比约80%，已布局212座吾悦广场

同以往定期报告一样，新城控股再次将商业运营板块提到地产开发销售之前。数据显示，2026年上半年，新城控股实现营业收入176.44亿元，较上年同期下降20.16%；实现归属于上市公司股东的净利润8.49亿元，较上年同期下降5.15%。毛利率33.10%，较2025年同期上升6.25个百分点。

商业运营：在营吾悦广场181座，出租率98.35%

新城控股上半年商业运营总收入71.12亿元，同比增长2.42%；其中，租金收入约66.36亿元，同比增长2.43%；物业出租及管理业务毛利46.67亿元，毛利率71.15%；物业出租及管理毛利占公司总毛利79.90%。

上半年，吾悦商管新开吾悦广场3座，包括泰安肥城吾悦广场、重庆永川吾悦广场、台州湾吾悦广场。截至报告期末，新城控股在全国147个城市布局212座吾悦广场，已开业吾悦广场数量181座，开业面积达1,675.31万平方米，出租率达98.35%。报告期内，吾悦广场客流总量达10.33亿人次，同比增长8.74%；总销售额520亿元（不含车辆销售），同比增长0.97%；截至报告期末，会员人数6,072万人，较2025年末增长10.46%。合作品牌数超3.55万家。

商业物业未来计划：预计下半年开业超3座吾悦广场

铱星云商没有在财报中找到有关新城吾悦商管下半年开业计划的表述内容。据我们不完全统计，新城控股吾悦商管下半年预计开业超3座吾悦广场，包括乌鲁木齐吾悦·花园城（8月28日已开业）、吉安吾悦广场和濮阳吾悦广场。