8月福州签约量涨13.74%，但剔除安商房仅484套，回暖了吗？

2102套，环比涨了13.74%。这是8月福州五区住宅签约的官方口径——单看这个数，你大概会觉得福州楼市正在回暖。

但再往下拆一层，这个数字就碎了。

晋安区一个安商房项目在8月集中网签了825套，占当月五区住宅总签约量的39.2%。如果算上其他零散安商房项目，8月安商房签约占比超过70%。也就是说，每签10套房子，有7套是拆迁安置的统一备案，不是谁拿着积蓄去售楼处刷的卡。

安商房是什么？简单说，就是政府定向卖给拆迁户的安置型商品房，价格、对象、交易时间都是提前锁定的。它不是老百姓在市场上自主选房、自主成交的商业行为，是这一轮城市更新里拆迁安置需求的滞后集中备案——需求早就锁定了，只是网签动作在8月一起做了而已。

剔除这部分后，8月福州五区纯商品住宅实际成交只有484套，环比7月还在下跌，成交规模甚至低于2025年同期。所谓的13.74%环比涨幅，从纯商品住宅的角度看，根本不存在。

而且这不是第一次。如果你关注福州楼市，过去三年里，这种“安商房集中网签拉高总成交量，纯商品住宅纹丝不动”的剧本已经反复上演过至少三次：

• 2025年8月，同一个安商房项目东峦郡集中网签1652套，占当月总签约量的三分之二，总成交量创年内新高，剔除后纯商品住宅成交与7月基本持平，部分区域还小幅下滑。
• 2025年11月，台江区安商房项目望熙雅筑单月网签1925套，占当月总签约量近七成，剔除后纯商品住宅签约量与10月基本持平，部分区域仍在下跌。
• 2026年6月，鼓楼区和台江区两个安商房项目合计网签近900套，推动总签约量环比大涨48.6%创年内新高，剔除后纯商品住宅实网签803套，环比5月还小幅下滑。

三次集中网签，三次总成交量冲高，三次纯商品住宅成交没有同步增长。2026年8月是第四次，结果一模一样——纯商品住宅成交484套，环比继续下跌，去年的同期水平都没够到。

如果每个月都有人把“总成交量涨了”写成回暖，那福州楼市已经“回暖”至少四次了。但纯商品住宅市场从3月小阳春之后，就一直在往下走。

再来看价格。上半年福州新建商品房均价同比回调约4.2%，二手房均价较去年同期下跌约5.8%。到了8月，二手房挂牌均价从7月的1.47万元/㎡跌到了1.45万元/㎡，连续多月微幅下行。

9月初挂牌均价14511元/㎡，环比微涨1.33%，但近三个月均价上涨天数40天、下跌天数44天，累计涨幅排名靠后，趋势判断仍然是“可能下跌”。

价格在往下走，成交量靠安商房撑着，剩下的指标也都不对。

去化周期是衡量楼市健康度最直接的指标。行业通用标准是：商品住宅去化周期回落到12-18个月，市场才算回到健康区间；高于24个月，意味着严重供大于求，不具备全面回暖的基础。

2026年8月，福州五区纯商品住宅整体去化周期达到23.9个月，仓山、晋安非核心刚需板块超过30个月。同比看，全国重点二线城市的去化周期集中在18-29个月，福州处于中游，但绝对值远高于12-18个月的安全线，距离“回暖”的门槛差着至少6个月的去化。

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开发商自己也在用行动承认。仓山、晋安刚需板块、马尾、闽侯等区域的普通商品住宅项目，普遍推出7%-10%的显性折扣，叠加赠送车位、精装修、家私家电等隐性福利后，综合优惠幅度可以到12%-13%。

如果市场真的回暖、需求旺盛，开发商不会一边降价一边送车位——这不是回暖的信号，这是以价换量的信号，而且换的量还不大：8月绝大多数纯商品住宅项目网签都是个位数，金山核心区部分在售项目直接挂零，个别项目甚至出现“网签后退签”的虚假流水操作。

只有一个项目是例外：国贸天琴华樾，开盘4个月累计网签208套，8月单月网签50套，断档领跑。这是一个改善型楼盘，在核心地段，产品力强，去化确实不错。但一个改善盘的亮眼表现，不等于整个市场回暖。

8月全福州纯商品住宅成交484套，这一个项目就占了10%以上——不是市场在回暖，是需求在向少数优质项目集中，绝大部分楼盘还在过冬。

福州8月一个都不满足——成交量环比在跌，价格同比在跌，去化周期高出安全线一大截，库存压力还在高位。

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所以回答你的问题：8月福州楼市签约套数环比上涨，不是回暖。它是安商房集中网签制造的短期数据脉冲，纯商品住宅市场仍然处于下行通道。这不是一个观点之争，这是统计口径的选择问题——用全口径看，数字涨了；用纯商品住宅口径看，市场还在跌。

行业通用的判断标准，从来只认纯商品住宅。这已经是福州近三年里第四次出现这种“安商房脉冲”了，前三次脉冲过后，纯商品住宅市场都没有出现持续回暖，这次大概率也不会例外。